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　　上日提到，特首李家超任內第二份《施政報告》，其中一個重點是政府如何調控樓市的「辣招」。結果，一如我預期，政府沒有完全撤辣，只是適度地減辣，包括將額外印花稅適用的年期減短一年，以及將買家印花稅和港人買第二個物業的印花稅率，由15%減至7.5%；還有就是針對外來人才置業的印花稅，由先徵後退改為先免後徵。

　　當《施政報告》公布後，本來和我談論開樓市去向的年輕夫婦Mandy及Victor，再與我碰面。由於他們仍未上車，他們最關心的，自然是未來樓市的去向。

　　「正如上次我所說，對你們這些未上車的年輕人來說，政府的辣招對你們的直接影響始終有限。當然，如果政府減辣，令到樓價上升，那當然對你們有影響，但這是負面的影響呢！」我和Mandy夫婦分析說。

　　「即是減辣之後，樓價也不會有太大變化？」

　　「我估計是的，因為這一刻最影響樓價的因素仍然是息口。試想想，如果甚麼都不做，把錢存在銀行，也可以收到5厘左右的回報，你願意用4至5厘的供樓利息去買樓收租嗎？而且，買樓還要冒樓價下跌的風險呢！過去幾十年，香港樓價幾乎只升不跌（只有1998年亞洲金融風暴和2003年沙士，香港樓價有明顯跌幅），加上息口處於超低的周期，所以買樓是最好的投資。」

(Shutterstock)

　　「嗯，當時很多人都說，供樓好過租樓，就是這段時期嗎？」Victor回應說。

　　「正是呢！但這個黃金時代應該過去了。過去兩年，先有一大批中產人士移民，因此有大量單位湧出市場，接著就是美國不斷加息。再者，無論內地和香港的經濟都回落，加上內地房地產市場出現債務危機，令到不少富人受影響，無辦法來港承接物業（還有辣招稅），因此，未來的樓市應該不會單向上升。」

　　「但大方向是向上還是向下？」Mandy緊張地問我。

　　「如果妳問我對樓市前景的看法，我會這樣答妳：樓價或者仍有調整壓力，但不要看得太淡。」

　　「咦，原來妳是樓市的好友？」

　　「我不是好友，只是實事求是。正如我剛才說，移民潮導致樓價下跌，有些人移了民，手上的物業仍未能賣出。但我想提醒妳，雖然香港走了一批人，但政府透過種種招才計劃，年初至今已經合共『搶』了超過10萬人，比預期的每年3.5萬超出兩倍。」

　　「啊，我明白妳的意思，即是走了一大批人，但未來又會增加一大批人，對樓市會有支持？」

　　「是的，雖然10萬人不一定等於10萬個家庭，但同樣對居住有需求，初期可以是租住的需求。如果他們最終選擇以香港為家，對於置業同樣是有很大需求呢！」

　　「那麼，我們應不應該再等一下才買樓呢？現在樓價跌了，但供樓利息卻升了，負擔仍然不小呢！真難下決定！」（待續）

　　作者電郵：tong_lydia223@yahoo.com.au

　　「狗股理論」英文全稱為「The Dogs of the Dow」，早於上世紀90年代於美國盛行，屬於被動式投資的一種。其最為核心的理念，在於投資者以最簡單、最直接的方法，從市場中挑選出一籃子股息率最高的股票，作為一個整體資產配置策略作出部署。此策略最大的優勢在於簡單、方便、快捷，投資者並不需要對股份作出股息率以外的任何分析，亦不需考慮止賺、止蝕機制，純粹以股息率作為單一指標選股，絕對符合「投資懶人包」的定義。

　　據統計，過去20多年，狗股組合回報不比主動投資為低，尤其是在股票市場波動的年份，回報更突出。而「狗股理論」經過近30年的演變後，出現了無數新增策略及加入動態止賺、止蝕方案。然而，作為投資市場新手，投資者亦可沿用最原始的策略，就是買入並持有，以一年作為投資期以檢視成果，以及對比大市表現，看是否優勝於市況走勢。

　　狗股組合是一個極為簡單的理論，那麼這個組合的現實回報如何？以過去幾年作為例子，若然以狗股組合作為每年第一個交易日的配置，狗股組合在2021年、2022年至今的收益分別為21%及跌2%，而同期恒指均錄得超過一成的跌幅。而2023年，若以狗股組合買入藍籌股中10隻最高息股份，則10隻股份平均回報近11%，遠較恒指全年下跌近14%為理想。至於今年上半年，恒指走勢先低後高，半年累計升近4%。若以狗股組合在年初配置10隻最高息股份藍籌股，最終成績為累計升超過16%，繼續在波動市況中表現光芒。

　　那麼，「狗股理論」是否必勝？當然不是，假若狗股必勝，基金經理這個職位就不必存在了。翻查過去6年狗股組合表現，其均有一個共通點，就是當恒生指數當年出現年度升市，狗股組合較大機會落後於大市表現；若然恒指當年出現年度跌勢，則狗股組合較大機會表現優於大市。

　　從上述的分析，可粗略地得出狗股非必勝良方。然而，相信投資者在組合上加入狗股組合，或是一個減低風險的不錯選擇。