職場

　　疫情時大量企業容許員工在家及遙距工作，不少在疫後也希望員工回到辦公室，但靈活辦公的文化已漸植根於企業及上班族心中。

　　The Executive Centre（TEC）創辦人及首席執行官Paul Salnikow接受專訪時表示，對靈活辦公的需求有信心，但要小心經營，不盲目拓展，再靠平等的團隊精神來挽留及吸引人才。

　　Paul Salnikow在訪問中強調，TEC不是做房地產生意，而是服務行業的一員，為客戶提供靈活的辦公室、共享空間，甚至協助舉辦活動、進行招聘，支持其業務運作。

設投資管理團隊 不過分加槓桿

　　疫情前，靈活辦公室及共享空間在香港，甚至全球的主要城市發展迅速，當行家透過借貸、四出吸納投資者加速發展時，Paul仍堅持一步一腳印的「持續發展」及「light debt」經營模式。當時，或許被視為太保守，當疫情下TEC仍有能力拓展業務時，證明了他相當睿智。

　　「24個月前，不少企業的財務也被視為很健康，當利息不斷上升時，現在就面臨財務困境。我們一向十分小心，不會作過分槓桿投資。內部設有投資管理團隊，去管理及分析投資、拓展機會。我們不是只求壯大，更希望獲得更多利潤。」簡單來說，就是賺到錢才再投資、拓展業務。

The Executive Centre創辦人及首席執行官Paul Salnikow表示，約30%收入是來自提供服務，故強調不是完全靠辦公室租賃為主。

　　如在疫情期間在中環拓展業務，他表示經過詳細計劃及規劃，不是風險性投資。「以士丹利街28號為例，現已達90%出租率。」TEC與業主有策略性合作，為全幢大廈進行詳細規劃，當中有適合商務聚餐、飲咖啡、飲酒的餐廳，也有舉辦活動空間；而辦公室亦有多種組合，結合靈活、方便各類商業活動為賣點。

　　對於WeWork進入破產保護程序，以及全球各地商業房地產市場陷入衰退，低檔共享辦公空間的容量和供應明顯減少，Paul堅信精明的靈活辦公空間營運商會受惠於後疫情時代的新常態。企業保留混合工作模式安排、對靈活的辦公室租賃策略，對靈活和共享辦公空間仍有需求。

全球逾200商務中心 出租率9成

　　疫後不少人感到香港的經濟復甦不似預期，對前景迷惘，Paul對香港仍然有信心，香港是他事業的成長點。TEC在1994年於香港創立，至今在全球設有逾200家商務中心，會員達4.7萬，主攻亞太及中東市場，83%的客戶是跨國公司，出租率約90%。「大家都期望疫情結束後經濟會快速回復繁榮，但忘記了疫情實際只在幾個月前結束。」他指不少企業在去年已做好今年的計劃，而當時香港仍有入境限制，故相信來年香港情況會比今年好。

　　不過，他指疫後的營商機會正在改變，現在大家要更努力工作，更估計香港寫字樓租金在多年攀升後，未來仍有調整空間，或約下跌20%。「2024年將是改進和修正的一年。」由於疫情期間已進行拓展，Paul表示暫時在香港集中拓展服務，而不是據點。「香港正處於轉型之中，不少企業仍然希望在港發展、做生意。同時，他們也想做對沖，不能確定未來3、6年甚至9年的計劃。」以月租形式的靈活辦公空間變得更有商機，Paul指企業平均租用36至37個月。

　　疫情激發企業及上班族進入新的辦公模式，影響至今。在遙距工作、在家工作的靈活辦公模式下，辦公室的設計也要更靈活，迎合企業未來發展的需要。

仲量聯行Work Dynamic北亞辦公空間策略顧問部主管張琦（右）表示，引入靈活辦公室不是簡單計算員工數目、枱椅比例，而是要做好變革管理。左為仲量聯行香港項目發展服務部主管黃天賜。（梁巧恩攝）

　　仲量聯行Work Dynamic北亞辦公空間策略顧問部主管張琦受訪時表示，引入靈活辦公室不是簡單計算員工數目、枱椅比例，關鍵是了解員工的工作情況及需要，以及做好變革管理（Change Management）。

　　據仲量聯行項目發展服務部的資料顯示，早於疫情前，在香港的企業已開始引入靈活辦公空間，但外資企業往往是先行者。自2023年開始，本地企業比例上升。雖今年首季的比例仍以外資較多，但相信往後3季仍有變化。

各方面調研 照顧使用者感受

　　無論是外資還是本地企業，要為辦公室大裝修，也需要投入人力資源，況且引入靈活辦公室背後要有精心的計算。張琦指，靈活辦公室是要因應企業的生意模式、員工的工作種類及模式，如何更好地使用整個空間。「談到工作模式，好多時會探討包括用電話、用會議室有多頻繁；用會議室時，是多人還是少人（會議），討論的內容大多是甚麼，是否很多也涉及機密。總之由大小、頻率、討論的題材，也會做一個調研。」

　　就算「條數計得準」，但要改裝傳統辦公室，要考慮的還有軟件，包括照顧使用者的感受，這正正是變革管理的精髓。張琦解舉例，有用家覺得開放式辦公室令環境太嘈吵，又有的認為會議室太少，影響工作效率。「所以變革管理，關顧的持份者上至行政總裁，下至茶水姐姐。」

　　人多便會意見多，仲量聯行香港項目發展服務部主管黃天賜解釋，一般會組織一個工作小組，成員可以是來自各部門如財務、人力資源等部門的代表。「工作小組通過（新辦公室）的建議後，可送給C-Suite審批，兩步審批的方式，也能省C-Suite的時間。」

　　張琦補充，也要跟C-Suite做好溝通，明白有甚麼事在甚麼時候可以說，有甚麼不可以說。舉例，要搬遷或重新設計辦公室，是老闆們已落了決定，不能改變。那麼，與工作小組溝通時，說明改變必定發生，令大家不存任何幻想。「如何在新環境下，配合你未來的工作，這個可以再商議。」工作小組人選也一樣要可控。張琦指若由部門話事人甚或大老闆提名就更好，以選舉模式選出未必適合。

辦公室的會議及協作空間，愈來愈重要。（受訪者提供圖片）

省營運成本 工作環境升級

　　重新設計辦公室要投資，回報是否一定是「向著省錢看」？張琦坦言，不少企業在過去好一段時間不斷拓展，每次拓展未必可以找到相連的辦公室。「現在見到的趨勢是，企業將之前幾年拓展遺留下來的『痛苦』進行整合，當然也有涉及收購合併的。有些整合後所需的辦公室面積減少，可能省下有30%至40%相關營運成本。」

　　但她強調，重整辦公室不是全為了省減營運成本，有些企業真的是為升級工作環境：「投資少少，以辦公室作為招攬人才的工具之一。」