職場

高力香港董事總經理劉振江強調，物業顧問企業要想在競爭中脫穎而出，離不開強烈的服務意識，更離不開服務理念與技巧的創新。（湯致遠攝）

　　本港新冠疫情反覆，房地產市場營商環境也充滿挑戰。面對這個動盪不安的世代，物業顧問公司高力（Colliers）就決定趁機會革新，在今年初更迎來在房地產諮詢方面有超過30年經驗的劉振江，接任香港董事總經理。他憑着「以人為核心」的策略管理內外事務，該企過去半年業務發展快速，員工總數增幅達23%。

　　在房地產市場深耕超過30年的劉振江坦言，近年市場情況變幻無常，尤其疫情令經濟動盪，加上美國聯儲局宣布加息後，投資者轉趨更審慎的觀望態度，拖慢決策過程，令香港市場復甦緩慢，對業界來說也是前所未見的挑戰。

添新服務 提供多元解決方案

　　雖則如此，但劉振江就認為，危機即契機，只要找對方法借力使力，反而更有機會帶來新發展機會。他直言，雖然高力在國際市場已有一定的競爭力，但在香港市場的市佔仍有增長空間。

　　他認為，物業顧問企業想在競爭中脫穎而出，離不開強烈的服務意識，更離不開服務理念與技巧的創新，「我們不能故步自封，只做已穩固的業務。反而更要聆聽市場及客戶的需求，而作出改變以及提出新想法。」因此，他接任高力香港董事總經理後的首要任務，就是基於原有業務，再擴展更多範疇及提升服務水平，增加品牌認受性，從而吸引新客群。

　　舉例指，自劉振江上任短短半年，高力就拓展了包括：工業物業服務、法律支援證人專家服務，以及不少企業和投資者愈趨重視的ESG策略等，以應對各個界別客戶的需要，而提供更多元的解決方案。

　　與此同時，除了要「以客為本」，與客戶有良好的溝通和建立緊密的關係，去尋覓商機外，也不能忽視內部的管治。劉振江續道：「在短時間內，公司的新業務都能夠順利地快速拓展，絕對不只靠我一人。」他強調，企業目標的達成須由一群人共同協力，故在追求經營績效的同時，更必須著眼組成企業的關鍵，即員工團隊。

放手與溝通 予下屬自行處理

　　劉振江指出，自己的管理方式很簡單，主要是懂得「放手」及「溝通」，提供機會予下屬嘗試自行處理，讓他們能從中吸收經驗並成長。他以協助客戶寫信為例，「我通常會讓同事先寫，然後我看完再提出意見，之後讓同事再根據其反饋再作出更改，他改完才輪到我改。」他笑言，或許外界會質疑為何他不自行處理，但他認為這能讓同事透過工作安排，去了解自己的想法與上司之間有哪些地方不一樣，上司也可從中學習到下屬的想法，過程間雙方可以互相學習，從而進步。

　　現在的香港樓市十分奇怪，租金由2023年春季開始已進入了上升趨勢，直到現在升勢算凌厲，很多租客其實變相是幫業主供樓，卻不趁這個最好時機去買樓！
　
　　更加奇怪的就是剛公布的香港M3顯示，香港的資金量又再破新高，去到17.8萬億元，無論活期、儲蓄或定期存款，港幣、人民幣和美元的資金都大增，在此情形下，香港銀行居然還進行一個收緊潮，收緊按揭的風氣當然直接影響到市場，與市場復甦的趨勢剛好相反，令到樓市縱使在強勁因素下不斷改善，短期的確有下跌壓力。
　
　　近期銀行融資服務有不穩定的現象出現，有關問題正不斷擴大，為市場累積風險。筆者認為，政府應留意和作出合適介入，掌握適當的市場秩序，以避免問題過度發酵。

銀行近期收緊商業及住宅物業的信貸，令市場不穩。(Shutterstock)

　
　　問題始於商業信貸的「補倉潮」，的確，銀行在物業價格重估下，會因新估價和之前相差太大，而要求借款人「補倉」，筆者認為銀行避免風險是合情合理，但是當「純粹補倉潮引發借款人賤賣物業的現象」比「欠供款者引發的危機」多的時候，市場就會掌握不到銀行借貸的進退尺度，除了銀行與銀行之間會互相踐踏外，市場上的大部分投資者都會停止投資去觀察。以上情況在非住宅的商業信貸出現，雖然表面影響不大，但已令到市場有力的主導投資購買力幾乎完全停頓，對市場造成內傷。
　
　　住宅的按揭最近也收緊，主要是從樓花開始。近年樓花上升幅度的確高於樓市指數所反映，屯門區的呎價曾經在十多個月內由11000元去到17000元至18000元，再加上部分樓盤有高回佣的情況出現，當樓價一出現下跌，銀行便全面收緊，增加市場不安。筆者想強調，其中似乎荒廢了1997年前的樓花發售「按揭保證」或「慣例」。以前樓花發售前，很多時都會有銀行的按揭保證配合，即是到入伙時，縱使樓價跌了，都會以樓花的原價去做按揭借給借款人，這個做法的好處就是銀行已一早可以將風險評估，亦不需要考慮整體市場會出現互相踐踏的情況，更加重要就是這種樓花保證的做法，其實間接令到樓花是必須要銀行在價格上取共識，價格去得太高，銀行就自然不肯做按揭保障。筆者覺得這個制度在近年是荒廢了，我認為消委會及銷監局都責無旁貸，應該對有關的市場轉變做一些研究。我們一定要尊重銀行避風險的權利，但是要避免市場對按揭制度失信心，令市場回復更好的秩序。
　
　　近期二手市場進一步有不好的風聲傳出，報章報道不同銀行開始會在按揭年期上限方面，包括樓齡上限和借款人年齡上限作出更嚴謹的限制，這與市場復甦是行相反方向。筆者想向各位報告，我公司的按揭部暫時未找到銀行承認收緊按揭，希望有關消息是一個傳言或是試水溫。就算銀行對二手市場按揭嚴謹了不少，其實並不影響到用家，但是在彈性上就減少了很多商量的餘地。為保障精明消費者，地產代理是應該在成交前已找到銀行，掌握估價和買家的負擔。