數碼新秩序

　　人類的進步是靠技術改良，在房地產領域可以稱之房地產科技（PropTech），PropTech衍生於互聯網資訊革命和蓬勃興起，因為互聯網改變了人們的工作、學習、健康、休閒方式、金融交易等，這些都促進了三種核心活動的發展：資訊提供、交易、管理與控制，這三類活動也構成了PropTech的底層邏輯。由於很多領域都是跨界形成有些是重疊、有些在體系內作細分，以下便簡單介紹一下今天房地產科技發展的最新情況：

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1.    房地產金融科技（Real Estate FinTech）

　　房地產金融科技是房地產科技PropTech和金融科技FinTech重疊的地方，平安城科是一個很好的例子，房產服務生態圈主要通過平安城科布局，打造全流程產品體系。針對城市建設，平安城科聚焦資源搭建協同服務平台，並協助政府打通資訊孤島，提高行政服務效率，助理建築建造領域資訊化、智慧化。平安城科累計簽約合作城市數量達到百個，爲市政府打造了不動產登記平台。

2.    智慧房地產（Smart Real Estate）

　　智慧房地產是PropTech的一個子集，為基礎的科技平台，能夠提供單一建築物、群組建築物或者城市的相關資訊，直接或間接促進、改善服務，支援房地產資產管理、房地產建造和設施設備管理等。萬科萬翼是其中一個做得不錯的公司。

3.    共用經濟（Share Economy）

　　PropTech公司旨在通過使用 2 個主要原則徹底改變房地產行業：共享經濟和垂直整合。Airbnb 和 WeWork 等公司採用了公共資源（這是共享經濟的基礎）的理念，並將其應用於出租物業和辦公空間。這些 PropTech 業務不是擁有酒店房間和辦公室等空間的大公司，而是將想要短期租賃或租用空間的人與提供這些資源的人聯繫起來。人們現在可以與他人分享他們的資源，而不是每個人都遵守傳統房東不靈活的租金條款。因此，人們可以按照自己的條件租賃和租用空間。

4.    房地產科技SPAC基金（PropTech SPAC）

　　Crown PropTech Acquisitions（CPTK.US）成立於2020年，總部位於紐約州紐約市。是一家SPAC公司，成立目的是與一個或多個業務進行合併，資本證券交易，資產收購，股票購買，重組或類似業務合併。Brivo 和Crown PropTech Acquisitions的合併預計已於2022 年上半年完成，創建一家公司—在紐約證券交易所交易代碼為BRVS—估計價值為808億美元。

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　　共享經濟概念早年十分盛行，不同行業都嘗試加入「共享」元素，將其轉為產品或平台出售。雖然共享經濟後來一直被人認為係另類經濟泡沫，但多年來亦出現不少成功例子，有啲更成為獨角獸公司。目前共享旅社同共乘汽車係共享經濟中最大、最成功例子之一，除此之外，另一較常接觸嘅例子相信係共享空間／辦公室。雖然共享辦公室類近業務不斷經歷起跌，但到近年受疫情影響下無阻佢哋收入，反而間接對部分國家業務有利。

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　　疫巿成功主要原因，係好多公司疫後開始改變上班模式以減省成本。早前有外國巿場研究公司對過百間大企業進行調查，結果有近六成受訪公司指疫情後約有四分一員工會以共享座位模式上班。公司改以hot desk模式運行，部分員工則在家工作，只需原有五至八成空間就可滿足全公司需要，自建一套共享空間模式。另外亦有不少企業完全地取消租用固定辦公室，容許／鼓勵員工選擇在家工作，希望進一步減省營運成本。而在家工作嘅員工因家中環境所限，會選擇到可時租或日租嘅共享辦公室工作。因此未來巿場對固定辦公室租用需求將會大大減少，企業改為租用共享辦公室。因為需求大增，令不少共享辦公室公司喺逆市下仍擴張業務。

　　以上情況多出現於歐美地區，而香港或部分亞洲地區情況有少少特別，未能100%受惠。原因香港近十年有好多小型辦公室出租，供應量早已供過於求。另外好多本地較公司為傳統，未能完全接受在家工作、共享辦公室或hot desk模式，所以對共享辦公室需求未如其他地區一樣高。雖然如此，但香港仍搵到另一商機，將目標客群擴大，除企業同一般打工仔外，中／大學生都係重點客群之一，類似情況喺亞洲地區較常見。不少學生因家中無法溫習，咖啡店又經常爆滿，所以佢哋會以時租租用共享空間溫習，平均約每小時$30左右，最平亦見每小時$10，較親民價錢打入學生巿場，為巿場注入一點動力。

　　相信共享辦公室喺疫情結束後初期能搶到優勢，仍佔到一定巿場份額。但隨著未來數年經濟慢慢步入不景氣，之後辦公室會出現供過於求情況，而業主亦會減租加強競爭力，或轉型成為共享辦公室，到時又會出現新一輪紅海戰。