過往專欄

　　今年的香港特首選舉之戰如火如荼，現時尚未到正式提名之日，已宣布參選的，除了林鄭月娥的政綱仍未公布外，其他參選人如胡國興、葉劉淑儀和曾俊華，已分別發表其政綱。若將他們的政綱相互比較，有同有異，但關注的重點，不外是政治和民生。

　　在政治方面而言，其一是有關《基本法》23條的立法，此一問題或可顯出參選人對中央的忠誠程度﹔其二是有關是否重啟政改的問題，參選人如何取捨，也可看出他們是否想討好建制或反建制。觀乎三位參選人的政綱，誰人想竭力投誠中央，誰人要爭取泛民派的支持，誰人大搞平衡術，討好建制與非建制，己在政綱躍然紙上，盡不在言中。

　　但對於大部份市民而言，特首選舉，又不是一人一票的普選，政治爭議與他何干?反而是民生問題，與他的日常生活息息相關。而民生，不外乎經濟、房屋、社福、文化、教育、環保等，而其中的房屋問題，正如特首梁振英所強調，是各種問題的「重中之重」。

　　古人說﹕「民以食為天」，在香港則不然，是「民以住為天」。房屋問題直接牽涉市民的生活素質，房屋供應不足及樓價過高，會導致社會動蕩。為甚麼有「港獨」思潮的出現?其中一個原因，在於年輕人置業困難，租金負擔沉重，社會不滿情緒上升，仇富情緒增加，因而有愈來愈多的社會運動，嚴重削弱特區政府管治的穩定性。

　　香港樓價持續上升，部份原因是2008年金融海嘯後，美國政府採取量化寛鬆政策，讓大量熱錢流入沒有外滙管制的香港。其次當然是香港地少人多，可供發展的土地不足，加上不少發展商大量囤積土地，推高樓價。其三是中國因素，自2005年人民幣滙率不斷升值，內地同胞來香港買樓等於打了折扣，加上近10年中國經濟高速發展，造就大量富豪，全都希望向外轉移資產，蜂湧來港買樓，直接抬高香港樓價。

　　如何處理香港的房屋問題，香港特區政府責無旁貸。可惜自2002年開始，香港政府以不干預自由市場為由停止興建居屋，兼且實行高地價政策。雖然香港政府在2010年推出「額外印花稅」措施，其後在2012年收緊政策，以增加炒家成本及風險﹔並在2011年開始收緊房屋貸款，切斷炒家的資金來源，但如今都已證明是揚湯止沸而不是釜底抽薪。

　　樓市過熱，未置業者陷於絕望邊緣﹔樓市大跌，物業市場交投大幅萎縮，經濟衰頽，已置業者馬上成為負資產者。總之升也不是，跌也不是，這是管治者最頭痛的問題。再觀看三位特首參選人的政綱，胡國興的政綱重點在政制改革，房屋問題是次要﹔而葉劉淑儀的政綱，對民生問題算是最有觸覺，其政綱的九大範疇，列為首要之務的，正是房屋問題﹔至於曾俊華的政綱，口號多於一切，相當「離地」，而房屋問題，在政綱列為第三範疇，比胡國興的政綱更次要，在18個項目中排入第9項，顯然不受重視。

　　無論如何，香港樓市似已病入膏肓，要妙手回春便須靈丹妙藥，可惜三位特首參選人的藥方，仍不外乎增建公屋、增加土地供應及抑制地價等老生常談，了無新意，都難寄以厚望。

　　今年即使在年初時撤辣，但樓價仍然下跌3%，大部分專家都認為今年樓價仍然會下跌，幅度大約5至10%，傳媒話有玄學家8年前已經預測得到，當時玄學家話，2024年區區都唔旺，判了香港死刑，其實，玄學家意思是2024年之後香港才轉弱，而事實上到了2024年，香港樓價已經比高峰時下跌了25%，如果繼續下跌，咁樣就真係大件事，嚴格來說，玄學家的預測不算準確，甚至他自己都不信自己，既然話2024年之後區區都唔旺，點解在兩年前買了一幢小型商業樓。

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　　我認為只要有一個條件，樓價下半年不但不會下跌，甚至不跌反升，有人話唔使問阿貴，一定是減息，如果美聯儲局開始減息，樓價就唔會下跌，老實說，這個可能性非常之高，但主動權不在香港手裡，拜登傻傻戇戇，唔知道減息是競選連任的一大優勢，遲遲唔肯減息，現在民調比特朗普拋離，就算減息作用亦不大，甚至唔減好過減，或者會有意想不到的收穫。

　　有人話，只要銀行唔call loan，樓價就不會下跌，其實，銀行只是向商業物業，或者持有多個住宅單位的業主call loan，並沒有向只有一個自住單位，而又準時還款的業主call loan，但住宅價格仍然下跌，所以，唔call loan這個條件對樓市影響亦不是咁大，不會因為銀行唔call loan令樓市不跌甚至反升。

　　有很多人不明白，在過去20個月，租金差不多個個月都升，而樓價只是在撤辣後有一陣虛火，但亦只不過升了兩個月，其他時間全部下跌，租金升，樓價跌是一個反常現象，其實，很多租客都有打算買樓，但銀行唔做按揭，他們唯有暫時租樓住，所以一個條件就是如果銀行在下半年願意借錢俾人買樓，不少現在租樓的人就會買樓，多了人買樓，樓價自然會上升。