財智

　　政府宣布樓市撤辣，即日在Patreon做了個調查（見下面連結），了解網友對樓市撤辣的意見，數日內收集到數百人投票。結果，只有約10%網友認為後市會大升或大跌，其餘大部分認為後市會止跌回穩而不會大升，又或者撤辣對樓市並無成效而持續跌勢。

　　最精彩的是留言部分，網友對樓市都有不同見解，這裏貼出一些具代表性的留言（已修改），再討論一下。

辣招與樓市的關係

　　網友：「當樓價向上升時，辣招增加交易成本，凍結成交，導致買賣兩閒，可以穩定樓價。相反，樓價有下行壓力時，撤辣減低交易成本，成交流通暢順，容易造成人踩人效果。」

　　網友道出了辣招與樓市的因果關係，亦提出了撤辣令樓市大跌的擔心。過去的確有人認為辣招沒有壓制樓市升幅，只是凍結成交，甚至減少了二手供應而推高樓市。按此邏輯，今天撤辣隨時有反效果。

　　網友：「樓價應該受很多因素影響，辣招只是其中一個。最重要看香港前景，能否讓人安居樂業，經濟會否繁榮。」、「高息、經濟差，這些宏觀環境不變，樓巿很難走運。」

　　始終辣招只是買賣過程的成本，一個投資項目能否升值，還是要看其價值與未來憧憬。

有網友擔心撤辣會令業主加快賣樓，對樓市有反效果。(Shutterstock)

各主觀角度出發

　　網友：「撤辣對有心置業人士有幫助。炒家或投資者則會考慮租金回報與利率，數字依然不吸引。」、「單從投資者角度看，租金回報要達4厘而按揭利率減至3厘，投資客才會再度入市。租金回報4厘代表中原指數跌至110左右。」、「撤辣只是回歸正常狀態，不受政府干擾市場，值得支持。尤其對於換樓客，或親戚轉讓成交，更靈活。」

　　準業主包括內地等海外買家，撤辣令他們少了一個障礙，對樓市有正面作用。至於投資者，剛於撤辣前與財叔zoom了一場（見下面連結），他提出多年的「淨租金回報論」，正是考慮租金回報與按揭利率的差價，並指自2018年後，香港樓市已失去投資價值，這關鍵數字並沒有因撤辣而改變。

　　另外，還有一班換樓客，我自己也是多年辣招的受害者，在辣招下曾經想過換樓操作的，大概會明白有多煩。

策略

　　網友：「我會留意新盤開價，這反映發展商取態。對香港樓市了解得最透徹的一定是四大發展商，她們的價單反映對樓市未來五年走向的睇法。」

　　十分同意，始終不用猜估，發展商有一班專業團隊去分析政策與後市，她們未來開價是一個好指標。

　　財叔則認為有意買賣者不用多等，例如業主預期樓市會升一成，何不現在把價格抬高一成放賣？相反，若買家預期樓市會跌一成，何不出去議價減掉一成買貨？當然，他是不看大市指數的資深投資者，有如森林中的獵人高手，一般市民未必能執行他的策略，但作個參考無妨。

　　最後有位網友提醒得好，好多人只說香港樓價高皆因地少人多、供求問題，其實還有不少因素，例如香港物價指數與收入水平、香港無天災、市場買賣自由、法例保障買賣雙方、資金進出自由，這些都是香港樓市的價值。事實上，世界各地不是太多地方類似香港，任何時候把樓價推低一成都可以很快找到買家。大家對這次撤辣又有何意見，不妨留言分享。

相關連結：

【全面撤辣 樓市反應】
https://www.patreon.com/posts/quan-mian-che-la-99367420

【財叔與百樂 zoom (一) - 香港創科前途 與 樓市feel】
https://www.patreon.com/posts/cai-shu-yu-bai-99299588

　　由強積金管理局牽頭的「積金易」平台，已經於上月26日正式推出，暫時只有一家受託人獲納入至「積金易」平台，估計到明年年底，所有受託人都會納入積金易的平台。

　　到時後，無論你有多少個強積金戶口，分佈於哪幾家受託人，你都可以在網上或手機應用程式中一目瞭然。而且，你還可以一眼就看到當時的總累算權益，絕對有助大家策劃退休呢！

（Shutterstock）

　　上次提到，我的朋友Stephen就是那些從不關心，也不知道從何關心自己強積金戶口的人。他計劃3年後退休，我告訴他，他退休前，積金易平台應該已經全面實施，再沒藉口不去管理自己的強積金戶口了。

　　但在這時，他問了我一個關於強積金的ABC問題。

　　「其實，3年後我還未到65歲的，我可以提取我的強積金嗎？」

　　「哈哈，你這個是強積金的ABC問題呢！」我半開玩笑地說。

　　「你知道我一向都沒有關心自己的強積金，所以，即使是ABC問題，我也不會知道的！」Stephen靦腆地說。

　　「沒問題，很多人都是這樣的。我真的希望，積金易平台推出之後，可以促使更多人關心自己的強積金呢！好了，關於這個ABC問題的答案是這樣的，原則上，你要到65歲才可以提取強積金的累算權益，但如果你已滿60歲，又真的提早退休，便可以做個宣誓，那就可以提早取回你的強積金！」

　　「啊，原來如此！3年後我已經60歲了，所以符合提早退休的條件！但如果之後我再工作又如何？」

　　「如果再工作，你就要再供強積金了。」

　　「明白，那麼，如果我過了65歲才再工作，我還要供強積金嗎？」

　　「法例上是不用了，當然，如果你仍然想儲錢，也是可以的。」

　　「嗯，我清楚了。那麼，剛才你提到的積金易平台，怎樣幫我策劃退休呢？」

　　「好的，讓我解說一下吧！所謂的『積金易』平台，其實是個一站式的電子平台，讓計劃成員隨時隨地透過網上和手機應用程式，管理他們在不同計劃內的強積金帳戶。你可以實時查閱帳戶資料、轉移基金、整合帳戶等等。你不止可以看齊你所有的強積金戶口，而且，一眼就知道所有強積金戶口的總累算權益，這不是方便策劃退休嗎？」

　　「嗯，是的！那麼，如果我要轉換強積金，也是在這個平台進行？」

　　「是的！就連剛才你說想以提早退休為理由，取回你的強積金，也可以在這個平台做到。只要你在平台上申請了，再去民政事務處宣誓，然後透過此平台，上載宣誓聲明便可以，比以前要用實體表格方便得多了！」

　　「同意呀！」

　　作者電郵：lkslo@yahoo.com