跌得最甘屋苑，難估
#財識兼收 #本港樓市 #樓價 #藍籌屋苑 #移民 #置業 #物業 #看透樓市 #中原指數 #太古城 #嘉湖山莊 #嘉湖山莊 #美孚新邨踏入2024年，政府宣布新一季度不會循賣地表或一鐵一局推出住宅地招標，算是限制供應的一步。香港樓市跌勢令人憂慮，去年年尾賣地時竟然無發展商入標，證明連發展商亦不看好後市。普遍樓市下跌，近日聽到樓市專家分析，個別屋苑跌幅比大市還要利害，各有原因，值得思考。
先了解全港樓市的跌幅，回看中原指數，於2021第三季出現高位約190點，當時還在疫情時期，往後卻一直回落，寫稿時指數約147點，即從高位下跌約22%。以傳統磚頭保本能力來說，如此跌幅已算不輕。個別屋苑跌幅更大，它們發生了甚麼事呢？
第一個是太古城，從高位跌近三成。大家未必想得到，這個傳統中產、專業人員、小康之家的聚居之地，亦是出名抗跌力超強的老牌藍籌屋苑，其跌幅竟然比大市還要大。所謂樓價升跌，主要看一買一賣的成交價，如太古城這類本身業主頗有實力的屋苑，以往很難出現業主低價求售的情況，因而造成所謂抗跌力強的現象。
傳統中產聚居地太古城，近年受移民潮影響致出現大量沽盤，推低樓價。（資料圖片）
近年大跌的原因出現在太古城的業主身上。由於近年不少西方國家開放移民條件，加上香港各方面的不理想，令香港出現移民潮，中產、專業人員、小康之家尤其積極考慮。當屋苑中大量業主考慮移民，自然有大量沽盤出現，迫切性亦導致需要割價求售，推低成交價。
另一個是嘉湖山莊，跌幅達35%。這屋苑供應量一向很大，而且定位為上車盤，因此其業主組成本身已算「先天不足」，經濟上有任何問題，配合過去一年急遽加息，很容易令實力欠佳的業主供款出現問題。尤其近年的高成數按揭，特別受加息影響，當業主供款出事，自然有賣樓壓力，甚至斷供成為銀主盤。
嘉湖山莊位於大西北的天水圍，政府有意發展大西北，令當區未來幾年供應增多，發展商不看好樓市，相信新盤開價亦會相當貼市甚至比市價還要低，樓價往後會有相當壓力。
還有一個是傳統屋苑美孚新邨，它是全港第一個大型屋苑，移民潮令全港樓市供求出現變動而下跌的情況下，它的跌幅比普遍樓市更大，達三成。原因估計是它的供應量大，而屋苑老齡化亦是問題。當供應相對多時，選擇自然多，新一代業主傾向留意新盤，例如有會所設施的屋苑，對這類老牌屋苑缺乏興趣，租金回報不高，樓價難以得到支持。
看到以上幾個屋苑的現象很有趣，過去傳統老牌藍籌屋苑，業主組成令樓價有保證；北區比較接近深圳內地，是重點發展火車頭，享受大灣區一小時生活圈的發展與便利。這些過去被譽為抗跌力最強的屋苑，可能是數年前「落注」的首選，如今情況一下逆轉，優點變缺點，變成跌得最厲害的一群，實在世事難料。