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　　看近期新聞，不少香港人擔憂未來，也有網友pm問我意見，我也拍了一條影片（見相關連結）討論看法。影片中提到身邊一位朋友正在考慮賣掉自住樓，因他擔心今次香港會出大事，股樓齊大跌，而且繼續下去會愈來愈差。

　　朋友理性地想過兩個情況，作些心理檢視。第一個情況，所持有的物業現值600萬元，若今天沒有賣出，5年後，跌至300萬元，更成了負資產。第二個情況，若今天賣出了，5年後，升至1200萬元，失去持有資產升值機會。兩個情況，哪一個比較不高興？

　　朋友認為出現第一個情況比起第二個情況更不高興，加上他感覺第一個情況出現的機會率較高，即他較傾向認為未來香港物業會大跌。就朋友的想法，影片中分享了不少看法，這裏想提兩點出來。

　　首先，我認為預期樓市情況，不應只用「大升」與「大跌」兩個情況去考慮，而是有五個情況，即「大升」、「小升」、「不升不跌」、「小跌」、「大跌」。其實賣自住樓，只有一個情況會贏，就是未來樓價大跌，其餘四個情況都會輸。

　　主因是租金支出，就5年期，朋友賣樓後會租一間好一點，兩萬元租金，扣減若買樓的按揭利率支出（自住樓供款中也是蝕掉的），差價也有萬多元，一年支出多了廿多萬元，5年超過百萬元。五年間還要多次搬屋，若樓價最終只微跌三兩成也得不償失。

　　另一個論點，朋友認為香港未來只會更差，當中大家可能想像的包括港元美元脫鈎、外匯管制、外資大規模撤資、美國進一步在金融上制裁等，甚至中美開戰。當然，要走到這幾步，要讓所有美資人員與公司撤離也要好幾個月。

　　如此地步，香港的金融中心地位也將失去，最差的底線在哪？大概變成中國一個普通城市，或者好一點，似上海、深圳吧。依這底線思維去想，如何理解呢？

　　經濟基礎，價格講供求。最差情況出現，變回上海，需求是否就消失呢？我認為即使有百多萬人走掉，數以十萬計的單位賣出，中央隨時可放人與錢來填補，即需求還在。

　　股票亦然，我覺得傳統民生股並不會無未來。與樓的想法相似，未來始終有人，自然要生活，有需求。就算大市跌，中央可以出手托，重點是人與錢。相信未來還有好多大型股票回歸香港上市，例如京東／瑞幸。

　　是否就是一遍樂觀呢？始終，形勢天天在變，很難說，我只想提出凡事別一面倒的悲觀。若讀者考慮移民、投資外地資產、換美元作個保險，我也不反對。投資從來不是賭博，而是閱讀環境作適當部署，而部署可以是兩手準備，甚至三手或四手準備亦可。

相關影片：

《取消香港關係法 股樓係咪要散水？》

　　供應排山倒海而來，香港甲級寫字樓（甲廈）空置率，再刷新金融海嘯後紀錄，總空置面積1500萬平方呎，超過8個IFC2（國際金融中心2期）。眼見甲廈平均呎租仍遠高於新加坡濱海灣同級單位，供大於求下，整體租金勢未觸底。陷入多事之秋的業主大孖沙，為翻身各出奇謀。

1500萬呎超8個IFC2

　　中環迷人的摩天大樓璀璨華燈，內裏有多少原來是空空如也？世邦魏理仕最新數據顯示，第二季，本港甲廈空置率續攀升至16.9%歷史新高，超越98亞洲金融風暴時的15.3%；其中，核心區中環甲廈的空置率，亦20年來首次達到14%。

中環迷人的摩天大樓璀璨華燈，內裏有多少原來是空空如也？答案或是超過8個IFC2。

　　空置率過去5年一路向上，直接原因就是租賃量追不上供應量。上月迎來首批租客進駐的中環新地標「The Henderson」，總樓面面積46.5萬平方呎，現時出租率據報為60%；而去年底落成的長江中心二期，樓面面積55萬平方呎，最新出租率據報續維持僅10%。

　　儘管甲廈租金已連跌20個季度，但以長江中心二期呎租仍高達100至150元港幣看，較同為長實旗下的新加坡濱海灣金融中心約14新元呎租，高至少25%。世邦魏理仕就預計，香港甲廈租金全年料跌10%。

增值抱緊奢侈品巨頭

　　空置疊加租金易跌難升，一眾業主大孖沙都頭頂淨負債率上升的「達摩克利斯之劍」，要想套現減債，一是靠劈價去貨，二就是尋找新的增值點。

中環大地主之一的置地，宣布啟動「Tomorrow's Central」計劃，打造未來奢華聖地。

　　就在近日，中環大地主之一的置地，宣布啟動「Tomorrow's Central」計劃，夥拍租戶共同約78億元全面升級旗下置地廣場，其中，Cartier、CHANEL、Dior、LVMH、Van Cleef & Arpels等奢侈品牌承諾投入47億元。

　　置地此舉固然是提前迎戰恒地的中環新海濱三號項目，但抱緊現金充裕的奢侈品巨頭，打造未來奢華聖地，無疑是正確一步。此或許是受到奢侈品巨頭爭相在紐約第五大道擴租乃至購買房產的啟發，背後是僅LVMH一家去年的銷售額就接近940億美元的雄厚實力。

打造新地標聚集人氣

　　此外，從「The Henderson」邀請國際知名的Zaha Hadid Architects建築事務所，到「中環新海濱三號」由屢獲殊榮的Lead8設計工作室擔任建築總設計師，再到「太古坊」搬來國際著名園景建築師Kathryn Gustafson設計中央廣場，無不是旨在打造標誌性地標以聚集人氣。

「太古坊」搬來國際著名園景建築師Kathryn Gustafson設計中央廣場。

　　而相比去年劈價至9億元的經典「死場」荃灣海濱廣場，近日淪為銀主盤遭接管放售，工商鋪的大額租賃卻迎來新金主－－雄心勃勃對外擴張的內地新能源車企。其中，廣汽埃安繼在九龍灣、沙田、灣仔開設陳列室後，最新在北角匯籌備第四間。吉利旗下極氪Zeekr、比亞迪旗下騰勢亦在灣仔開設陳列室，據報月租分別達100萬元、45萬元。