財智

　　上星期看了一篇報導指有銀行員工打算買千萬元物業，公司員工福利可讓他借九成按揭，而利息更低至一厘。

　　該銀行職員李先生去年賣掉西環舊樓套現約600萬元，隨即以千萬元買入筲箕灣新盤香島兩房戶。本來李先生可享受公司員工福利，即極之優惠的按揭計劃，但李先生最後只選擇借65%按揭，因他考慮到若一旦裁員，也不需為轉按時要付出大筆首期煩惱。

　　這個擔憂算是合理的，若這打工仔接受了公司的員工優惠，就會被公司控制，若被炒、或自己走，都要補錢。這可不是說笑，曾聽過有前輩分享舊公司的可怕經歷。

　　話說前輩以前於一間家族上市公司內工作，而該公司也有提供類似銀行員工的按揭福利，公司內不少同事都有享受。到03年沙士時，經濟差，不少公司都裁員，前輩的公司也「手起刀落」，他打趣地說當時每位同事都有一些紙皮箱在枱底，準備當日返工隨時收信，執拾個人物品即走。

　　當時前輩未有享受公司的按揭福利，所以自問心情不是太緊張，若真的被裁就計好遣散費瀟灑離開。但眼見有不少同事正正享受著公司福利，他們被裁後，還要被公司追收按揭還款。一般公司裁員後，總有些遣散費，但很少會被公司裁員後還欠公司一屁股債。

　　可能大家認為，no big deal，若按揭成數不算高，找別家銀行做轉按就可以了。但想一想，這員工剛被裁員了，沒有工作，沒有收入，怎上會呢？這公司裁員後變身債權人，還可以迫業主賤價賣樓還款，都算趕盡殺絕。

　　被裁、欠債、被迫賣樓、訓街，一個家庭的命運一下子180度大變，這就是「屋漏偏逢連夜雨」，一般衰運都會一連串地發生，聽到都可憐，難怪當年每天都有跳樓與燒炭的新聞。

　　我自身也有小小的經驗，曾經轉公司，在離職時人事部跟我說有一條數需要扣減，因我曾上了一個由公司資助的課程，而條款說明在一定時間內離職，員工需要賠償公司所資助過的金額。

　　幸好當時只是一個小課程，金額不高，但感覺不太良好。心想，一些公司會資助員工進修，可能頗昂貴的，如學位，甚至到外國留學，離職被追收數十萬元，豈不是賠錢走？

　　享受公司福利時也要看清楚，一般都有附帶條件。例如多少年內離職的話，員工需要補回學費。陰謀一點看，資助計劃變相是綁住員工的一種成本而已。

　　有網友也分享故事，指自己做銀行中層，曾與老闆討論下屬的升職加薪問題，當他推薦A同事升職時，高層說該同事有按揭在該銀行，不用急於給他升職機會。高層反而擔心其他同事若不被升職的話可能會走，最後A同事三年都無升職。可見這些陰謀思維是真有其事，打工仔的處境經常被盤算著。

　　話說回頭，新聞中該員工最後捧了三四百萬上會。想深一層，若本身有這筆資金，反而應該利用銀行這筆資金，賺點息差也頗和味。

　　做打工仔要聰明一點，公司福利當然可以拿取，但總要有全身而退（或被退）的準備。若能做到可隨時退的境地，不妨取盡福利也不錯。

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　　現在的香港樓市十分奇怪，租金由2023年春季開始已進入了上升趨勢，直到現在升勢算凌厲，很多租客其實變相是幫業主供樓，卻不趁這個最好時機去買樓！
　
　　更加奇怪的就是剛公布的香港M3顯示，香港的資金量又再破新高，去到17.8萬億元，無論活期、儲蓄或定期存款，港幣、人民幣和美元的資金都大增，在此情形下，香港銀行居然還進行一個收緊潮，收緊按揭的風氣當然直接影響到市場，與市場復甦的趨勢剛好相反，令到樓市縱使在強勁因素下不斷改善，短期的確有下跌壓力。
　
　　近期銀行融資服務有不穩定的現象出現，有關問題正不斷擴大，為市場累積風險。筆者認為，政府應留意和作出合適介入，掌握適當的市場秩序，以避免問題過度發酵。

銀行近期收緊商業及住宅物業的信貸，令市場不穩。(Shutterstock)

　
　　問題始於商業信貸的「補倉潮」，的確，銀行在物業價格重估下，會因新估價和之前相差太大，而要求借款人「補倉」，筆者認為銀行避免風險是合情合理，但是當「純粹補倉潮引發借款人賤賣物業的現象」比「欠供款者引發的危機」多的時候，市場就會掌握不到銀行借貸的進退尺度，除了銀行與銀行之間會互相踐踏外，市場上的大部分投資者都會停止投資去觀察。以上情況在非住宅的商業信貸出現，雖然表面影響不大，但已令到市場有力的主導投資購買力幾乎完全停頓，對市場造成內傷。
　
　　住宅的按揭最近也收緊，主要是從樓花開始。近年樓花上升幅度的確高於樓市指數所反映，屯門區的呎價曾經在十多個月內由11000元去到17000元至18000元，再加上部分樓盤有高回佣的情況出現，當樓價一出現下跌，銀行便全面收緊，增加市場不安。筆者想強調，其中似乎荒廢了1997年前的樓花發售「按揭保證」或「慣例」。以前樓花發售前，很多時都會有銀行的按揭保證配合，即是到入伙時，縱使樓價跌了，都會以樓花的原價去做按揭借給借款人，這個做法的好處就是銀行已一早可以將風險評估，亦不需要考慮整體市場會出現互相踐踏的情況，更加重要就是這種樓花保證的做法，其實間接令到樓花是必須要銀行在價格上取共識，價格去得太高，銀行就自然不肯做按揭保障。筆者覺得這個制度在近年是荒廢了，我認為消委會及銷監局都責無旁貸，應該對有關的市場轉變做一些研究。我們一定要尊重銀行避風險的權利，但是要避免市場對按揭制度失信心，令市場回復更好的秩序。
　
　　近期二手市場進一步有不好的風聲傳出，報章報道不同銀行開始會在按揭年期上限方面，包括樓齡上限和借款人年齡上限作出更嚴謹的限制，這與市場復甦是行相反方向。筆者想向各位報告，我公司的按揭部暫時未找到銀行承認收緊按揭，希望有關消息是一個傳言或是試水溫。就算銀行對二手市場按揭嚴謹了不少，其實並不影響到用家，但是在彈性上就減少了很多商量的餘地。為保障精明消費者，地產代理是應該在成交前已找到銀行，掌握估價和買家的負擔。