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　　美股3大指數上周四(21日)收市齊齊報升，均創歷史新高；上周五(22日)美股3指數個別發展：道指跌逾300點，標指也微跌，而納指則再創新高（圖一至圖三）。美股看似一片好景，美國經濟應也不會差，將繼續蓬勃？

　　先不說全球投資者盲目追捧AI概念的科技股，讓7大科技股造成了近期美股亢奮和泡沫。如要對美經濟差與不差作判斷，其他經濟指標都須一併考慮，例如美消費數據有多少水份，甚至造假，便會直接影響事實判斷。

美寫字樓將近半空置

　　近日有外媒引述，美國《匹茲堡郵報》(Pittsburgh Post-Gazette)報道，美匹茲堡市中心的寫字樓(商廈)於4年內，可能有近一半會空置。該報根據取得的機密資料估計，有17幢商廈陷入「嚴重困境」，另外9幢陷入困境的商廈也「有待支援」。

　　換言之，以上26幢商廈：一、即將喪失按揭贖回權；或二、正面對喪失按揭贖回權的風險。簡單講，即是已被或即將被銀行收樓，而這批商廈佔匹茲堡市中心寫字樓高逾6成(63%)。

　　《匹茲堡郵報》還計算出，如果將轉租也計入，目前匹茲堡市中心的寫字樓空置率已逾四分一(27%)，也是全美寫字樓最高空置率的城市之一。至2028年，空置率便可能升至近一半(46%)。

　　匹茲堡另一家傳媒《匹茲堡商業時報》(Pittsburgh Business Times)去年10月也有類似報道：匹茲堡市中心的商業地產面臨巨大挑戰，愈來愈多公司決定縮減辦公空間，甚至完全撤離市中心，導致租務需求下降。研究顯示，有75%的寫字樓被認為是陷入困境的，總計貸款金額達3.35億(美元．下同)。《匹茲堡商業時報》更指這問題不僅影響匹茲堡，也在全美國的城市出現，連市郊也無可倖免。

加息導致借貸成本增

　　有分析就指出，美國寫字樓的業主都像匹茲堡市中心寫字樓業主般陷入困境，是因為每年借款100萬元的利息成本，已從2020年疫情爆發之初的32500元，飆升至今年3月初的85000元。此外，自2019年以來，當地建築成本也增加了約30%。

　　在匹茲堡主要營運及租賃地標寫字樓的龍頭房地產企業Rugby Realty，其主席斯塔伯(Aaron Stauber)更表示，待全部現有的租約到期，就可能會清空物業。他們寧願丟空，另尋有更多機會之地(move on to a greener pastures)，因「直接關燈更便宜」。

加退休基金1美元沽貨

　　匹茲堡曾是美國著名的鋼鐵工業城市，現已轉型為以醫療、金融及高科技工業為主之都市，也是全美第6大銀行--匹茲堡國家銀行的所在地。所以匹茲堡又或紐約、三藩市等的市中心商廈市道，的確可反映出美國經濟的事實和隱憂。

　　《彭博》上月底報道，加拿大最大的退休基金--加拿大退休金計劃投資委員會(CPPIB)以折扣策略，出售手上的3項地產投資，其中一項是CPPIB去年底竟以1美元，沽出紐約曼克頓一幢辦公大樓約29%股份！

　　以CPPIB傾向商廈的投資作風也這樣做，它所引發的連鎖反應，會令美商廈前景如何，或已不必多說。凱投宏觀(Capital Economics)就預測，寫字樓價可能會從高位暴跌兩成，令美國的商廈在幾十年內都難以復甦。

　　一般投資者或毋須關注美國商廈市道，但因商廈按揭而拖欠美國銀行貸款的情況就值得留意了。台灣《自由財經》早於去年11月已指出，美國銀行業去年第三季商廈貸款拖欠金額升至10年新高，達177億元；比去年第二季激增40億元，增幅達三成，更比2022年同期激增100億元！（圖四）

美銀行緩布違約

　　美國的銀行商廈按揭貸款拖欠情況實不容忽視，約4個月前，雖然美銀行業商廈貸款拖欠率是1.5%，但估計已持續上升。富國銀行(Wells Fargo)是美國從事商廈貸款業務的最大銀行，富國去年第三季貸款拖欠額激增逾50%，達34億元(約264億港元)！

　　在地區性銀行中，總部位於匹茲堡的PNC銀行是商廈拖欠貸款增幅最大的銀行之一，去年第三季增加了1倍多，達到7.23億元(約56億港元)。不過，無論是富國或PNC，都不急於宣布貸款者債務違約，真實情況遂沒被反映出來。

　　美聯儲局最近的議息結果符合市場預期，加上年內或將減息3次的消息，對美股的影響便不只是「繼續跳舞」了。事實上，拜登在疫情期間放水派錢，讓沒有儲蓄習慣的美國民眾除直接消費外，也投入了炒股。美國經濟好與壞，是否真的就可從美股反映出來？

一隻衝擊美經濟的灰犀牛

　　今時美國裁員潮已由金融及科技行業，蔓延至其他行業。一旦百業之母銀行因商廈按揭拖欠，而導致呆壞帳增加、虧損，甚至倒閉，這頭「灰犀牛」會否撞散美國經濟？

　　這頭「灰犀牛」是美國多年來低息所養大的。加息了，這頭灰犀牛就會發癲，會衝垮全球任何一個曾因息低而站上高位的資產，這包括房地產、槓桿投資和一些重資本行業。要減少灰犀牛衝擊所帶來的殺傷力，便要減息，而這正是美聯儲局時鷹時鴿、表現飄忽的主因。

　　按目前美國商業樓宇的糟糕表現和可能引發的銀行危機，美聯儲局怎會無減息壓力？

　　(投資涉風險，每投資者承受風險程度不一，務必要獨立思考。筆者會因應市況而買賣。)

　　日本銀行(BoJ)連劈兩掌，將政策利率從0至0.1厘提高到0.25厘，同時給出明確的退出量化寬鬆路徑，將月度資產購買計劃從6萬億日圓分階段降至3萬億日圓。消息傳來，日圓兌美元匯率直破150關口，很明顯央行出手力度大過市場預期。

　　與美國聯儲局的決定相比，BoJ本周會議所產生的意外性更大。BoJ有尋求統一意見的傳統，現任行長植田和男也為人謹慎。這次加息，有兩位委員投了反對票，其他決策者中也有人私底下對連出兩招多少有所保留。為甚麼BoJ突然變得勇猛了呢？答案線索在日本政府高官近來連環施壓上。

　　日本經濟復甦，成也日圓敗也日圓，日圓暴貶是經濟走出30年不振的核心基石，令通縮時代徹底結束了。出口企業也因此盈利大增，股市神勇。然而，有時好事可能變成壞事。日圓暴貶令海外遊客激增，外國訪客數量現在比疫情前的水平多出六成，許多城市的基礎設施不堪重負，物價大幅上漲，居民怨聲載道。更重要的是，匯率扭曲，導致資源配置上的扭曲，資金湧向旅遊業和外國人買的房地產，國內投資反而減少，不利於經濟的長期穩定發展。

　　日本經濟長期低迷和BoJ長期推行QE政策，讓日本的貨幣環境一直處在超寬鬆狀態。當全世界都QE時，BoJ並不起眼，如今其他國家利率早已大幅調高了，日本則像落單的羔羊，被各路狙擊手覬覦。日圓利率與美元利率之間差距過大，借日圓買美債成為屢試不爽的套利交易，不僅日圓匯率被投機客橫行霸道，日本的債市、匯市甚至集聚出系統性金融風險。

日本央行出重招，旨在調整日圓匯率扭曲。(AP)

　　BoJ最新的政策舉動，在筆者看來意在日圓匯率，通過減少利率和流動性扭曲，調整匯率扭曲。政府之前直接在外匯市場買日圓，遭美國財政部嚴厲譴責，並被列入匯率操縱國觀察名單。如今的做法，可以視為一種戰術調整。

　　但是必須明白，日本的經濟復甦相當脆弱，基本上靠進口型能源通脹、匯率拉動型企業盈利和海外游資刺激股市帶起來的。通貨膨脹之下，工資的確有上漲，但是卻仍追不上生活成本的上升，消費者信心依然不足，內部需求依然不振。這就決定了央行仍會處於觀望狀態，貨幣政策估計還是一慢二看三通過，寬鬆的信用環境恐怕要繼續。

　　本質上講，筆者相信日本政府與央行對日圓貶值並不反感，只是對過快貶值所帶來的社會反彈愈來愈感到不安，他們所為不過是戰術性調整。但是當日本加息恰好遇上美國減息，市場必須接受的心理調適必然大，資產價格的變化可能更顛簸⋯⋯直至市場預期達到新的均衡點。

本文純屬個人觀點，不代表所在機構的官方立場和預測，亦非投資建議或勸誘。