高力︰地價收入僅達目標１１﹒２％，貨尾高企影響發展商投標信心

　　《經濟通通訊社５日專訊》回顧香港２０２４╱２５年度賣地計劃至今記錄，高力指出，今
年是政府和持份者在複雜市場環境中進行策略重整的一年。在政府２０２４╱２０２５年賣地計
劃推出的８幅土地中，４幅已成功批出，３幅仍在招標中。
　
　　儘管市場環境充滿挑戰，仍有數宗交易突顯發展商對策略性土地投資的持續興趣，包括沙田
的兩幅住宅用地：源順圍地段的用地以６﹒１９億元批出，而沙田圍路地段的用地則以１０﹒２
億元批出。此外，指定用地的成交，包括九龍灣啟福道及火炭山尾街的電動車充電站用地，分別
以８２００萬元及２１００萬元批出。
　
＊地價收入僅達目標約１１％＊
　
　　高力香港研究部主管李婉茵表示，截至１０月底，２０２４╱２５財政年度的地價收入總額
為３７億元，僅達政府本財年３３０億元地價收入目標的１１﹒２％。此目標僅佔政府總收入目
標的５﹒２％，相比疫情及社會事件前約２０％的平均水平顯著下降。同時，本年度的地價收入
亦較上個財年的１９５﹒８億元總額減少８１％，反映在目前的市場環境下，調整土地出售策略
所面臨的種種挑戰。
　
　　高力估價及諮詢服務主管周若瑜表示，今年度有一幅流標項目，為政府推出的柴灣住宅用地
，屬於「私人興建資助出售房屋先導計劃」的項目。發展商普遍指出，限制性的條件、高昂的建
築成本及有限的盈利空間是流標的主因。先導計劃規定發展商必須以折扣價出售單位予合資格的
買家，從根本上影響了項目的風險狀況以及發展商願意支付的土地價格。與一般私人住宅發展項
目相比，此條件限制了發展商提升項目價值及盈利能力的空間，進一步削弱發展商的競投意欲及
提交具競爭力標書的動力。
　
＊貨尾量高企影響發展商投標信心＊
　
　　對於住宅市場，李婉茵指出，由於發展商目前仍有超過２﹒１萬個「貨尾」單位需要消化，
因此住宅市場仍然承壓。雖然政府的人才和招商引資計劃已帶動部分需求，但全球市場走勢的不
確定性仍對買家的信心構成一定影響。
　
　　她又指，隨著更多新市鎮地皮推出，整體規劃和發展路線圖將是吸引發展商參與的關鍵。若
當區缺乏基礎設施及商業民生配套，加上在充滿不確定性及高息的環境下，發展商將承擔較大的
投資風險。當局應審視如何平衡基建需求及增加投標誘因，同時確保底價更貼近市場實際情況，
以吸引更多發展商參與。
　
＊預料工業用地投標數量不多＊
　
　　工業市場方面，周若瑜表示，物流發展仍是工業市場的重點。儘管市場氣氛疲弱以及來自大
灣區的競爭對香港的需求造成壓力，但現代物流設施用地的供應有限，有望吸引物流業界的投標
興趣。然而，由於開發成本較高，能投入相關資本的投資者數量有限，因此預計此類地塊的投標
數量可能不會太多。
　
　　對於商業市場，李婉茵指出，受寫字樓空置率高企與租金下降影響，商業市場活動顯著受限
。而今年並無新商業用地推出或計劃招標，這與目前的市場狀況相符。（ｋｌ）