【大灣區】盼升值變港樓首期 90後珠海100萬上車夢
21/06/2018
睇樓篇:保稅區樓平三成 買一層 送一層
初哥團友最驚喜的,是公寓的複式設計:4.5米高的樓底,講明可建閣樓,所謂買一層送一層;有些甚至在單位大門側邊開樓梯上閣樓,上下兩層各自有出入門口,樓上一層也設廁所和廚房,經紀送上「建設性」提議︰「買一層樓有兩個獨立單位可出租,一個單位租2,000元人民幣,一個月就有4,000元人民幣收入。」他亦均真講明,閣樓層不入契,轉手只計一層樓價。
返租計劃一買即租
部分公寓有「返租」保證,也令團友心動。「返租」是買家買入公寓後,把單位出租給發展商指定的租客公司,買家即時有租收。部分公寓會把買賣合同和簽租務合約捆綁一起,即買樓必須同意出租單位,買家簽買樓合同時亦簽租務合約;一般租約至少十年,租金計算有分成及保證兩種,前者是按租金比例計算,後者是按樓價某百分比計算。
舉例一個約32平方米的公寓單位,租約為12年期,以分成模式計算,業主12年內每月收取最初的1,920元(人民幣.下同)到最後的3,200元,共可收租金35.2萬元,該樓盤最低入場費約90萬元,租金已歸本三分一。發展商指定的租客公司,多是連鎖酒店,因此返租有另一個講法,叫託管營運,替買家營運公寓之意,經紀說得直白︰「(買家)甚麼都不用做,等升值同時收租,兩邊賺錢。」有團友對此保留︰「交租幾年後唔畀可以點?」
保稅橫琴級數有別
在珠海保稅區不是地盤就是興建中的建築物。
記者參加的珠海睇樓團共看了5個樓盤,橫跨珠海的主城區、橫琴和保稅區,帶團經紀指睇樓路線由他設計,其中3個位於保稅區,明顯地該區樓盤是他的「心水」推介,最後如他所願,團友中一對夫婦「扑槌」以90萬元買入一個公寓。
團友只知道保稅區在橫琴對面,有大橋相連,按經紀介紹,將來橫琴、保稅區和一個叫洪灣的地方會連成一片發展,有地鐵、輕軌及隧道貫穿,前景無限。翻查資料,保稅區是當地政府劃出稅務優惠區域,珠海的保稅區在1996年成立,定位做倉儲及物流,至2015年增加國際貿易、貿易服務及商住功能,該區才再發展起來,其中該區將有公路直通港珠澳大橋,其他很多基建則仍在規劃中。
由於保稅區比橫琴、十字門(澳門、珠海及橫琴滙合區域)的發展來得遲,據內地報道,其土地價格也較其他區域低,這或許解釋保稅區的樓價比珠海市及橫琴「平一截」,現時橫琴樓價已炒上至每平方米4 .5萬元,保稅區樓價每平方米在3萬元樓下。有經紀坦白說,橫琴是自貿區屬中央管,保稅區是珠海政府管,級數不同。又指橫琴自貿區的稅務優惠遠高於保稅區,「對做生意來說,邊個夠吸引,你會去邊?」
睇盤實錄
萬科石花66號
位置︰主城區吉大
發展商︰萬科置業(01036)
入場費︰110萬元
最細面積(建築)︰34平方米(約370平方呎)
均價︰2.9萬元/平方米
團友評價︰
位處珠海市區吸引,轉個彎就到最旺的九洲大道,收租潛力高。這段石花路本身不旺,夾雜舊樓,樓盤旁邊有工廠。翻查資料,該工廠叫「伙工殿」大廈,是湘菜餐廳。2014年有報道,該店址是工業地,計劃重建商廈及酒店。
閣樓面積寬敞,可間出兩個房間做書房及小客廳。
通往閣樓的樓梯非常「正規」,感覺如置身小複式單位。
公寓一般沒有廚房,只在大門旁設茶水區。
示範單位把三間公寓打通後,閣樓置一邊,空間感十足。
華潤萬象世界
位置︰橫琴
發展商︰華潤置地(01109)
入場費︰100萬元
最細面積(建築)︰25平方米(約272平方呎)
均價︰3.5萬元/平方米
團友評價︰
橫琴樓價炒至每平方米5萬元,此樓盤在3.5萬水平,在同區屬「低水」。但該樓盤位處橫琴最入最邊的地方,加上整個項目要建成商貿綜合體,規模龐大,適合持貨能力強的長線投資者。
窗外地盤處處,是現時的橫琴景象。
主室有落地窗,外望開揚,但未知將來前面有否建築物。
入門旁是茶水枱,附雪櫃及洗衣機,再走前是主室即辦公區。
富力優派廣場
位置︰珠海保稅區
發展商︰富力地產(02777)
入場費︰90萬元
最細面積(建築)︰32平方米(約348平方呎)
均價︰2.5萬/平方米
團友評價︰
價錢吸引,過條橋對面就係橫琴。跟珠海相連,有公路直通港珠澳大橋,但很多發展似在規劃中,頗受橫琴因素影響,買入後相信要守一段日子。
全屋布置成粉紅少女屋。
公寓另一賣點是智能家居。
以玻璃把開放式主室間隔成廳及睡房。
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