內地樓市再放緩 評級機構券商齊唱淡 內房跌再多也買唔過？
31/05/2023
內地樓市經首季反彈後無以為繼，評級機構惠譽指由於經濟前景不明朗，就業狀況疲弱，短期難見復甦，有券商亦指內房銷售進一步放緩，更憂慮民營房企融資渠道再收緊，加上人民幣持續走弱，部分股價低殘的內房股經昨日(30日)大反彈後，今日(31日)即再度下挫，其中融創中國(01918)昨急升一成半，今回吐逾8%，看來內房跌再多也暫不宜沾手。
(融創中國網頁截圖)
惠譽：經濟復甦遜預期打擊信心 內地二手住房市場降溫
評級機構惠譽近日表示，今年首季內地二手住房市場成交量和掛牌價反彈，是由於此前出行受限和大規模感染期間積累的需求得到釋放，且內地取消防疫管控並重啟經濟後，市場對經濟前景持樂觀態度。然而，二手住房市場自4月以來持續降溫，待售房源數量減少、報價下調且成交量萎縮，反映經濟前景不明朗及就業狀況疲弱，短期內可能無法重振旗鼓，因為累積的需求已消化，且經濟復甦不及預期打擊購房者信心。4月平均掛牌價下調，可能是因為購房者選擇觀望等待，而改善型購房者為加速交易進程降價出售現有住房。掛牌房源數量減少，表明許多業主在當前價格受壓情況下推遲出售住房，或將繼續拖累成交量。
另惠譽的研究表明，由於供應過剩和人口外流，低線城市的房市復甦或將慢於高線城市。同時，大戶型的價格更加堅挺，這表明改善型住房需求強勁，能夠滿足改善型住房需求的房企將從該趨勢中受益。另一評級機構標普早前亦指，內地三、四線城市樓市疲軟狀態，將讓房地產市場復甦呈「L形」走勢，估計一、二線城市今年的房地產銷售將實現約3%溫和增長，三、四線城市的銷售則可能收縮約10%。若今年三、四線城市的住宅銷售下降20至30%，敏感性分析顯示40至60%的受評開發商可能會面臨評級壓力。
易居研究院：5月樓市復甦遇阻 50城新房成交環比跌13%
另外，上海易居房地產研究院上周發布《2023年5月50城新房成交預測報告》。報告顯示，5月1至22日，全國50個重點城市新建商品住宅成交面積為1199萬平方米，環比4月1至22日跌13%，同比2022年5月1至22日增速為2%。全國50個重點城市中，有18個城市交易行情有環比增長態勢，32個城市有環比下降態勢。
上海易居房地產研究院分析認為，5月份交易數據呈現環比下降態勢，說明樓市復甦之路有阻礙。市場交易數據有波動是正常的，但下降城市數量較多，且4月和5月都在下降，則需要給予重點關注。
大華繼顯：內房銷售進一步放緩 民營房企融資渠道恐收緊
大華繼顯發表內房行業報告指，據中指數據，內地截至上周二(23日)的房屋銷售數據進一步放緩，66個內地城市平均每周新屋銷售，較截至4月23日止平均每周新屋銷售下跌16.4%，其中10個核心城市二手房平均每周銷售按月跌22.6%。此外，珠海萬達商管上市情況或引發民營房企融資渠道再次收緊的憂慮。內地消費復甦乏力及投資者興趣低迷，或意味萬達不太可能在今年底前完成珠海萬達商管上市，其上市潛在失敗不僅會給萬達帶來較大的資金缺口，也可能導致民營企業流動性風險上升。
大華繼顯維持對內房行業「與大市同步」評級，料碧桂園(02007)、雅居樂(03383)和新城發展(01030)於今年下半年仍面臨大量債券到期或贖回，估計龍湖(00960)和中駿(01966)的流動性狀況較佳。華潤置地(01109)和中海外(00688)仍是該行首選，均予「買入」評級，各予目標價47.48元及27.14元。
滙證：當局需進一步放鬆政策 看好中海外潤地
滙證上周發表報告指，在內地樓市只要單位售價具競爭力，質量上乘，大灣區和一線城市不乏熱銷項目，不過跨城市、同一城市的跨區域銷售業績仍存在明顯差異。在內地經濟復甦弱於預期、失業率上升、房價預期偏低的背景下，投資者擔心4月份的銷售勢頭放緩，5、6月份銷售前景，以及私營開發商的流動性。
滙證續指，在宏觀經濟弱及內房債務憂慮持續下，當局需進一步放鬆政策，以恢復住房需求，而在內房股中，看好中海外及華潤置地，分別給予目標價26.8元及47.9元，均維持「買入」評級。
花旗：融創債務重組有進展惟銷售需時恢復 目標價降至1.3元
融創中國本月初公布境外債務重組進展，85%債權人同意重組協議。另公司近日公布，全資附屬融創華北、綠城中國(03900)全資附屬綠城房地產，以及中航產融(滬:600705)旗下中航信托合作開發的天津全運村項目，目前已全部開發及銷售完畢，並已完成交付。為妥善處理負責開發項目的天津綠城全運村建設的未分配利潤及相關債權債務，融創華北以總代價14.86億人民幣購入天津綠城全運村建設51%股權。
花旗指，融創中國的債務重組取得進展，為公司恢復銷售和盈利前景向好行出第一步，預期若離岸債務重組成功實施，將可為未來經營帶來穩定性及財務靈活性。不過，今年首4個月公司銷售及投資仍然疲軟，需要一段時間才能恢復，因此維持「中性/高風險」評級，目標價由5.1元降至1.3元，預期今年全年將錄得27億人民幣淨虧損，至明年扭虧為盈錄得純利約17億人民幣，2025年盈利預期穩定在20億人民幣。
熊麗萍：銷售復甦及解決債務仍需時 內房暫不宜買入
今日《開市Good Morning》節目請來資深財經分析師熊麗萍，她指市場之前憧憬內地房市回暖是過於樂觀，剛性需求可否進一步釋放要看信心，現時內地一般消費也疲弱，民眾未必急於置業，要信心恢復需先見到經濟改善及失業率(16-24歲)回落，而房市料比消費市場更慢復甦，故內房暫不看好，多平也不宜買入。昨日負債高的內房升得急，升勢未必可持續，現時要出售項目也不容易。雖然內房資金壓力最大時間應已過去，但要成功賣樓才能增加現金「找到數」，總之最重要看銷售能否維持理想表現，也要看物業質素如何，「鬥平」未必有用，料銷售真正復甦及解決債務問題仍需較長時間，起碼要到明年才有希望。
內房股今早再下挫，昨日升得急的今日跌得最急，其中融創及合景泰富(01813)分別跌逾8%及6%。另華潤置地公布成立合營企業於東莞發展綜合物業，增加合營企業註冊資本共涉15.5億人民幣，續佔51%股權，惟仍跌逾2%。越秀地產(00123)則公布獲2億元循環貸款融資，仍跌逾3%。
撰文：經濟通市場組、中國組、採訪組 整理：李崇偉
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