黃金周樓市未見起色大摩狠踩　內房普跌碧桂園龍湖插逾半成

　　儘管政府近期頻繁出台政策刺激買樓需求，但十一長假期間內地一手住宅成交仍未走出低谷，大摩料明年第三季銷售才會反彈 ，碧桂園(02007)、旭輝(00884)及合景泰富(01813)等均遭降評級及狠劈目標價。另內房近日陸續公布9月銷售數據，民營內房銷售表現仍不濟，且隨著債務到期壓力上升，多隻內房債再遭拋售，今日(11日)內房股普遍下挫，其中碧桂園及龍湖(00960)都跌逾半成。

(碧桂園網頁截圖)

 
中指院：國慶假重點城市新房銷售面積跌38%　買樓人士仍觀望

　　中國指數研究院公布，國慶長假期間，重點監測城市的新建商品住宅成交面積按年下跌37.7%，以日均成交面積計算，21個重點監測城市當中，杭州跌幅最大，按年跌80%，北京亦跌逾60%。中指院表示，樓市相關政策持續優化一定程度上修復了市場信心，連同國慶期間企業加大銷售力度，部分城市樓市活躍度有所提升，但短期來看買樓人士仍持觀望態度。

　　另克而瑞數據顯示，十一長假期內，內地40個重點城市一手住宅成交96.2萬方米，按年下跌26%。一線城市按年跌58%，二線及三線城市分別跌18%及9%。該機構直言，期內局部城市熱度回升主要是「以價換量」的短期效果，本季樓市難言樂觀，預期全年整體成交規模回落20至30%。惟另一研究機構貝殼指，內地二手樓銷售明顯回暖，50個主要城市的二手住宅成交量在十一長假大升54%，其中東莞、成都、廈門及佛山等成交量是去年兩倍以上。

大摩料明年第三季銷售才反彈　降內房今年至後年盈利預測

　　摩根士丹利認為，內地短期內不會推出重大刺激措施，在買家信心仍然疲弱，以及經濟前景不明朗下，市場要透過自然調節復甦，因此復甦需要一段很長時間，估計至明年第三季銷售才會反彈，下調內房股今年至後年盈利預測12%至16%。大摩又指，雖然內房銷售已見底，估值亦跌至紀錄低位，但行業短線缺乏催化劑，建議投資者審慎，將行業評級降至「與大市同步」，其中碧桂園及旭輝評級由「增持」降至「與大市同步」，目標價分別由5.79元及3.73元降至1.92元及0.8元。合景泰富則由「與大市同步」降至「減持」，目標價由2.69元降至0.96元。其他包括中海外(00688)、華潤置地(01109)及龍湖等也一律下調目標價，潤地目標價由45.19元降至38.98元，中海外由30.04元降至23.84元，龍湖由46.1元降至26.97元，同維持「增持」評級。

　　野村則對內地一手樓銷售疲弱不感意外，指人民銀行近期的寬鬆政策針對刺激用家及提升住房需要，估計有助釋放一、二線城市需求，第四季銷售將有改善，而政策亦會持續鬆綁，短期仍看好該行追蹤的內房股，首選潤地，並看好中海外及貝殼(02423)。

多地下調首套房貸利率低至3.7%　深圳樓盤大幅度折扣促銷

　　其實，政府近期已頻繁出台政策刺激買樓需求。國慶假期前人民銀行、銀保監宣布階段性調整差別化住房信貸政策，符合條件的城市政府可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限，至少23個城市符合新政要求。據內媒報道，多個城市在國慶假期後已下調首套房貸利率，最低至3.7%水平。

　　另人行國慶假期前宣布下調首套個人住房公積金貸款利率，財政部、稅務總局同時宣布購房退稅優惠。據內媒報道，深圳地產商在國慶假期間加大力度促銷，以大幅度折扣、「送大禮」等方式吸引購房者。多個住宅新盤項目都推出8.8折到9.6折的折扣活動，也有商務公寓以「工抵房」名義推出特價房，龍華區更有商務公寓推出的折扣相當於備案價的5折。此外，據內媒報道，包括江西南昌、河南鄭州、吉林長春等超過19個內地城市為提振樓市開展購房促消費活動，在指定時間內購房即發放消費券，其中江西南昌紅谷灘區發放3萬至4萬元人民幣消費券。

民企上月銷售仍不濟碧桂園跌三成　多隻內房債再遭拋售

　　另方面，內房股近日陸續公布9月銷售數據，華潤置地9月實現總合同銷售金額約307億元(人民幣．下同)，總合同銷售建築面積約124.99萬平方米，分別按年增加38.8%及10.2%。中海外9月合約物業銷售金額約228.26億元，按年上升12%；相應的已售樓面面積約123.88萬平方米，按年上升12.4%。不過，民營內房銷售仍不濟，其中碧桂園9月合同銷售金額約320.2億元，按年跌30%。綠城中國(03900)9月自投項目銷售額157億元，按年下降約25.9%。禹洲集團(01628)9月合約銷售金額按年跌74.9%至22.68億元，弘陽地產(01996)銷售金額跌30.54%，德信中國(02019)則跌37.37%。

　　此外，隨著債務到期壓力上升，內房債風險再度加劇，再遭投資者拋售。「15世茂02」盤中下跌24.24%，「21旭輝02」下跌23.91%，均觸發盤中臨時停牌。地產美元債亦出現下跌，旭輝2024年到期6.55%債券每1美元面值買價下跌2.6美分至12.8美分，碧桂園2031年到期3.3%票據每1美元面值買價下跌1.2美分至20.7美分。

　　今日內房股普遍下跌，除龍湖及碧桂園跌逾半成外，其餘大多跌1至4%。

撰文：經濟通市場組、中國組、採訪組　整理：李崇偉

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