《京城近觀》李嘉誠的御翠園，北京樓市的22載

　 　 北京豪宅「御翠園」即將開售，引來市場高度關注，一方面它是由香港首富李嘉誠旗下長實集團興建，另一方面，該項目從2001年拿地至今，經歷了22年漫長的開發周期，實屬罕見，目前地塊價值已暴漲超50倍，而預售價與此前吹風價相比，降低近一成左右，又惹來李嘉誠也「割價」的議論。

　 　 該項目將於明年年底交房。《經濟通通訊社》記者來到項目現場實地，發現房子大體已經蓋完，高層的玻璃已掛好，但仍未全部完工，長實在盡力完成其在北京的最後工程。

五環內唯一在售新房，和記地產否認定價低於二手價

　 　 「御翠園」由長江實業旗下和記黃埔地產(北京朝陽)有限公司開發。北京市住建委官網信息顯示，「御翠園」位於朝陽區姚家園東里1號院，備案名「逸翠園」，今年7月18日獲預售證。銷售人員直稱：「我們項目是目前五環內唯一在售的新房，暫時還不知道會不會特別搶手，但關注的人挺多。」

李嘉誠旗下長實集團開發的御翠園即將上巿，開發期長達22年，引來巿場熱議。(黃燕明攝)

　 　御翠園預售範圍包括9幢住宅，準許銷售面積為93212.24平方米，最高擬售均價為每平方米99744.99元(人民幣．下同)、最低擬售均價為每平方米90672.35元。與此前吹風價相比，御翠園定價降低近一成左右，基本與附近二手樓持平，甚至有一定程度倒掛。比如，周邊的觀湖國際均價約每平方米10萬元，泛海國際均價約每平方米12萬元。

　 　 御翠園定價低於預期引發市場關注，更有人把其定價和其在香港的親海駅項目相提並論，認為李嘉誠正在加快賣樓，以防範被捲入房地產市場下行風險。對此，和記地產發言人回應，內地房產開售價格需由政府批覆，相關政府部門會審慎考量項目地理位置、同區樓盤售價等多方面實際因素，及結合實際調研情況釐定房產項目適當售價。御翠園附近的「壹亮馬」項目每平方米價格約9.8萬元，因此不存在「定價低於同區二手價引爭議」。  

不能控制因素令開發周期長達22年

　 　 「御翠園」所在的姚家園項目地塊總面積約40萬平方米，由和記黃埔於2001年時以7億元的價格拿下，當時的樓面價僅每平方米1750元。然而，該地塊出讓後，直至2005年6月才開始動工，並於當年11月開盤銷售。目前，該地塊已有2006年至2013年入市的「逸翠園」、2012年至2013年入市的「御翠尚府」兩個項目，此次即將預售的「御翠園」項目則為該地塊最後被開發的部分，也是目前和記黃埔在北京的最後一個項目，開發周期長達22年。

御翠園距離高鐵站北京朝陽站約1公里，周邊商業配套完善。(黃燕明攝)

　　 「御翠園」項目共26幢樓，此次即將預售的9幢樓包括3幢16至18層樓的高層及6幢低密聯排產品。其中3幢高層的擬售均價分別為每平方米96465.86元、每平方米99744.99元和每平方米98046.3元，6幢低密聯排產品的擬售均價範圍在每平方米90672.35至92372.54元之間，超過拿地價格51倍以上。

　 　 開發周期長達22年，項目定價是買入時項目樓面價的逾50倍，引發坊間對長實集團違規「捂盤惜售」的爭議。有人認為這是典型的囤地，並質疑是否合法。有內地網民認為北京政府應該按照規定收回有關土地，或者要求長實集團補上20年的地價差值。

　 　 和記地產發言人則回應，項目開發及建設期較預期緩慢，乃由於一些包括配合當地規劃變更、相關基建如地鐵改道、政府之拆遷進度等諸多不能控制因素，以致項目建設有所調整。發言人亦指出，御翠園為逸翠園項目二期，逸翠園多年前已分別於2005年及2011年開售，並非「22年後才開售」。 

御翠園房子大體已經蓋完，但仍未全部完工，工人仍在作最後的趕工。(黃燕明攝)

  　　與目前身陷財困、一眾依靠高周轉、高槓桿的內地房企相比，李嘉誠「慢工出貨」式賣房策略，不知是否帶來一些啟示。

 撰文：經濟通駐京記者黃燕明

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