《談國論企－黎偉成》認房不認貸挺實需非鼓勵炒賣

　　《談國論企》中國住房城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局於２０２３年８月１８日
發出的《通知》，所出台的「認房不認貸」政策，乃優化個人住房貸款中住房套數認定標準，使
合資格居民家庭可採取首付等條件置業，產生降低購房成本即實際成本的佳效。新策該會更好地
滿足居民剛性和改善性住房需求。
　
＊新策有助合資格居民家庭置業降成本＊
　
　　絕對不可忽視的，是三大部委所發表的《關於優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知
》，強調（１）要「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位」，房住不炒的住房政策總基調，
相當明確，千萬不要別有用心的誤導中央有進一步放寬措施予人以「炒」之「可能」性「存在」
，和（２）要「因城施策用好政策工具箱」，充分顯示中央的最新住房政策予不同城鄉按不同環
境、條件和現況，採取不同策略支持居民購買房子自住，甚至改善生活素質。
　　《通知》最重要之處，為（一）重新訂定「首套住房」的定義和規定，有頗為重大的放寬，
使合資格者在購房自住時能夠得到成本降低的優惠，即：明確地表明居民家庭（包括借款人、配
偶及未成年子女．下同）申請貸款購買商品住房時，「家庭成員在當地名下無成套住房的，不論
是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸」。此策最大的特點是
（Ｉ）「認房」。以家庭為單位的居民，在購買商品住房時，在當地沒有名下的成套住房，就不
論有無借過過購買過住房是可以獲得銀行業金融機構的按「首套住房」規格的信貸，也就是所指
的「不認貸」。
　　正正因為「不認貸」，（ＩＩ）居民家庭在購房時名下沒有成套住房的，就可以享受到首套
住房的貸款優惠，實際的效益是讓合資格的居民家庭的置業，降低首付等條件，也就是能夠產生
降低購房成本的，此舉不僅（ｉ）在相當程度釋放社會和市場上大量的剛性需求，因「認房不認
貸」減除居民家庭曾有置業紀錄便得以「二套房」規模借貸；更可以（ｉｉ）讓居民家庭改善和
提升以居住為主的生活條件和環境。
　　要注意的，是（二）居民家庭有強烈的剛性需求及改善居住條件的需要。國民經濟近年穩中
有進發展，即使是新冠肺炎ＣＯＶＩＤ－１９疫情期間，國內生產總值ＧＤＰ還是基本保持上升
態勢，即使增長速度和幅度有所放慢，但表現總是比美國歐亞等其他國家或地區為穩定甚至相對
良好，而居民的就業情況於近期也許存在困難，卻無改置業之需。此可見於商品房市道存困不少
，惟銷情反覆中略趨為向穩：銷售額度於２０２３年１－７月份累計６﹒３１８４萬億元，同比
輕微增加０﹒７％和銷售面積累計５﹒７６億平方米同比減少４﹒３％。
　
＊中央堅持房子是用來住的不是用來炒的定位＊
　
　　反觀（三）銀行等金融機構，對商品住宅市場的貸款十分審慎：對住戶的中長期貸款，於
２０２３年７月份較上年同期減少６７２億元，而２０２２年６月份尚淨增１４８６億元，表現
差。此項與內地的房地產市道仍然下行有所密切關係。相信《通知》的「認房不認貸」最新政策
，會刺激銀行業加大支持剛性和提升生活質素的居民家庭貸款力度。
　　至於（四）「因城施策」，《通知》的最新政策為：「家庭住房套數由城市政府指定的住房
套數查詢或認定責任部門，根據居民家庭申請或授權，提供查詢服務並出具查詢結果或認定證明
」。此策納入「一城一策」工具箱，具高度彈性，方便不同城市的政府，是為有針對性的改善和
支持居民家庭的置業。
　　連同中國人民銀行、國家金融監督管理總局２０２３年７月１０日發出的《關於金融支持房
地產市場平穩健康發展有關政策期限的通知》，要求金融機構對房地產企業的（１）「存量貸款
」予以展期、（２）「專項借款」支持項目發放的「配套融資」期內不下調風險分類，使房企有
相對穩定的資金資源有更充分時間作保交樓的開發建設，挽回置業者對買樓保收樓的信心，促使
房企的開發投資有回報和資金回籠，強化金融機構支持房企發展力度，確保房地產市場平穩健康
發展。
　　此可見國家對支持房地產市場的高度決心，相信更多的相關政策會陸續出台。
《資深財經評論員　黎偉成》（ｗａｉｓｈｉｎｇｌａｉ２１０＠ｙａｈｏｏ﹒ｃｏｍ﹒ｈｋ）
　
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