《樓市點評－汪敦敬》詮釋利率功能

　　《樓市點評》一般市民對利息的性質都是一知半解，因此很容易被媒體帶著走或者產生不必
要的悲觀情緒，本文分享１０個利息本質及實況，描述如下：
　
　　（１）息口是雙刃劍，息口本身不存在風險！風險只存在於「借貸是否量力而為！」。
　
　　（２）很多人都不知道香港的按揭息口對比很多國家及城市的供樓息口相對地「平」，英國
大概６厘、美國６﹒８１厘、北京４﹒７５厘、蘇州４厘，最近的深圳都要４﹒５厘，國內今日
有不少城市已經開始減息，不過暫時到截稿當日，筆者的理解仍然是高過香港！
　
　　（３）很多人忽略了一個道理，就是當銀行存款多過借貸額的時候，加息很可能對存戶來說
是利多於弊。
　
　　（４）根據以上的道理，我們可以見到香港的穩健情況：香港銀行體系整體的貸存比率只是
約６８％！即１００元存款只借了６８元出去！連第一浸的貸款也未有用盡，香港實況是「負泡
沫」！
　
　　（５）根據２０２１年的人口普查，香港有６６﹒１％的住宅樓宇自置居所是供滿樓的，即
是很多中產的存款實際是多過按揭借貸額！也即是說現在香港的利率管理對普羅大眾都是有利的
。
　
　　（６）我們可以憑數字知道香港住宅市場有幾安全，香港整體Ｍ３（泛指總存款量）是逾
１６﹒５萬億元，定期約８﹒５萬億元，這兩年增加的定期約３萬億元，但香港整體住宅市場的
按揭其實只是約１﹒９萬億元左右（截至２０２３年第一季購買居屋或私樓等住宅的貸款額），
結論就是說市場災難並沒有基礎會在住宅市場上發生！
　
　　（７）現在的用家市場優勢是源於Ｈ按息口被封頂，令到我們的按揭在加息的情況之下，實
際的按揭息口只是３﹒６２５厘左右！
　
　　（８）Ｐ按息口並不容易加的，因為很多銀行的存款額都是按揭的４倍左右，我們見到過去
大概年半時間內美國總共加息１１次，每次的加息幅度介乎４分１厘至４分３厘，但是香港加息
只是加了５次，大部分的加幅是８分１厘，即是說雖然機制要我們滯後看齊，但是實際上我們是
「揸著５０咪的車去追趕一輛１００咪的跑車」，結果是每一次加息之後，香港和美國的息差反
而進一步增大，這個就是整件事的微妙之處了！當然我們要準備繼續加息的風險，但同時享受著
息差的紅利。
　
　　（９）商業借貸的息口很多時都是６至７厘，這是筆者從事地產４０年以來，第一次見到有
錢人借錢的息口是高於普通市民，在另一個角度來說，這亦可能是更佳的財富分配甚至機會分配
的機制。
　
　　（１０）現在的處境對窮人、年輕人甚至是無資產的人士一樣是非常有利！因為長期來以買
樓最辛苦就是儲首期，儲錢的速度往往不夠通脹快，現況是多年來第一次儲錢的速度是有條件快
過通脹的，普通人做定期的息口往往是４厘以上，高過最新香港通脹１﹒９％，加上樓價下跌，
令到儲到首期的效率是大增的。
　　
　　願君掌握實況策劃人生！《祥益地產總裁　汪敦敬》
　
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