美股3大指數上周四(21日)收市齊齊報升,均創歷史新高;上周五(22日)美股3指數個別發展:道指跌逾300點,標指也微跌,而納指則再創新高。美股看似一片好景,美國經濟應也不會差,將繼續蓬勃?
先不說全球投資者盲目追捧AI概念的科技股,讓7大科技股造成了近期美股亢奮和泡沫。如要對美經濟差與不差作判斷,其他經濟指標都須一併考慮,例如美消費數據有多少水份,甚至造假,便會直接影響事實判斷。
*美寫字樓將近半空置*
近日有外媒引述,美國《匹茲堡郵報》(Pittsburgh Post-Gazette)報道,美匹茲堡市中心的寫字樓(商廈)於4年內,可能有近一半會空置。該報根據取得的機密資料估計,有17幢商廈陷入「嚴重困境」,另外9幢陷入困境的商廈也「有待支援」。
換言之,以上26幢商廈:一、即將喪失按揭贖回權;或二、正面對喪失按揭贖回權的風險。簡單講,即是已被或即將被銀行收樓,而這批商廈佔匹茲堡市中心寫字樓高逾6成(63%)。
《匹茲堡郵報》還計算出,如果將轉租也計入,目前匹茲堡市中心的寫字樓空置率已逾四分一(27%),也是全美寫字樓最高空置率的城市之一。至2028年,空置率便可能升至近一半(46%)。
匹茲堡另一家傳媒《匹茲堡商業時報》(Pittsburgh Business Times)去年10月也有類似報道:匹茲堡市中心的商業地產面臨巨大挑戰,愈來愈多公司決定縮減辦公空間,甚至完全撤離市中心,導致租務需求下降。研究顯示,有75%的寫字樓被認為是陷入困境的,總計貸款金額達3.35億(美元.下同)。《匹茲堡商業時報》更指這問題不僅影響匹茲堡,也在全美國的城市出現,連市郊也無可倖免。
*加息導致借貸成本增*
有分析就指出,美國寫字樓的業主都像匹茲堡市中心寫字樓業主般陷入困境,是因為每年借款100萬元的利息成本,已從2020年疫情爆發之初的32500元,飆升至今年3月初的85000元。此外,自2019年以來,當地建築成本也增加了約30%。
在匹茲堡主要營運及租賃地標寫字樓的龍頭房地產企業Rugby Realty,其主席斯塔伯(Aaron Stauber)更表示,待全部現有的租約到期,就可能會清空物業。他們寧願丟空,另尋有更多機會之地(move on to a greener pastures),因「直接關燈更便宜」。
*加退休基金1美元沽貨*
匹茲堡曾是美國著名的鋼鐵工業城市,現已轉型為以醫療、金融及高科技工業為主之都市,也是全美第6大銀行--匹茲堡國家銀行的所在地。所以匹茲堡又或紐約、三藩市等的市中心商廈市道,的確可反映出美國經濟的事實和隱憂。
《彭博》上月底報道,加拿大最大的退休基金--加拿大退休金計劃投資委員會(CPPIB)以折扣策略,出售手上的3項地產投資,其中一項是CPPIB去年底竟以1美元,沽出紐約曼克頓一幢辦公大樓約29%股份!
以CPPIB傾向商廈的投資作風也這樣做,它所引發的連鎖反應,會令美商廈前景如何,或已不必多說。凱投宏觀(Capital Economics)就預測,寫字樓價可能會從高位暴跌兩成,令美國的商廈在幾十年內都難以復甦。
一般投資者或毋須關注美國商廈市道,但因商廈按揭而拖欠美國銀行貸款的情況就值得留意了。台灣《自由財經》早於去年11月已指出,美國銀行業去年第三季商廈貸款拖欠金額升至10年新高,達177億元;比去年第二季激增40億元,增幅達三成,更比2022年同期激增100億元!
*美銀行緩布違約*
美國的銀行商廈按揭貸款拖欠情況實不容忽視,約4個月前,雖然美銀行業商廈貸款拖欠率是1.5%,但估計已持續上升。富國銀行(Wells Fargo)是美國從事商廈貸款業務的最大銀行,富國去年第三季貸款拖欠額激增逾50%,達34億元(約264億港元)!
在地區性銀行中,總部位於匹茲堡的PNC銀行是商廈拖欠貸款增幅最大的銀行之一,去年第三季增加了1倍多,達到7.23億元(約56億港元)。不過,無論是富國或PNC,都不急於宣布貸款者債務違約,真實情況遂沒被反映出來。
美聯儲局最近的議息結果符合市場預期,加上年內或將減息3次的消息,對美股的影響便不只是「繼續跳舞」了。事實上,拜登在疫情期間放水派錢,讓沒有儲蓄習慣的美國民眾除直接消費外,也投入了炒股。美國經濟好與壞,是否真的就可從美股反映出來?
*一隻衝擊美經濟的灰犀牛*
今時美國裁員潮已由金融及科技行業,蔓延至其他行業。一旦百業之母銀行因商廈按揭拖欠,而導致呆壞帳增加、虧損,甚至倒閉,這頭「灰犀牛」會否撞散美國經濟?
這頭「灰犀牛」是美國多年來低息所養大的。加息了,這頭灰犀牛就會發癲,會衝垮全球任何一個曾因息低而站上高位的資產,這包括房地產、槓桿投資和一些重資本行業。要減少灰犀牛衝擊所帶來的殺傷力,便要減息,而這正是美聯儲局時鷹時鴿、表現飄忽的主因。
按目前美國商業樓宇的糟糕表現和可能引發的銀行危機,美聯儲局怎會無減息壓力?
《資深投資者 石鏡泉》
(投資涉風險,每投資者承受風險程度不一,務必要獨立思考。筆者會因應市況而買賣。)
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