《談國論企－黎偉成》內房企須解債增銷挺業績穩信心

　　多間在香港上市的內地房地產開發企業股份的商品住宅房銷情欠佳，新開發投資持續縮減，更面對頗不少財政問題，要需要解決現金流不足之困，可循(1)把現貨或在建樓盤以批發式「打包」之途，售資予具專業的資產管理公司套現，以支持現時的營運所需，同時(2)要控制好各方面的成本開支，(3)爭取銀行的稍延還款期和稍降利息，甚至(4)考慮與樓宇單位的買家探討適度延遲交付的期限。內地的樓市存在系統性風險的壓力，各方必須正視問題，共商化解之法。
　
*商品住宅房持續減銷顯市場信心不足*
　
　　從中國國家統計局發布最新資料，可見內房企業所面對的問題和困擾日益嚴重，特別是（一）商品房銷售中的住宅物業，銷售情況在最近兩個月有轉弱的新趨勢：(I)銷售額度於2023年1-10月份累計8.6502萬億元，同比減少3.7%，較1-9月份7.277萬億元所減3.2%擴大0.7個百分點，更遠遜於1-8月份6.99萬億元減1.5%減幅和1-7月份減0.7%，而於1-6月份累計之數尚增3.75和連同1-5月份11.9%及之前的六連之升，情況逆轉。
　　此因銷售面積，於1-10月份累計7.9386億平方米同比減少6.8%，同樣比1-9月份累計7.277億平方米的6.3%減幅多減0.5百分點，而上半年之1-5月份4.0663億平方米尚能上升2.3%、1-4月升2.7%、1-3月份升1.4%，反映出境內的商品住宅房地產市道由溫和向好轉日益差勁。
　　商品住宅房的銷情反覆逆轉，引人以憂的更是（二）竣工面積於2023年10月末時為4億平方米，同比增長19.3%，而9月3.13億平方米則增20.1%，皆屬兩成之增，在市場需求轉趨疲弱之際卻出現供應增加之況，使內房企業更加不易消化貨尾，否則房地產開發商不易處理好供求關係，而影響到業績表現。
　　另一個重大問題，為（三）房地產開發企業到位資金，顯然受商品房銷情欠佳之困：1-10月份累計10.73萬億元同比減少13.8%，比1-9月份累計6.4531萬億元的18.3%減幅有所收窄，較1-8月份6.479萬億元的18.2%減幅多減0.1個百分點，特別是(i)個人按揭貸款，與商品住宅房的銷情齊步下行：於1-10月份累計1.85萬億元同比減少7.6%，比1-9月份1.7028萬億元所減6.9%要多減0.7個百分點，而1-6月份1.24億元尚增2.7%和1-5月份1.0354萬億元增6.5%。此況意味市場於下半年的買意再度轉差。
　　和（四）定金及預收款於1-10月份累計3.65萬億元同比減少10.4%，減幅亦高於1-9月份累計3.3631萬億元所跌的9.6%。此顯房地產開發商在銷售前景欠理想環境底下，和現金流有困。
　　正正因為樓市前景不理想，故（五）房地產開發商明顯減低對住宅商品房的開發投資力度，乃可預期之變，於1-10月份累計7.2799萬億元同比減少8.8%，高於1-9月份6.62萬億元同比減少8.4%。
　
*可考慮讓房企折讓打包售資予資產管理公司套現*
　
　　我早在好幾年前指出：內地的房地產市場存在系統性風險的問題，因房地產開發商過份樂觀而近乎失控的發展，大量的投地建樓負上相當沉重債務，若干房企遂出現資不抵債之險，只靠售樓套現以支持經營及投資所需，恒大地產(03333)便是其中一例，更引發內房企業所存之困不易紓緩，甚至有危機四伏威脅。
　　住房城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局於2023年8月18日發出的《通知》，所出台的「認房不認貸」政策，乃優化個人住房貸款中住房套數認定標準，使合資格居民家庭可採取首付等條件置業，產生降低購房成本即實際成本的佳效。新策該會更好地滿足居民剛性和改善住房需求。
　　問題是新政策難以解決好房地產開發商現存的重大財政問題，要處理之法該有（一）相對迅速的做法，是容許房企把已建成現貨樓甚至在建項目，以批發式「打包」售予具房地產有專業投資知識的資產管理公司，予以一定的折讓，吸引資產管理公司的投資，而房企亦可迅告套現，逐步處理和解決現存的財政困擾，就一如商業銀行把呆帳售予專業的資產管理公司之況。
　　和（二）如能通過「打包」套現，房企可以爭取把已售的樓花與置業者討議稍延付貨期限，做法是就此「付息」或作租金補貼，降低財政短期支付的逼切性。
　　但（三）要商業銀行大力支持房地產業，顯然是不理想的做法。銀行當然要配合國家政策，卻始終是有高度商業性的機構，在商言商，不應被個別行業所拖累，否則或有金融經濟系統性的風險威脅，不可掉以輕心。
《資深財經評論員　黎偉成》(waishinglai210@yahoo.com.hk)
　
*《經濟通》所刊的署名及/或不署名文章，相關內容屬作者個人意見，並不代表《經濟通》立場，《經濟通》所扮演的角色是提供一個自由言論平台。