《兆談金融－陳冠兆》領展（００８２３）本財年起增長前景強化

　　領展（００８２３）公布２０１８財年中期業績，期內每單位分派按年增加
９％至１﹒２１５港元，增速與筆者「全財年每單位分派，料實現中單位數至低雙位數增長」的預期相符，而增速前景正在強化。
　　香港物業組合方面，香港零售業於今年３月起觸底回升，兼消費氣氛持續改善，而領展旗下租戶的銷售，亦明顯回升（２０１６年４月至２０１７年３月間按年４％，２０１７年４月至９月間按年升幅加快至７％），加上去年同期基數較低，帶動本財年中期領展旗下商舖，錄得亮麗的２９％續租租金調整率，並推動整體香港物業組合，錄得鼓舞的２７％續租租金調整率，而零售前景回暖，所迎來的續租租金調整率改善憧憬，會支撐領展估值上調。另外，撇除出售在港資產的影響，香港物業本財年的收入增幅，在零售加快和停車場收入的預測低雙位數增長推動下，可望加速至中至高單位數增長，而這亦為領展估值上調提供支撐。
　　此外，自上月起，領展已把全部在港物業，納入「專員個別管理地段」系統，長遠這將提升節控成本、優化租戶組合、支援租戶銷售增長、物業翻新回報率的潛力。
　　新項目方面正如期推進，當中包括「旺角彌敦道７００號」和「廣州西城都薈廣場」這兩個於本財年首次提供收益貢獻的項目。「旺角彌敦道７００號」的辦公室大樓已達六成預租，並如期於本月起租戶陸續入伙，而擁有區內唯一共享商業中心，是這辦公樓的一大賣點，另外，將進駐的診所租戶，其剛性商業性質，將是辦公樓穩固租金基石之一。「旺角彌敦道７００號」的商場部分，已達兩成預租，當中包括主要租戶之一的韓國潮流品牌ＡＬＡＮＤ，而餐飲舖位亦近租滿。位於商場頂層並與同層餐廳相連的露天花園，將計劃定時舉辦音樂等現場表演，而這區內較罕有的設計，料會對商場人流表現帶來支撐。另外，２０歲至４０歲具消費力的客戶群，是商場目標客戶，除消費力對租戶收入帶來支持外，這客戶群對社交平台的具效率應用，也有望加快提升商場在開業初期時的知名度。「旺角彌敦道７００號」坐擁地理優勢，商場租戶料如期於明年中進駐開業，而屆時的出租率可望達８成或以上。
　　「廣州西城都薈廣場」方面，今年５月完成收購後，本財年將接近全年入帳。收購後引進新租戶，令「廣州西城都薈廣場」出租率從收購時９４％，提升至現時９９％，優化餐飲、兒童娛樂和教育租戶組合等，亦迎來強勁的６２％續租租金調整率，而現時有逾５０％租戶的租約，將於未來３年陸續到期，相信領展卓越的優化租戶組合能力，配合「廣州西城都薈廣場」的地理優勢，會令這物業未來財年的租金調整率，持續可觀。
　　其他物業和新項目的焦點，包括當今年底時「北京歐美匯」完成優化租戶組合後，出租率料將從現時９２％，回升至９５％或以上水平，並繼續支持這物業的收益增長，另外，在建的「九龍東海濱匯」，獲主要租戶摩根大通，擴大預租面積至逾２５萬平方呎，相當於辦公樓佔地的三成，而「九龍東海濱匯」於２０１９年初竣工的預期，現維持不變，並繼續有望於下財年起開始收益入帳。
　　受惠上述所指，領展本財年起的增長前景正在強化，這支持估值上調，而物業組合的策略評估結果，有望於今年底前出爐，這亦帶來催化作用。領展自２０１５年４月起收購「北京歐美匯
」至今，成功證明「出售效率較低資產，並把出售所得，投入至增長較快資產，以推動每單位分派增長」的有效性，而這有效模式，加上管理層優越的執行能力，繼續支持領展成為中長線投資佳選。預期本財年每單位分派，會實現中單位數至低雙位數增長，而這相當於約４厘或以上的
２０１８財年預測息率，而後市將聚焦策略評估結果，對每單位潛在影響。
《英皇證券研究部高級分析員　陳冠兆》