香港樓價早已衝破97年高位，但高處未算高，過去幾周屢次測試新紀錄，對政府的施政產生很大的壓力。不過，成交量其實未有配合，與97年每周等閒有三、四千宗成交相比，差別極大。現在是乾升，反映賣家惜貨，要「瘋狂」入市的買家也沒有多少人，大家對政府的政策仍持觀望態度。

　　樓價高低，不外乎供求關係，政府若希望樓市穩定，或甚至樓價下跌，也只能靠「管理」需求或「管理」供應。不過，中間陷阱不少，政府過去數十年來亦屢屢犯錯，不可不防。今次分析有關管理需求的某些建議，樓市複雜，將來再談其他。

港人港地 二手市場更熾熱

　　有人提出「港人港地」，即某些新建的房屋規定只能賣給港人，至於二手樓盤可否也只能賣給港人？在法律上這已侵犯了私人產權及合約精神，並不可行。但「港人港地」有用嗎？

　　對供應一手樓的地產商來說，限制外地人買樓，等於減低樓宇需求，投資回報的不確定性會因而增加，最自然的回應便是減低投資，新樓的供應量自會下降，一手樓樓價的跌幅會縮窄（如果它會跌的話）。不過，更關鍵的問題其實在二手市場。

　　假設有大量外地人想在香港置業，但在一手市場只能望門興嘆，那麼他們便只能跑到二手市場。香港過去樓市的成交中，二手市場的交投量一般六、七倍於一手市場，前者才是主戰場，小業主才是主要的賣家，大如新地或長實，其市場佔有率不易過得了4%。

　　外地買家若被政府的政策從一手市場驅趕到二手市場，後者的小業主賣家自會笑逐顏開，大可抬價而不愁一手樓的競爭。但從此亦可看到，「港人港地」對遏抑總體樓價並無多少幫助。

　　另一抑制樓價上升的建議是打擊炒家，例如增加交易時的印花稅等。但這有效嗎？

打擊炒家 反推高樓價

　　公眾常有思想誤區，以為炒家是樓價高企的元兇之一。炒家入市時，市場因為多了這批買家，樓價自然有上升壓力。但我們不要忘記，炒家的目的是希望能低處買，高處賣，從而謀取利潤。假設他們真的能如此準確看清市場，在樓市熾熱價格與天比高時自會把手上樓宇大手推出，這變成新增的供應，客觀效果是樓價會被壓低。因此，炒家存在的後果只是在價低時推高了樓價，價高時則抑制了它，總的結果是樓價的波幅更小。在1994年時政府出招打擊炒家，我當時立時預測，過兩三年後樓價必會因此反被推高，在96、97年間，這預言果然應驗了。

轉載自晴報http://skypost.hk