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16/12/2021

「住房不炒」下房地產市場前景

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  日前筆者接受央視國際專訪,討論中央經濟工作會議當中的房地產政策,焦點是房住不炒的核心。投資市場更為關心的是,在調控的大環境當中,房地產市場未來是否仍有作為?

 

  觀察早前公布的宏觀數據,11月份數據顯示,內地土地購置面積下跌形態漸趨放緩,土地成交價格在低位開始見底企穩,說明土地供應方面和土地購置費經過長期下跌後,有所改善。

 

(資料圖片)

 

  若探究原因,政策方面出現邊際寬鬆,以及年底效應定必是其中重要原因之一。不過,下跌趨勢其實並無出現逆轉。觀察細節,新開工面積出現下降以及去年高基數等因素,依然對房地產投資的增長產生拖累的影響。故此,數據亦顯示出11月份內地房地產投資累計同比持續回落,新開工面積累計開始進入負增長階段,其佔施工面積比率低於往年水平,新開工面積累計同比與竣工面積累計同比負向差值再度擴大,房屋建築和設施設備安裝成本累計同比出現急跌,對房地產投資構成負面影響繼續加大。

 

  非常明顯,內地房地產銷售繼續出現回落,待售面積累計同比與前值持平,廣義庫存水平較前值有所回升。統計內地百城房價指數同比與環比均回落明顯,當中環比屬轉跌。內地房地產資金來源佔比計算,當中定金和按揭貸款依然佔比較大,但同比回落。隨著內地貸款對房地產企業的收緊,房地產企業自籌資金比重回升。

 

  由於目前內地房地產企業資產負債率一般比較高,在目前流動性較為緊張的環境中,面臨著若干財務風險和負擔。故此,內地房地產投資整體而言中短期出現回落趨勢。與此同時,投資界亦看到中央政策出現調整和轉向的新情況,顯示出人行指出商業銀行錯誤理解人行對房地產企業的融資政策後,商業銀行出現了糾正的趨向。

 

  中央經濟工作會議早前強調「住房不炒」的大前提,為滿足合理性住房需求,筆者認為內地房地產政策應有若干調整和鬆動的空間。隨著政策調整和土地供應及消費的復甦,不排除房地產投資在2022年下半年取得若干的增長及復甦。

 

 

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