《經濟通通訊社５日專訊》美國上周五（２日）公布的數據顯示就業市場顯著降溫，市場對經濟衰退憂慮增加，聯儲局９月減息０﹒５厘機會急升至逾七成。在買家偷步入市下，本港十大屋苑周末成交回升，並刺激地產股今早顯著造好，其中新世界發展（０００１７）飆近８％，為表現最佳藍籌。不過，大行普遍對行業維持審慎，料樓價仍有下跌空間，建議謹慎選股。若想買地產股，可以如何選擇呢？　＊美９月減息０﹒５厘機會急升至逾七成，大行紛調整預測＊　　　美國７月非農就業職位僅新增１１﹒４萬個，遠低於市場預期的１７﹒５萬個，創３年半新低，且失業率升至４﹒３％的近３年新高，符合「薩姆法則」（Ｓａｈｍ　Ｒｕｌｅ）的經濟衰退定義。利率期貨顯示，市場現時認為聯儲局９月減息０﹒５厘的可能性超過７０％，較上周四（１日）的２２％顯著上升，另預估到年底前總共減息約１﹒２５厘的可能性亦由２﹒６％大升至４３﹒２％。　　多間大行亦調整對聯儲局減息的預測。麥格理和高盛預估聯儲局可能在年底前的全數三次會議上減息。花旗料局方在９月、１１月連續減息０﹒５厘，１２月則減０﹒２５厘。摩通預測９月和１１月各減息０﹒５厘，接下來每次會議都會減０﹒２５厘。　＊十大屋苑周末成交回升，美聯：買家偷步入市「租轉買」料增＊　　　中原地產十大屋苑在剛過去的周末錄得１１成交，按周回升８３﹒３％或５宗，創近１４周新高，零成交屋苑降至３個，而美聯十大藍籌屋苑合共錄得約９宗買賣成交，按周增加約五成。而按十五大屋苑計算，周末兩天同樣錄得約９宗成交，按周升約２８﹒６％。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，全城預計美國下月減息機會極高，重燃置業氣氛，吸引觀望多時的買家重返市場尋寶，加上周末未有全新大型一手盤推售，客源流向各區二手屋苑，買家遇上合價盤便會果斷偷步入市，帶動二手交投止跌回升。　　美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，日前美國聯儲局暗示９月大有機會減息，只要未來本港按揭利率同步下調，在近期租金愈升愈有下，相信樓市其後或會重現「供平過租」的現象，促使租客加速「轉租為買」；同時，減息有望提振整體樓市表現，令買家憧憬未來樓價重拾升軌，亦有助刺激準買家偷步入市，預期８月一手成交有望達到１０００宗水平，二手則錄約３４００宗水平。　＊中原ＣＣＬ按周升０﹒２１％結束６周連跌，今年仍累跌４﹒１％＊　　　中原地產研究部高級聯席董事楊明儀上周五表示，中原城市領先指數ＣＣＬ最新報１４１﹒１１點，按周升０﹒２１％，終止６周連跌。本周ＣＣＬ仍處於近８年低位，重返２０１６年１０月初時水平，２０２４年累跌４﹒１４％。　　本周指數是反映７月１３日啟德柏蔚森Ｉ首輪銷售，以及７月８日屯門黃金海灣．意嵐公布首張價單折實平均呎價創同區８年新低當周的市況。發展商減價推售新盤，首輪銷情理想，而且市場憧憬減息，樓市氣氛略為回穩。ＣＣＬ近４周在１４０至１４１點徘徊。一手新盤搶去不少購買力，業主觀望減息，二手樓市繼續拉鋸受壓，相信整體樓價跌勢不變，但下跌幅度緩慢。　＊瑞銀：首選恒地嘉里建設料續穩定派息，富瑞：應謹慎選股首選新地＊　　　值得一提，上周有多間大行就地產股發表研報，其中瑞銀指，大多數本港地產公司目前股息率已達到７至１０％，提供了一定程度的買進機會，市場預期美聯儲將於今年減息，當市場對減息持樂觀態度時，預期具有可持續派息率和有吸引力估值的公司表現優於大市，而開發商可能面臨周期性衰退，惟一旦利率變得更加有利，房地產銷售和價格可能會穩定下來。將優先選擇具有可持續每股派息的發展商，而非地主，恒基地產（０００１２）和嘉里建設（００６８３）為該行首選，亦看好太古地產（０１９７２），因目前的高股息率或能持續，新世界發展、恒隆地產（００１０１）和希慎興業（０００１４）重設股息機會較大，而恒地和嘉里則可能會維持穩定派息，因為它們的財務狀況不斷改善。　　富瑞指，考慮到本港發展商未來資本支出、利息資本化和固定債務再融資，相信並非所有地產商利息開支見頂，建議投資者應謹慎選股。該行首選新地（０００１６），認為其具有相對於同業的彈性利潤狀況及資產負債表管理良好。較低的利率是香港地產行業的積極催化劑。然而，市場復甦需時，而且企業的基本面改善可能會不平衡。完工規模較大、固定利率較高或資本開支不斷增加的公司，或難以在損益表上看到顯著的利息節省，相信涉及以上情況的公司包括新世界、恒地、恒隆地產、希慎。對於樓價，該行繼續預期今年將錄中個位數跌幅，並料明年在減息支持下有個位數復甦。　＊摩通對行業維持審慎偏好信置領展，滙證指部分地產商前景漸改善＊　　　摩通表示，香港地產股將會在未來數月逐漸公布中期或全年業績，料行業核心每股盈利平均跌７％，主要是受到較低租賃收入，發展項目毛利受壓及融資成本上升影響。大部分地產股的每股派息應該會持平或輕微上升，但料１２隻地產股中有３隻會減少股息，九龍倉置業（０１９９７）及恒隆地產有較高下行風險。而對整體行業仍維持審慎立場，更多的潛在的不良資產處置可能推動資本化率擴張，導致資產進一步貶值。即使降息成真，也不預期會有持續的優異表現。摩通偏好信置（０００８３）及領展（００８２３），對新世界及九龍倉置業審慎。　　滙證稱，香港房地產行業７月開始跑贏大市，上半年銷售１０１０億元，超過２０２３年全年。雖然市場存在經濟逆風及旅遊業復甦弱於預期等問題，但鑑於部分公司去槓桿化，或部分錄得銷售額回升，有些公司業務前景開始改善，隨著業務正常化，應有助結束減派息周期，從而使房地產行業更具吸引力。不過，由於該行調整本地地產股盈利預測，故除了新世界，下調所有本地地產股目標價，當中以希慎及長實（０１１１３）下調幅度最大，希慎目標價由１３﹒７元降近２０％至１１元，予「持有」評級；長實目標價由４６﹒１元降約１０％至４１﹒４元，予「買入」評級。　＊陳政深：經濟不明朗料樓價續跌，對地產股看法中性寧揀領展＊　　　艾德金融執行董事陳政深指，美國減息對地產股有利，一方面可令買家節省供樓成本，增強購買力，另方面可減低地產商在加息周期中承受的高利息支出，而此前地產商因市況差推盤較慢令項目積壓，資金未能及時回籠，令融資成本上升，此方面壓力相信亦可藉減息加快推盤而紓緩。再者，地產商的管理層本身多數同時是其大股東，派息較慷慨，加上快將減息，料對股價有支持。不過，買家的購買力主要仍要視乎經濟周期，現時本港經濟不明朗，會降低買家入市意欲，料樓價不論跌多跌少仍會向下走。因此，對地產股看法中性，股價相信應差不多見底，但料難大升。　　陳政深續指，以收息角度來看，也不建議買入地產股，惟房託基金（ＲＥＩＴｓ）可吼，尤其是領展（００８２３），因其９０％收益用作派息，且旗下大部分商場物業都與本地民生消費相關，內地及海外業務佔比很小，具較強防守力，且股份自上市以來多數以溢價交易，而現時市帳率已跌至０﹒５倍，股息逾７厘，有一定吸引力，現價已可吸納。　　本地地產股今早普遍造好，其中新世界半日飆７﹒８８％收報７﹒６７元，新地升４﹒３７％報７０﹒４５元，恒地升３﹒４３％報２２﹒６５元，長實升３﹒６７％報３１﹒０５元，信置升０﹒６２％報８﹒１３元，嘉里建設升２％報１３﹒２４元，太古地產升３﹒７４％報１２﹒７６元，希慎興業升２﹒４８％報１０﹒７６元，恒隆地產升２﹒５２％報５﹒６９元，九龍倉置業升６﹒６５％報１９﹒８８元。領展則升４﹒６２％報３５﹒１元，港鐵（０００６６）升３﹒３７％報２６﹒０５元。　撰文：經濟通市場組、採訪組　整理：李崇偉

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