領展受供股影響分派大減股價曾插6%　大摩仍看62元可趁低吸？

2023-05-31

　　領展房產基金(00823)今日(31日)中午公布業績，受3月供股影響，年度每基金單位分派按年減少10.3%至274.31仙，當中末期每基金單位分派118.8仙，按年減18.7%。集團全年香港物業組合收益及物業收入按年分別增5.9%及6.8%，零售物業租用率98%，惟受疫情影響，內地物業組合收益減少5.9%，另受累利率急升及負債增加，財務成本大增75%，不過供股後淨負債比率降至17.8%。領展股價午後最多跌逾6%低見44.35元，創近7個月低，績後大摩雖指其全年分派輕微遜預期，但仍籲增持，予目標價62元，而領展現價股息率仍近6厘，不知可否趁低吸納呢？

(截自領展網頁多媒體資料庫)

全年可分派總額按年跌1.7%　末期分派減18.7%

　　領展截至今年3月底止全年度，可分派總額為63.11億元，按年跌1.7%；若撇除2021/2022年度上半年已付酌情分派，年內可分派總額按年微升0.6%。今年3月底完成供股後，已發行基金單位數目增加20%，令末期每基金單位分派按年跌18.7%至118.8仙，連同中期每基金單位分派155.51仙，全年每基金單位分派減少10.3%至274.31仙。撇除酌情分派及供股攤薄影響，按相同基準計年度每基金單位分派大致不變。

　　集團期內收益及物業收入淨額分別按年增加5.4%及4.8%至122.34億元及91.98億元，主要由於香港市場表現改善及授予租戶的租金寬減減少，惟被內地市場因疫情限制措施導致表現疲弱所抵銷。

全年香港物業組合收益增5.9%　零售物業租用率98%

　　領展指，受惠於租用率錄得新高及穩健的續租租金調整率，其香港物業組合繼續展現出韌性，全年收益及物業收入淨額按年增長5.9%及6.8%。整體租金收繳率維持於99%的高水平。零售物業組合租用率達98%，創歷史新高，儘管零售市況於本財政年度大部分時間維持疲弱，商戶的整體銷售大致復甦，並超越2019年冠狀病毒病前的水平。整體商戶每平方呎零售銷售總額按年增長6.2%。隨著社交距離措施進一步放寬，消費意欲提振利好商戶，商戶銷售額繼續呈上升趨勢，集團的整體租金對銷售額比例下降至12.5%。集團香港零售資產整體平均續租租金調整率上升至7.1%。

　　另集團提及，疫情來襲對中國內地物業組合的總收益造成壓力，按年下降5.9%。物業收入淨額下降9.8%，主要由於疫情於全年大部分時間持續惡化，導致收益減少，惟部分減少被物流資產的新貢獻所抵銷。於2023年3月31日，物業組合的租用率維持在95.2%的高位，較2022年9月30日的92.1%大幅提升。零售業務的平均續租租金調整率為-3%，預計明年將恢復至正增長。

財務成本大增75%　惟淨負債比率降至17.8%

　　另方面，由於利率自2022年3月起急劇上升，加上用於支持新收購項目的負債結餘增加，領展去年度財務成本增加74.5%至17.54億元。領展表示，由於利率可能於未來一段時間仍處於較高水平，預期個別房地產市場將繼續處於調整期，將仔細物色及評估增長機會及戰略目標。

　　截至3月底，領展每基金單位資產淨值下降4%至73.98元。領展供股後，淨負債比率下降至17.8%，且在未來12個月內再無融資需要。此外，年內領展動用逾4.08億元回購合共670萬個基金單位，平均價為60.7元。領展表示，若市況及監管規定許可，將考慮進一步回購基金單位。

領展：冀未來分派續增　有耐性自然可收購到好項目

　　領展行政總裁王國龍表示，於未來6至12個月，受惠於通關，本港零售業務料增長明顯。基於現時出租率處於98%高位，冀未來續調整續租租金水平。以一般為3年租約期衡量，於疫情期間所續租租約尚有1至2年時間到期，由於基數較低，因此預計對未來1至2年續租租金比率有較正面影響。近期租戶續租時均有加租，但仍有小部分需予支持。基於本港經濟及零售市道未反彈至疫情前理想水平，相關續租租金增長仍較預期慢。撇除供股攤薄效應，上財年每基金單位分派按年持平，冀未來分派一直增長。

　　對於集團收購進度，王國龍形容前景未必太樂觀，由於買賣雙方價差拉闊，加上息口料維持在高位一段較長時間，融資成本上升，因此尋找良好投資項目回報並不容易，但強調公司不停留意收購項目，及較小心使用供股資金，稱「有耐性自然有好項目」。內地零售方面，領展首席財務總裁黃國祥指，旗下商場本月人流已幾乎完全重返疫前水平，內地零售最壞情況已過去，內地資產仍具有潛力及前景，公司不急於減持。

大摩：領展全年分派輕微遜預期　租戶零售銷售增長加快

　　摩根士丹利發表報告指，領展中午公布2023財年業績，全年度每基金單位分派下跌10%至2.74元(股息回報約5.9厘)，較該行及市場原預期低3%，輕微遜預期；扣除供股的攤薄影響，分派收入按年增長1%至63億元。領展於2023財年旗下香港零售租金回調率錄得7.1%增長，租戶入住成本達12.5%，租戶零售銷售錄得6.2%增長，意味今年1至3月按年升16%，予目標價62元，維持「增持」評級。

花旗：受累利息支出業績略遜預期　予目標價59.5元

　　花旗指，領展2023財年業績略為低於預期，主要由於高於預期的利息支出；全年每基金分派2.7431元，按年跌10.3%；股息收益率為5.9%。雖然整體分派略低於該行預測，但其經營業績依然強勁。2023財年已考慮到近期供股的所有攤薄影響，這應會推動集團從2024財年開始實現穩定的分派增長。另集團收入按年增長5.4%至122.34億元。租金收入增長是由於香港零售物業租金上調7.1%、停車場收入增加以及新收購的內地或海外資產的貢獻，但被內地投資組合的負增長略微抵銷，予「買入」評級，目標價59.5元。

鄧聲興：美息續升息率不吸引　惟作中線收息仍可考慮

　　意博資本亞洲有限公司管理合夥人鄧聲興指，領展業績其實不太差，香港物業組合全年收益按年增5.9%，零售物業租用率也達98%，但受供股影響分派收益減少，加上現時美元強勢，下月美國可能繼續加息，定期存款息率達5厘，領展5厘幾息率在要承受股價下跌風險下不太吸引。不過，若買入作中線收息現價可考慮，之前集團買入澳洲及新加波等物業，雖買入價偏貴，惟如日後經濟好轉，物業具升值潛力，集團中長線發展仍可看好。

　　領展今日收市跌3.81%報45.5元，連跌10日，累計跌幅10.26%，成交11.36億元。