息口高企未轉向 港樓調整看經濟
美國聯儲局一如預期加息0.25厘,主席鮑威爾(Jerome Powell)表明,今年仍可能再出手遏通脹,息口不會回調。本港銀行亦上調最優惠利率(P)至逾15年新高,實際按揭供款增幅縱或有限,但當前加息周期所累積的額外開支,始終不可小覷,勢令樓市在內地經濟勢頭減弱、發展商潛在供應充裕等因素之外,面臨更多下調壓力,準買家宜審慎籌謀。
聯儲局一致決定再調升聯邦基金利率到5.25至5.5厘後,華爾街大行及利率市場普遍預期,息口已經見頂,惟鮑威爾堅拒簡單「就範」。他形容,今年餘下時間需否加息,視乎通脹、就業等實時數據,更近乎斬釘截鐵不預期年內掉頭減息。
在本港,滙豐昨午率先將P提高0.125厘,至5.875厘,恒生、中銀和渣打未幾相繼跟隨。以香港銀行同業拆息(H)計價的新造按揭(500萬元,25年)為例,因為封頂息率上升,每月還款額增加約300元,至2.53萬元,乍看不算驚人;惟與去年初加息前低位比較,H按實際息率已累升超過2.2厘,即每月開支增逾5,600元,又或28%。
而且,本港銀行體系結餘跌破500億元低位已有一段時間,業界資金成本正反覆上揚,分析預期,未來數月或要再加息。
私宅早呈弱勢 價格跌成交少
事實上,各大行拍板加息前,樓市早呈弱勢。差估署新公布數據顯示,6月樓價按月再下滑,次季合計跌了近1%。十大屋苑的二手交投量上月跌至近5年低位後,金管局14年來首度因應銀行體系需要,放寬逆周期宏觀審慎措施,調升中價自用住宅的按揭成數,多個藍籌屋苑卻依然只有零星成交。
據中原地產推算,全港今年約有2.8萬伙一手單位可供應市,總量稍多於兩個美孚新邨。發展商無疑可按照市況,隨時放慢推盤步伐,但有新盤昨日公布首張價單,確低於去年11月同系單位的首批均價。倘若一手折扣或優惠持續,二手叫價顯然難以企硬。
本地住屋需求居高不下,惟市民最終入市與否,還是更視乎樓價預期。儲局遲遲未為加息周期畫上句號固然帶來隱憂,更關鍵是中央政治局也顯得相當慎重。中央形容,國內需求不足,一些企業經營困難,重點領域風險隱患較多,而外部環境複雜嚴峻,判斷經濟恢復將是「波浪式發展、曲折式前進」。
內地曲折復甦 制約南下置業
一邊廂,內地就業、滙率等範疇均偏弱,勢必直接制約南下來港置業意願,抵銷通關的利好因素;另一邊廂,內需不夠,也間接挫損本港旅遊收入,妨礙本地轉口生意止跌,惟恐減慢經濟反彈,也影響港人信心和預期回暖。
署理金管局總裁阮國恒預計,美國通脹仍會高企,料高息水平或將維持一段時間。他提醒,如有取用按揭或長期貸款需要,應小心考慮,做好風險管理。
置業是人生頂頭大事,更要三思而行,謀定而動,才可避免僅因一時市況未符預期,招致重大損失。
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