【炒日本樓】不想買到凶宅，投資前最好先變身「東野圭吾」

　　日本是亞洲唯一發達國家，世界第三大經濟體。每年數千萬旅遊人口，短期租房和酒店公寓市場供不應求。再加上即將舉辦的東京奧運會、大阪世博會，G20峰會，以及正在建造的大阪賭場等，都預示著日本的房價朝著穩定上升方向走。於是，強國人除了爆買屎坑板、鄰居、藥妝、電飯煲、馬桶、鐵水壺後，亦開始爆買日本樓。

 

 

　　如果你是抱著香港炒樓的心態，想要去日本買樓，力求兩三年Double，五六年回本，或者一年五厘的租金回報，那妳真係可以慳啲了。這樣不健康的房產市場，在日本早已經不存在了。究竟要不要去日本買樓，首先要弄清的是日本人心態。因為支撐日本房地產市場規模和景氣的主力還是日本仔，其次才是金融機構及海外散戶。

 

　　日本的房屋種類很多元，在東京大阪這些大城市中，可以找到獨立屋、大樓和公寓。其中大樓還可以再細分為純辦、住辦，或是純住大樓。在日本人的心中，能夠住在一間獨立屋，是他們的夢想。最理想的居住環境，不一定是在日本的市中心，反而可能是在外國人聽都未聽過的地點。

 

 

　　我的日本的朋友們，雖然居住在東京精華區的大樓中，但是他們最終嚮往的，卻是擁有一間獨棟房屋。有前院後院可以養花種草，附近是閑靜的住宅區，離塵不離市，這才是理想。對於工作壓力爆表，生活中多禮又虛偽的日本人來說，有這樣子的夢想，其實一點也不難以理解。

 

　　這樣說來，對於想要投資日本物業的香港人，是不是選擇這種獨立屋最好呢？其實不然，因為這種房屋有時候不是在東京的市區，而是在郊區，雖然這是Dream House，但是因為工作，小孩教育等因素，往往要到退休，日本人才會考慮搬過去，而且不少是用退休金買，很少用租的，所以這種物業其實不是東京物業的投資首選。

 

　　經歷了上世紀80年代史上最大的經濟泡沫，以及之後長期經濟低迷，日本人對房地產投資都十分謹慎。和香港人和台灣人相比，日本人並沒有那麼強烈的買樓欲望，他們會根據收入情況和生活方式選擇租房還是買房，住在市中心還是郊區。

 

 

　　如果去澀谷、六本木、南青山、目黑等地方看看，房很多，而且供不應求。六本木一套1000呎左右的三房一廳，每月租金是10萬元，這在東京並不算貴到哪裏，好地段的房子也依舊搶手。

 

　　過去，東京的房價一升，地方的房價就跟著升。現在情況變了，東京的某些地段房價在繼續提升，更多的地區則在下調。至於地方的房子，很多開始空置，現在大多要被放棄了。兩級分化現象非常嚴重。日本房價地價這二十年間已下滑到原先的六分之一左右，起大樓已經很難招到租住的人，更不用說銷售了。經常有日本人、建築師過來，希望我們幫他們包銷，Yield得5%，你認為我會有興趣嗎？

 

 

　　現今的所謂物業投資公司，大多數是問了客戶預算，然後每天寄出大量的垃圾郵件WhatsApp，這麼多貨，幾乎不可能每間都仔細篩選過。 我自己就曾經遇過經紀公司推薦一個物業，隔壁房就是凶宅，但是經紀公司居然沒有告知（因為他們自己也不知道），是自己透過日本朋友協助才發現。

 

　　投資就跟你的其他嗜好一樣，很多事情可以靠專家分析，但是首先自己也要關心這項投資，將自己變成東野圭吾、松本清張，抽絲剝繭才有賺錢的機會。

 

 

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