30/08/2024 16:30
傳內地再推救市措施內房爆升，績差遭大行唱淡博唔過？
《經濟通通訊社３０日專訊》外電報道，內地正考慮允許業主轉按，以進一步降低貸款利率
，受消息刺激，積弱多時的內房股今日午後爆升，其中萬科企業（０２２０２）及融創中國
（０１９１８）最多飆逾一成半，世茂（００８１３）更曾飆近三成，突竟「傳聞」中的救市措
施對樓市幫助有多大呢？值得留意，中國海外（００６８８）及華潤置地（０１１０９）等龍頭
內房已於近日公布業績，中期盈利均倒退，遭大行降目標價，更有多家房企發盈警。另瑞銀最近
下調中國今明兩年經濟增長預測，指內地房市下滑程度較預期嚴重，未有見底迹象。不過，隨著
港股終於出現突破重上萬八點，內房股可否再彈呢？
＊傳內地擬下調存量房貸利率允許轉按，未知新政是否適用所有住房＊
據《彭博》引述知情人士稱，中國正在考慮進一步下調存量房貸利率，允許存量房貸尋求轉
按揭，以降低居民債務負擔、提振消費。報道指存量按揭客戶可以與銀行重新協商房貸利率，而
不用等到１月（通常的利率調整時間）。此外，他們也可以將現有按揭貸款直接轉入其他銀行，
並按照最新利率簽訂合同，這將成為全球金融危機以來，中國首次允許這種被稱為「轉按揭」的
操作。
人民銀行去年就表態鼓勵商業銀行降低存量房貸利率，一些大行也作出響應，罕見地下調存
量首套住房貸款的利率；在此基礎上，監管正加大力度降低居民房貸負擔。不過知情人士表示，
目前還不清楚新政是否將適用於所有住房。報道指，如果最新方案獲得批准，房貸負擔的減輕速
度可能會超過預期。雖然中國今年已將平均房貸成本降至歷史低點，但由於銀行要到明年初才會
調整存量貸款利率，因此大多數業主並未從中受益。
＊中海外潤地龍湖中期盈利均跌逾兩成，雅居樂佳兆業中期虧損擴大＊
值得一提，內房股近日陸續公布業績，其中中國海外中期純利１０３﹒１４億人民幣，按年
跌２３﹒５％，派中期息３０港仙，減少１４﹒３％；收入８６９﹒３５億人民幣，跌２﹒５％
。華潤置地中期股東應佔溢利按年跌２５﹒４％至１０２﹒５億人民幣，派中期息２０分人民幣
，增加１％；綜合營業額７９１﹒３億人民幣，增８﹒４％；綜合毛利率為２２﹒３％，下降
３﹒４個百分點。龍湖（００９６０）中期純利５８﹒６６億人民幣，按年跌２７﹒２％，派中
期息２２分人民幣，減少３１﹒２５％；收入４６８﹒５５億人民幣，跌２４﹒５％，其中運營
及服務業務收入１３１億人民幣，增７﹒６％，惟開發業務收入只有３３７﹒５８億人民幣，大
減３２﹒３％；毛利９６﹒４億人民幣，跌３０﹒６％；毛利率為２０﹒６％，減少１﹒８個百
分點。
滙證發表研報指，考慮到中國房地產行業前景未明朗，銷售勢頭低迷，因此將中國海外
２０２４至２０２６年各年合約銷售額預測下調６％、９％及１０％，收入預測下調４％、５％
及６％，核心利潤預測下調１５％、１３％及１２％，目標價由２４﹒３元大降至１５﹒５元，
維持「買入」評級。中金亦指，考慮到行業的基本面疲弱，下調中國海外目標價１０％至
１４﹒７元，維持「跑贏行業」評級。大和則將華潤置地目標價由３６﹒１元降至３１﹒５元，
並下調其每股盈利預測１至６％，維持「買入」評級。高盛稱，龍湖上半年核心盈利按年跌
２８％至４８億人民幣，當中物業開發業務遜於該行及市場預期，目標價由１３元降至１１﹒９
元，維持「買入」評級。
另已有多家房企發盈警，其中雅居樂（０３３８３）預期中期股東應佔虧損介乎約９３億至
９８億人民幣，比去年同期股東應佔虧損約４４﹒７５億人民幣擴大。佳兆業（０１６３８）預
期中期虧損淨額介乎約８８億至９８億人民幣，去年同期虧損淨額為６６億人民幣。融創中國預
期上半年公司擁有人應佔虧損約為１５０億人民幣，與去年同期虧損約１５３﹒７億人民幣相若
。
＊瑞銀：內房未見底降中國ＧＤＰ預測，新屋開工量料２０２６年才觸底＊
另外，瑞銀近日下調中國今、明兩年經濟增長預測，因內地房地產市場下滑程度較預期更嚴
重，且未有見底迹象。瑞銀最新預計中國２０２４年ＧＤＰ將增長４﹒６％，低於早前估計的
４﹒９％；明年經濟增長預測為４％，低於之前預期的４﹒６％。瑞銀經濟學家表示，預計房地
產活動疲軟對整體經濟的拖累將超過之前預期。儘管中國從２０２２年底開始為樓市鬆綁，包括
降低首付比例要求，下調抵押貸款利率和減少購房限制，但措施的實施一直較緩慢，且影響有限
。
瑞銀指，近年來內地房地產供需基本面發生變化，在家庭收入增長乏力情況下，市場信心不
足，房屋庫存居高不下，去庫存化實施緩慢。該行下調對房地產業的展望，預計新屋開工要到
２０２６年中才觸底反彈。預期２０２４年新樓開工量全年跌２０％至２５％，銷量跌１５％至
２０％；２０２５年新樓開工量再跌１０％至１５％，銷量跌５％至１０％，而且樓價將會較銷
量更遲回穩。
＊何啟俊：允許轉按對提振樓市作用有限，內房反彈難持續只宜短炒＊
俊賢資產管理投資總監何啟俊表示，就算內地允許業主轉按，相信對提振內地樓市作用有限
，因新措施只可減輕已做按揭的置業者負擔，即使他們負擔減輕了，也未必會再買第二、第三間
樓房。此措施亦只循著中央一貫寬鬆貨幣政策的方向，期望降低利息成本，鼓勵更多人買樓，但
以內地現時經濟狀況，工作前景不明朗，很多人縱使有意置業也未必於現時貿然入市。總之，有
關措施即使落實推出，相信也難令內房銷售及樓價出現明顯反彈。
何啟俊又指，每次內地一有救市措施推出，內房股股價都會反彈，有時一下子會升很多，但
當市場消化了相關消息，股價又再回落，今次相信也類似，短炒幾日還可以，甚至連中國海外及
華潤置地等，雖然不用擔心會出現財政危機，其股價都一直跑輸大市，故一日未見行業前景改善
，都不宜中長線吸納，若見近日市況好轉，寧吼美團（０３６９０）及小米（０１８１０）等績
優股。
內房股今日普遍上升，其中旭輝（００８８４）及世茂收市仍飆逾一成，萬科及融創升近一
成。
部分內房股今日表現
＝＝＝＝＝＝＝＝＝
股份（編號） 收市價（元） 變幅
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
旭輝控股（００８８４） ０﹒２６５ 升１１﹒８１％
世茂集團（００８１３） ０﹒６３ 升１０﹒５３％
萬科企業（０２２０２） ４﹒１１ 升９﹒８９％
融創中國（０１９１８） １﹒０２ 升９﹒６８％
合景泰富（０１８１３） ０﹒２５ 升６﹒８４％
雅居樂（０３３８３） ０﹒４３ 升６﹒１７％
新城發展（０１０３０） １﹒５７ 升６﹒０８％
綠城中國（０３９００） ６﹒１８ 升５﹒８２％
中國海外（００６８８） １２﹒３８ 升４﹒３８％
佳兆業（０１６３８） ０﹒０９７ 升４﹒３％
華潤置地（０１１０９） ２２﹒１５ 升４﹒２４％
越秀地產（００１２３） ４﹒０８ 升４﹒０８％
龍湖集團（００９６０） ８﹒８１ 升３﹒８９％
富力地產（０２７７７） ０﹒７５ 升２﹒７４％
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
撰文：經濟通市場組、中國組、採訪組 整理：李崇偉
，受消息刺激，積弱多時的內房股今日午後爆升，其中萬科企業（０２２０２）及融創中國
（０１９１８）最多飆逾一成半，世茂（００８１３）更曾飆近三成，突竟「傳聞」中的救市措
施對樓市幫助有多大呢？值得留意，中國海外（００６８８）及華潤置地（０１１０９）等龍頭
內房已於近日公布業績，中期盈利均倒退，遭大行降目標價，更有多家房企發盈警。另瑞銀最近
下調中國今明兩年經濟增長預測，指內地房市下滑程度較預期嚴重，未有見底迹象。不過，隨著
港股終於出現突破重上萬八點，內房股可否再彈呢？
＊傳內地擬下調存量房貸利率允許轉按，未知新政是否適用所有住房＊
據《彭博》引述知情人士稱，中國正在考慮進一步下調存量房貸利率，允許存量房貸尋求轉
按揭，以降低居民債務負擔、提振消費。報道指存量按揭客戶可以與銀行重新協商房貸利率，而
不用等到１月（通常的利率調整時間）。此外，他們也可以將現有按揭貸款直接轉入其他銀行，
並按照最新利率簽訂合同，這將成為全球金融危機以來，中國首次允許這種被稱為「轉按揭」的
操作。
人民銀行去年就表態鼓勵商業銀行降低存量房貸利率，一些大行也作出響應，罕見地下調存
量首套住房貸款的利率；在此基礎上，監管正加大力度降低居民房貸負擔。不過知情人士表示，
目前還不清楚新政是否將適用於所有住房。報道指，如果最新方案獲得批准，房貸負擔的減輕速
度可能會超過預期。雖然中國今年已將平均房貸成本降至歷史低點，但由於銀行要到明年初才會
調整存量貸款利率，因此大多數業主並未從中受益。
＊中海外潤地龍湖中期盈利均跌逾兩成，雅居樂佳兆業中期虧損擴大＊
值得一提，內房股近日陸續公布業績，其中中國海外中期純利１０３﹒１４億人民幣，按年
跌２３﹒５％，派中期息３０港仙，減少１４﹒３％；收入８６９﹒３５億人民幣，跌２﹒５％
。華潤置地中期股東應佔溢利按年跌２５﹒４％至１０２﹒５億人民幣，派中期息２０分人民幣
，增加１％；綜合營業額７９１﹒３億人民幣，增８﹒４％；綜合毛利率為２２﹒３％，下降
３﹒４個百分點。龍湖（００９６０）中期純利５８﹒６６億人民幣，按年跌２７﹒２％，派中
期息２２分人民幣，減少３１﹒２５％；收入４６８﹒５５億人民幣，跌２４﹒５％，其中運營
及服務業務收入１３１億人民幣，增７﹒６％，惟開發業務收入只有３３７﹒５８億人民幣，大
減３２﹒３％；毛利９６﹒４億人民幣，跌３０﹒６％；毛利率為２０﹒６％，減少１﹒８個百
分點。
滙證發表研報指，考慮到中國房地產行業前景未明朗，銷售勢頭低迷，因此將中國海外
２０２４至２０２６年各年合約銷售額預測下調６％、９％及１０％，收入預測下調４％、５％
及６％，核心利潤預測下調１５％、１３％及１２％，目標價由２４﹒３元大降至１５﹒５元，
維持「買入」評級。中金亦指，考慮到行業的基本面疲弱，下調中國海外目標價１０％至
１４﹒７元，維持「跑贏行業」評級。大和則將華潤置地目標價由３６﹒１元降至３１﹒５元，
並下調其每股盈利預測１至６％，維持「買入」評級。高盛稱，龍湖上半年核心盈利按年跌
２８％至４８億人民幣，當中物業開發業務遜於該行及市場預期，目標價由１３元降至１１﹒９
元，維持「買入」評級。
另已有多家房企發盈警，其中雅居樂（０３３８３）預期中期股東應佔虧損介乎約９３億至
９８億人民幣，比去年同期股東應佔虧損約４４﹒７５億人民幣擴大。佳兆業（０１６３８）預
期中期虧損淨額介乎約８８億至９８億人民幣，去年同期虧損淨額為６６億人民幣。融創中國預
期上半年公司擁有人應佔虧損約為１５０億人民幣，與去年同期虧損約１５３﹒７億人民幣相若
。
＊瑞銀：內房未見底降中國ＧＤＰ預測，新屋開工量料２０２６年才觸底＊
另外，瑞銀近日下調中國今、明兩年經濟增長預測，因內地房地產市場下滑程度較預期更嚴
重，且未有見底迹象。瑞銀最新預計中國２０２４年ＧＤＰ將增長４﹒６％，低於早前估計的
４﹒９％；明年經濟增長預測為４％，低於之前預期的４﹒６％。瑞銀經濟學家表示，預計房地
產活動疲軟對整體經濟的拖累將超過之前預期。儘管中國從２０２２年底開始為樓市鬆綁，包括
降低首付比例要求，下調抵押貸款利率和減少購房限制，但措施的實施一直較緩慢，且影響有限
。
瑞銀指，近年來內地房地產供需基本面發生變化，在家庭收入增長乏力情況下，市場信心不
足，房屋庫存居高不下，去庫存化實施緩慢。該行下調對房地產業的展望，預計新屋開工要到
２０２６年中才觸底反彈。預期２０２４年新樓開工量全年跌２０％至２５％，銷量跌１５％至
２０％；２０２５年新樓開工量再跌１０％至１５％，銷量跌５％至１０％，而且樓價將會較銷
量更遲回穩。
＊何啟俊：允許轉按對提振樓市作用有限，內房反彈難持續只宜短炒＊
俊賢資產管理投資總監何啟俊表示，就算內地允許業主轉按，相信對提振內地樓市作用有限
，因新措施只可減輕已做按揭的置業者負擔，即使他們負擔減輕了，也未必會再買第二、第三間
樓房。此措施亦只循著中央一貫寬鬆貨幣政策的方向，期望降低利息成本，鼓勵更多人買樓，但
以內地現時經濟狀況，工作前景不明朗，很多人縱使有意置業也未必於現時貿然入市。總之，有
關措施即使落實推出，相信也難令內房銷售及樓價出現明顯反彈。
何啟俊又指，每次內地一有救市措施推出，內房股股價都會反彈，有時一下子會升很多，但
當市場消化了相關消息，股價又再回落，今次相信也類似，短炒幾日還可以，甚至連中國海外及
華潤置地等，雖然不用擔心會出現財政危機，其股價都一直跑輸大市，故一日未見行業前景改善
，都不宜中長線吸納，若見近日市況好轉，寧吼美團（０３６９０）及小米（０１８１０）等績
優股。
內房股今日普遍上升，其中旭輝（００８８４）及世茂收市仍飆逾一成，萬科及融創升近一
成。
部分內房股今日表現
＝＝＝＝＝＝＝＝＝
股份（編號） 收市價（元） 變幅
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
旭輝控股（００８８４） ０﹒２６５ 升１１﹒８１％
世茂集團（００８１３） ０﹒６３ 升１０﹒５３％
萬科企業（０２２０２） ４﹒１１ 升９﹒８９％
融創中國（０１９１８） １﹒０２ 升９﹒６８％
合景泰富（０１８１３） ０﹒２５ 升６﹒８４％
雅居樂（０３３８３） ０﹒４３ 升６﹒１７％
新城發展（０１０３０） １﹒５７ 升６﹒０８％
綠城中國（０３９００） ６﹒１８ 升５﹒８２％
中國海外（００６８８） １２﹒３８ 升４﹒３８％
佳兆業（０１６３８） ０﹒０９７ 升４﹒３％
華潤置地（０１１０９） ２２﹒１５ 升４﹒２４％
越秀地產（００１２３） ４﹒０８ 升４﹒０８％
龍湖集團（００９６０） ８﹒８１ 升３﹒８９％
富力地產（０２７７７） ０﹒７５ 升２﹒７４％
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
撰文：經濟通市場組、中國組、採訪組 整理：李崇偉
《說說心理話》【奧運劍擊熱】大師兄張小倫親身分享！贏在起跑線=壓力？如何培育子女有卓越成就？► 即睇