19/07/2024 16:30
內房股如何部署？
《經濟通通訊社１９日專訊》中共二十屆三中全會昨日閉幕，公報提到要落實好防範化解房
地產等重點領域風險的各項舉措，但無公布對房地產新的刺激政策。內房股早兩日憧憬會有政策
出台股價向好，隨著憧憬落空，今日全面下挫，其中華潤置地（０１１０９）及龍湖
（００９６０）都插逾半成。不過，摩通相信若內房銷售轉弱，中央將出台更多政策。另有機構
指，７月多個城市成交量有所回落，但料在利好政策不斷下，後期大概率延續企穩態勢。亦有券
商指內房基本因素改善，可吼優質國企內房，此類內房股是否可再留意呢？
＊摩通：三中全會無公布內房新政，惟若銷售轉弱料中央將出招＊
中共二十屆三中全會公報提到，全會強調要堅定不移實現全年經濟社會發展目標，要落實好
防範化解房地產、地方政府債務、中小金融機構等重點領域風險的各項舉措，並要統籌推進財稅
、金融等重點領域改革，增強宏觀政策取向一致性；要落實好宏觀政策，積極擴大國內需求，因
地制宜發展新質生產力，加快培育外貿新動能；要健全因地制宜發展新質生產力體制機制，健全
促進實體經濟和數字經濟深度融合制度。
摩通發表研報指，三中全會關注於中長期改革議題，一如預期並無公布內房新特別政策。然
而，如房地產銷售（尤其是房價）轉弱，相信中央將出台更多政策，而下一個可能的時機是７月
底的政治局會議。預期在基本情況下，假如內地８月份房地產銷售轉差，估計中央將於８月底或
９月推出更多支持措施。從歷史上看，在實際政策宣布前，市場通常會出現各種猜測，因此內房
股價亦會上揚，但如沒具體措施出台或規模溫和，內房股應只是短暫反彈。
＊克而瑞：７月多個城市成交量回落，惟後期大概率延續企穩態勢＊
另方面，據克而瑞研究中心監測數據顯示，儘管進入７月，多個城市成交量有所回落，但預
判得益於５月以來從中央到地方利好政策不斷，目前仍處於存量需求釋放周期，加之當前供應、
成交基本也降至階段性低位，後期大概率延續企穩態勢，環比持平６月，基於去年７月為全年低
點，預期７月同比降幅也將大幅收窄甚至轉正。
而內房上半年銷售繼續偏弱，克而瑞表示，百強房企累計銷售操盤金額１８５１８﹒３億元
人民幣，按年降低３９﹒５％，降幅收窄４﹒７個百分點。單計６月，百強房企銷售操盤金額
４３８９﹒３億元人民幣，按月增長３６﹒３％，但按年降低１６﹒７％，單月業績規模繼續保
持在歷史較低水平。
＊建銀國際：內房基本因素改善，整合後有更大上升潛力＊
建銀國際近日發表研報指，內房基本因素改善，６月數據明顯回升，市場整合後有更大上升
潛力。據國家統計局數據，內地樓市在有利政策措施下，連續兩個月改善，銷售由５月按月增長
１３﹒２％加快至６月按月增長５０﹒９％，不過住宅價格跌勢持續，６月７０個大中城市住宅
樓價按月雖有改善，但按年惡化。近期有關樓市的評論，反映外界揣測樓市見底，雖然復甦的時
間及力度仍受爭議，但該行的渠道調查反映外界對市場調整已逐漸淡化。
建銀國際偏好優質國營房企如中海外（００６８８）、華潤置地等，相信這些公司在強勁基
本因素支持下，可能逐步被重估，予中海外目標價２０﹒４元，華潤置地目標價３６元，越秀地
產（００１２３）目標價７元，綠城中國（０３９００）目標價１１元，均予「跑贏大市」評級
。
＊滙證料內房９月銷售回復按年正增長，薦買中海外潤地越地綠城＊
另滙證指，內地二手市場房地產銷量上升，帶動價格逐步趨向穩定，北京、上海、杭州和南
京的二手房價於６月份出現按月增長，扭轉連續６個月的跌勢，意味著首階段復甦，預期內房於
９月份的銷售將回復按年正增長。同時，在該行追蹤的８個主要城市中，有５個城市在７月份錄
得按月較高的日均銷量。一手房７月至今的銷售有所放緩，但屬預期之內，因開發商於６月底提
供優惠條款，而買家也在等待更多支持政策。另外，內房融資更為暢順及便宜，越秀地產近期以
２﹒２５厘與２﹒７５厘的歷史新低票息發行５及１０年期在岸債券，為市場帶來正面驚喜，令
有效融資成本下降。低息成本令優質開發商可改善其債務狀況，並繼續進行土地投資。
滙證偏好國企內房股，推薦中海外、潤地、越秀地產和綠城中國，分別予目標價２４﹒３元
、４４﹒２元、８﹒９元及１１﹒３元，均予「買入」評級，認為他們的風險回報已變得更具吸
引力，同時偏好地產代理公司貝殼（ＢＥＫＥ﹒ＵＳ），亦予「買入」評級。
＊遠洋債務重組方案獲通過，萬科向銀行融資１４７億人幣＊
個別房企消息方面，遠洋集團（０３３７７）公布，一項涵蓋約５６﹒３６億美元債務的管
理提案主要條款已獲協調委員會成員同意，該委員會成員或已訂重組支持協議等。集團指，重組
對價包括本金總額２２億美元的新債務，自重組生效後３年起逐步償還，年息３％，餘下債務的
債權人可選擇轉換成不計息強制可轉換債券，亦可選擇分派最初每年１％的計息新永續證券。債
權人在指定限期前支持重組可獲提早同意或基本同意費用。
另萬科（０２２０２）公布，兩家全資子公司深圳九州及重慶溪畔分別以持有的土地抵押給
銀行，為公司在銀行融資事項提供相應的擔保，涉及融資金額共達１４７﹒２８億元人民幣。萬
科透露，在本次擔保發生後，公司對外擔保總額將為７６６﹒４８億元人民幣，佔公司２０２３
年末經審計歸屬於上市公司股東淨資產的比重將為３０﹒５６％。此外，越秀地產公布，旗下全
資附屬泓景與一家作為貸款人的銀行訂立融資協議，據此，銀行向泓景提供７億港元的定期貸款
融資，貸款期由融資協議日期起計３６４天。泓景於融資協議項下責任由越秀地產擔保。
＊黃德几：內地經濟疲弱市場信心未復，國企內房也未宜吸納＊
金利豐證券研究部執行董事黃德几表示，今次三中全會對房地產政策未見有新思維，最多只
提出一些長期規劃，亦一如預期沒提到減息降準等具體措施，所提及的也是一些早已持續推行的
政策。而近日內地公布的經濟數據包括零售、新屋動工及就業等都表現麻麻，次季經濟增長亦不
及市場預期，在經濟疲弱下，民眾買樓意欲低，即使減按息等措施不斷推出，一日市場信心未復
，樓市只會繼續低迷，再者，新樓庫存仍處於高水平，仍需要時間消化。內房股於次季中段曾出
現小陽春，但隨著港股今日連２５０天線也失守，本就表現疲弱的內房板塊自然無運行，較優質
的國企內房同樣股價低迷，暫不宜吸納。
黃德几又指，內房唯一比本港地產股有優勢的是內地不存在通脹，仍可憧憬人民銀行在利率
方面有寬鬆空間，不過就算再減息幫助也未必太大，因銀行已不斷推出優惠，此等利好因素多少
已於市場反映，相信要待經濟改善，民眾收入上升，再配合政府政策，樓市才有望復甦，到時內
房股才可再吼。
內房股今日全線下跌，大多跌逾４至６％，其中遠洋債務重組方案獲通過，股價曾飆逾一成
，最終卻倒跌收市。
部分內房股今日表現
＝＝＝＝＝＝＝＝＝
股份（編號） 收市價（元） 變幅
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
世茂集團（００８１３） ０﹒７６ 跌８﹒４３％
新城發展（０１０３０） １﹒４７ 跌６﹒３７％
旭輝控股（００８８４） ０﹒３１ 跌６﹒０６％
龍湖集團（００９６０） １０﹒６８ 跌５﹒９９％
華潤置地（０１１０９） ２５﹒３５ 跌５﹒７６％
雅居樂（０３３８３） ０﹒５１ 跌５﹒５６％
融創中國（０１９１８） １﹒１０ 跌５﹒１７％
萬科企業（０２２０２） ４﹒６４ 跌４﹒９２％
綠城中國（０３９００） ６﹒３９ 跌４﹒６３％
合景泰富（０１８１３） ０﹒３１ 跌４﹒６２％
中國海外（００６８８） １３﹒０２ 跌４﹒２６％
越秀地產（００１２３） ５﹒４３ 跌３﹒８９％
遠洋集團（０３３７７） ０﹒３７ 跌１﹒３３％
富力地產（０２７７７） ０﹒８３ 跌１﹒１９％
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
撰文：經濟通市場組、中國組、採訪組 整理：李崇偉
地產等重點領域風險的各項舉措，但無公布對房地產新的刺激政策。內房股早兩日憧憬會有政策
出台股價向好，隨著憧憬落空，今日全面下挫，其中華潤置地（０１１０９）及龍湖
（００９６０）都插逾半成。不過，摩通相信若內房銷售轉弱，中央將出台更多政策。另有機構
指，７月多個城市成交量有所回落，但料在利好政策不斷下，後期大概率延續企穩態勢。亦有券
商指內房基本因素改善，可吼優質國企內房，此類內房股是否可再留意呢？
＊摩通：三中全會無公布內房新政，惟若銷售轉弱料中央將出招＊
中共二十屆三中全會公報提到，全會強調要堅定不移實現全年經濟社會發展目標，要落實好
防範化解房地產、地方政府債務、中小金融機構等重點領域風險的各項舉措，並要統籌推進財稅
、金融等重點領域改革，增強宏觀政策取向一致性；要落實好宏觀政策，積極擴大國內需求，因
地制宜發展新質生產力，加快培育外貿新動能；要健全因地制宜發展新質生產力體制機制，健全
促進實體經濟和數字經濟深度融合制度。
摩通發表研報指，三中全會關注於中長期改革議題，一如預期並無公布內房新特別政策。然
而，如房地產銷售（尤其是房價）轉弱，相信中央將出台更多政策，而下一個可能的時機是７月
底的政治局會議。預期在基本情況下，假如內地８月份房地產銷售轉差，估計中央將於８月底或
９月推出更多支持措施。從歷史上看，在實際政策宣布前，市場通常會出現各種猜測，因此內房
股價亦會上揚，但如沒具體措施出台或規模溫和，內房股應只是短暫反彈。
＊克而瑞：７月多個城市成交量回落，惟後期大概率延續企穩態勢＊
另方面，據克而瑞研究中心監測數據顯示，儘管進入７月，多個城市成交量有所回落，但預
判得益於５月以來從中央到地方利好政策不斷，目前仍處於存量需求釋放周期，加之當前供應、
成交基本也降至階段性低位，後期大概率延續企穩態勢，環比持平６月，基於去年７月為全年低
點，預期７月同比降幅也將大幅收窄甚至轉正。
而內房上半年銷售繼續偏弱，克而瑞表示，百強房企累計銷售操盤金額１８５１８﹒３億元
人民幣，按年降低３９﹒５％，降幅收窄４﹒７個百分點。單計６月，百強房企銷售操盤金額
４３８９﹒３億元人民幣，按月增長３６﹒３％，但按年降低１６﹒７％，單月業績規模繼續保
持在歷史較低水平。
＊建銀國際：內房基本因素改善，整合後有更大上升潛力＊
建銀國際近日發表研報指，內房基本因素改善，６月數據明顯回升，市場整合後有更大上升
潛力。據國家統計局數據，內地樓市在有利政策措施下，連續兩個月改善，銷售由５月按月增長
１３﹒２％加快至６月按月增長５０﹒９％，不過住宅價格跌勢持續，６月７０個大中城市住宅
樓價按月雖有改善，但按年惡化。近期有關樓市的評論，反映外界揣測樓市見底，雖然復甦的時
間及力度仍受爭議，但該行的渠道調查反映外界對市場調整已逐漸淡化。
建銀國際偏好優質國營房企如中海外（００６８８）、華潤置地等，相信這些公司在強勁基
本因素支持下，可能逐步被重估，予中海外目標價２０﹒４元，華潤置地目標價３６元，越秀地
產（００１２３）目標價７元，綠城中國（０３９００）目標價１１元，均予「跑贏大市」評級
。
＊滙證料內房９月銷售回復按年正增長，薦買中海外潤地越地綠城＊
另滙證指，內地二手市場房地產銷量上升，帶動價格逐步趨向穩定，北京、上海、杭州和南
京的二手房價於６月份出現按月增長，扭轉連續６個月的跌勢，意味著首階段復甦，預期內房於
９月份的銷售將回復按年正增長。同時，在該行追蹤的８個主要城市中，有５個城市在７月份錄
得按月較高的日均銷量。一手房７月至今的銷售有所放緩，但屬預期之內，因開發商於６月底提
供優惠條款，而買家也在等待更多支持政策。另外，內房融資更為暢順及便宜，越秀地產近期以
２﹒２５厘與２﹒７５厘的歷史新低票息發行５及１０年期在岸債券，為市場帶來正面驚喜，令
有效融資成本下降。低息成本令優質開發商可改善其債務狀況，並繼續進行土地投資。
滙證偏好國企內房股，推薦中海外、潤地、越秀地產和綠城中國，分別予目標價２４﹒３元
、４４﹒２元、８﹒９元及１１﹒３元，均予「買入」評級，認為他們的風險回報已變得更具吸
引力，同時偏好地產代理公司貝殼（ＢＥＫＥ﹒ＵＳ），亦予「買入」評級。
＊遠洋債務重組方案獲通過，萬科向銀行融資１４７億人幣＊
個別房企消息方面，遠洋集團（０３３７７）公布，一項涵蓋約５６﹒３６億美元債務的管
理提案主要條款已獲協調委員會成員同意，該委員會成員或已訂重組支持協議等。集團指，重組
對價包括本金總額２２億美元的新債務，自重組生效後３年起逐步償還，年息３％，餘下債務的
債權人可選擇轉換成不計息強制可轉換債券，亦可選擇分派最初每年１％的計息新永續證券。債
權人在指定限期前支持重組可獲提早同意或基本同意費用。
另萬科（０２２０２）公布，兩家全資子公司深圳九州及重慶溪畔分別以持有的土地抵押給
銀行，為公司在銀行融資事項提供相應的擔保，涉及融資金額共達１４７﹒２８億元人民幣。萬
科透露，在本次擔保發生後，公司對外擔保總額將為７６６﹒４８億元人民幣，佔公司２０２３
年末經審計歸屬於上市公司股東淨資產的比重將為３０﹒５６％。此外，越秀地產公布，旗下全
資附屬泓景與一家作為貸款人的銀行訂立融資協議，據此，銀行向泓景提供７億港元的定期貸款
融資，貸款期由融資協議日期起計３６４天。泓景於融資協議項下責任由越秀地產擔保。
＊黃德几：內地經濟疲弱市場信心未復，國企內房也未宜吸納＊
金利豐證券研究部執行董事黃德几表示，今次三中全會對房地產政策未見有新思維，最多只
提出一些長期規劃，亦一如預期沒提到減息降準等具體措施，所提及的也是一些早已持續推行的
政策。而近日內地公布的經濟數據包括零售、新屋動工及就業等都表現麻麻，次季經濟增長亦不
及市場預期，在經濟疲弱下，民眾買樓意欲低，即使減按息等措施不斷推出，一日市場信心未復
，樓市只會繼續低迷，再者，新樓庫存仍處於高水平，仍需要時間消化。內房股於次季中段曾出
現小陽春，但隨著港股今日連２５０天線也失守，本就表現疲弱的內房板塊自然無運行，較優質
的國企內房同樣股價低迷，暫不宜吸納。
黃德几又指，內房唯一比本港地產股有優勢的是內地不存在通脹，仍可憧憬人民銀行在利率
方面有寬鬆空間，不過就算再減息幫助也未必太大，因銀行已不斷推出優惠，此等利好因素多少
已於市場反映，相信要待經濟改善，民眾收入上升，再配合政府政策，樓市才有望復甦，到時內
房股才可再吼。
內房股今日全線下跌，大多跌逾４至６％，其中遠洋債務重組方案獲通過，股價曾飆逾一成
，最終卻倒跌收市。
部分內房股今日表現
＝＝＝＝＝＝＝＝＝
股份（編號） 收市價（元） 變幅
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
世茂集團（００８１３） ０﹒７６ 跌８﹒４３％
新城發展（０１０３０） １﹒４７ 跌６﹒３７％
旭輝控股（００８８４） ０﹒３１ 跌６﹒０６％
龍湖集團（００９６０） １０﹒６８ 跌５﹒９９％
華潤置地（０１１０９） ２５﹒３５ 跌５﹒７６％
雅居樂（０３３８３） ０﹒５１ 跌５﹒５６％
融創中國（０１９１８） １﹒１０ 跌５﹒１７％
萬科企業（０２２０２） ４﹒６４ 跌４﹒９２％
綠城中國（０３９００） ６﹒３９ 跌４﹒６３％
合景泰富（０１８１３） ０﹒３１ 跌４﹒６２％
中國海外（００６８８） １３﹒０２ 跌４﹒２６％
越秀地產（００１２３） ５﹒４３ 跌３﹒８９％
遠洋集團（０３３７７） ０﹒３７ 跌１﹒３３％
富力地產（０２７７７） ０﹒８３ 跌１﹒１９％
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撰文：經濟通市場組、中國組、採訪組 整理：李崇偉
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