收地選項減負擔,產業生態速扎根
特區政府財困,擬議讓北部都會區部分地主,以土地價值支付新界其他項目地價。當局近月不斷提出節約公帑的新發展模式,同時加快前期工序,今後尤要認真籌謀可行細節,進而推動創科產業扎根成長。
發展局局長甯漢豪以「三寶樹濕地保育公園」為例,解釋當區不屬發展項目,研究讓公園範圍內私人土地持有人,歸還土地時把相關價值「當錢用」,抵銷在其他新區換地發展要補的地價,令政府毋須動用「真金白銀」。這與局長在同一訪問稱,交椅洲有空間拉長填海工程,減少現金流壓力,一脈相承。
北都不同規劃正加速上馬,發展局今年料要收地400公頃,遠超過去5年合計約120公頃,不諱言規模及挑戰巨大。甯漢豪上月已提出,沙嶺數據園或創北都先河,首以「片區」模式來發展。政府只要劃出範圍,企業、財團已可競投「地花」,從速入場負責土地平整、基建等,減輕政府開支。
還地延遲收款 誘因未及往昔
對商界來說,片區模式最大賣點是地價應有相當折讓,亦有利做到區內協同發展,唯獨實際成本或風險不易計算。局方今次在三寶樹推出新猷,顯然也要證明利大於弊。
濕地或農地業主交出地皮時,最吸引選項是即時拿錢調動,如償還債務。高息環境下,政府要令他們改取「儲值」協議,未來有補地價需要才兌現,亟需釐清誘因,如會否提供溢價。
港英年代為發展新市鎮而收地,某程度上締造了多贏,有「土地期權」概念作重要支撐。從1960年起,新界地主若不拿政府現金賠償,改收俗稱「Letter B」的乙類換地權益書,能用5呎農地換2呎屋地。當住宅不斷升值,發展商買入早期Letter B建屋須補地價卻仍極低,利潤極豐,政府亦如願快速拓展新區。
不過,80年代港英已「地債」高築,決定停發Letter B,未幾讓持有人在投地、私人協約批地時當現金使用,巧合地與發展局新建議相似。
近月,坊間曾有建議政府賣地時可分期收費,以提升發展商興趣,甯漢豪稱沒有計劃,因分期影響政府現金流,買家亦將須支付利息,估計作用不大。易地而處,政府自然要釐清令人交出濕地而延遲收款的緣由。
沙盤推演準備 確保創科願景
創科及工業局局長孫東昨表示,為進一步加快推進本港新型工業化,將推出100億元新型工業加速計劃申請,支持生命健康科技、人工智能與數據科學等策略性產業,包括為新設智能生產設施提供配對資助。
若根本創科用地不足,政府提供再多資助支持生產或研發,或招攬龍頭企業,產業生態發展亦只會事倍功半。新田科技城及港深創科園是整個北都的旗艦項目,規劃和基建發展卻大幅落後對岸深圳,特區政府引進新猷加快腳步,值得支持。
各方期盼,一旦已平整土地的沙嶺立下片區先例,地花概念可吸引私人市場協力複製到新田及河套,而有地可批出是成功的大前提。無論底因是市場興趣有限,抑或憂慮私人「原址換地」步伐緩慢,當局據報已準備自行直接全數收回新田創科用地,再統一處理。
香港由政府牽頭推動產業發展的經驗稀少,洪水橋便要不斷調整規劃。要及早發揮新田和河套最大作用,當局要竭力做好沙盤推演,防範三寶樹填塘相關司法覆核、保育公園收地和片區新模式,結果或反應出乎意料,令任何創科願景有可能推倒重來。
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