撤辣帶旺市場 餘貨投地隱憂
有別過去土地招標、補地價等可貢獻庫房逾兩成收入,新一份財政預算案指出,即將完結的本財年,各式土地收入只有194億元,即僅佔全部約3.5%,是再錄破千億元財赤的主因。下財年土地收入預計回升至330億元,佔比依然僅5.2%,短中期似皆難以回復舊貌。
發展局今季破例煞停了住宅用地招標,局長甯漢豪昨形容,政府只是剛「撤辣」,市道未見起飛,冀以審慎步伐開展下年度賣地,故首季只選了沙田小瀝源一幅成熟住宅地。
樂觀地看,沙田招標往績理想,有望開門紅。發展局因應市場胃納,已降低了部分單位的指定面積,不排除研究拆細兩幅地皮放售。而且,除了買家今後更易承造大額按揭,發展商的投地融資比率也獲同步放寬。
不過,來年只有極少的8幅住宅地應市,6幅屬今年滾存,當中東涌地皮位處去年反應甚差的新區,赤柱地皮更曾流標,政府和地產商對於何謂合理底價,相信仍要拉近分歧。再者,發展商尚有逾2.1萬伙一手餘貨待售,全撤額外印花稅(SSD)亦增加求售的二手單位量,均降低補充「麵粉」意慾。
甯漢豪形容,330億地價收入預算「合適」,卻又指估算本身不值得特別注視,當局對市況從來沒有水晶球,顯得模稜兩可。然而,最新收入預測確是2009/10財年來最低,寫字樓空置率偏高,當局準備與金鐘廊租客續約,意味可見將來均難有新商住地王誕生,當局在規劃上須減少依賴賣地收入,更積極開源節流。
信用評級無虞 拓財路看對手
事實上,只要特區政府的經常收入,可以及早重新抵銷經常開支,就算要提高債務水平至5年後佔GDP的13%,以應付非經常基建或投資需要,市民仍毋須過慮。信用評級機構標普指出,去年維持本港第二高「AA+」級別和前景展望時,早預期財赤須持續至2026/27年度;它與同業惠譽均認同,即使延遲重回收支平衡,亦不太可能降級。
本港庫房儲備深厚,只要公共財政沒持續惡化趨勢,前景當應無虞。新一份財政預算案在開源節流上,已揭示一定改革路向。按「能者多付」原則,薪俸稅將改行兩級制,住宅物業行累進差餉,索價逾50萬元的電動車亦不會獲登記稅寬免。
港府素以簡單低稅制引以為傲,但不等於絕不能加稅。新加坡最高累進薪俸稅率長年維持22%,但新財年起逾100萬坡元(582萬港元)部分,開始徵收24%。本港相類薪金只會加1個百分點,顯然沒有影響相對競爭力。
土地收入難寄予厚望下,港府要重回收支平衡,不應輕言放棄不影響民生的額外收入。前朝帶頭寬免的葡萄酒稅,固然是今天本港蓬勃紅白酒貿易的重要根基,但相關市場既已茁壯成長,只要以低於競爭對手為大前提,相信有力重新繳付一定稅款。
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