審時度勢研減辣 樓市有序穩信心
差估署公布最新樓價指數,8月跌幅擴大至1.4%,年內累積升幅接近清零,地產界普遍看淡全年終要倒跌。金管局近期接連放寬按揭政策,惟暫未見樓市顯著回穩,有拖累整體消費、以至庫房收入之虞。橘逾淮為枳,住宅炒風當前已然不再,財政司司長陳茂波昨日口風終見改變,期望當局可審時度勢,務實調減「辣招」,以提振公眾信心。
雖然金管局7月調升中高價樓宇最高按揭成數,但不同面積分類的二手住宅,8月價格仍告全線下滑,過去4個月合計已下挫逾4.2%,逐漸抹煞通關後的短暫升幅。
財富減礙消費 賣地少庫房空
自從油塘親海駅上月引爆「深水炸彈」,發展商紛紛仿效,低價促銷充裕的一手貨尾,連同加息陰霾揮之不去,均令二手市場不斷承壓。在去年15%的跌幅之上,各大經紀最新預期,今年樓價將下調2%至5%,尚未入市者難免猶豫觀望。
當樓市、股市雙雙低迷,財富縮水的小業主,自然審慎消費。環球經濟刻下動力欠奉,本港出口連月跌跌不休,投資也未見起色,倘若消費同樣乏力,勢必進一步拖慢本港經濟復甦。
而且,港府本財年至今僅成功賣出兩塊官地,連同補地價,土地收入只有約98億元,僅達全年預算的11%。發展商愈是礙於市況差,不積極補充土儲,政府可達標的概率便愈低。
有別2017/18年政府從各項辣招稅,收取高達337億元,稅務局上月僅向約200宗住宅成交,徵收了不足3億元,足證投機炒賣之風熾熱不再。
難怪陳茂波昨天終於一改強硬立場,形容不同樓宇措施有其目的,亦有在特定環境裏的作用,應允政府會採取「務實態度」,不停檢視。
環球昔日游資氾濫,推高資產價格,迫令各地政府出手平抑,以確保住房繼續可負擔。如今形勢已改,本港應及早研判減辣次序和幅度。業主現時持貨3年以下,至少須付樓價10%作額外印花稅(SSD),當局可審慎考慮縮短年期或者稅率,適度鼓勵升級換樓。
內地客撑租賃 減稅負促札根
雖然當前一二手住宅買賣淡靜,租務市場卻截然不同,差估署租金指數更已連升7個月。即使暑假已過,市況依然活躍。首先,港府首7個月已批出7.5萬宗人才入境申請,超過去年全年近1倍,且創歷年新高;其次,不同大專的非本地生人數過去5年間已多了3,649人,或逾兩成,今個學年更有通關加乘,都帶來可觀的額外住屋需求。
事實上,不少內地專才或留學生均是一次過付清全年租金,財力不俗,全因需要支付30%的買家印花稅(BSD)及從價印花稅(DSD),才未有直接置業。
本港人口走勢縱稍見喘定,但各行各業依然求才若渴。要推動經濟長遠升級轉型,最重要提供人才安居樂業的環境。就算不是直接調低辣稅,若按政黨建議從「先徵後退」改為「先免後補」,相信已有利提升誘因,促成專才從租轉買,落地生根。
一次過廢除辣稅,只怕用藥太猛,並釋出錯誤訊號,但按市況分階段減辣,有望支持樓市有序回暖。這對短期消費信心,以至長期增長動力,相信都最為可取。
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