轉地積增誘因 妥維修省資源
全港樓宇正愈趨老化,適值樓市從高位反覆調整,卻令市區重建局罕有錄得虧蝕。舊區更新是提升住屋供應的重要一環,收購舊樓應否沿用同區7年樓齡單位作基準,尚待更深入討論,但市建局要加快履行重建職責,大概需要官方提供更多法規和政策支援,而要杜絕失修建築,政府自身思路取態,甚至最為關鍵。
竣工量遜目標 市況變增挑戰
由於觀塘裕民坊百億商業項目流標,加上土瓜灣及上環兩項目前期所得遜預期,市建局上財年收入大減,計及超大額撥備,最終共蝕35億元,為2013/14年度以來首次見紅。
按照《市區重建策略》,港府原期望市建局可於2021年成立廿載時,推行200個新項目,並完成25個接手項目。只是,局方至今僅能完成約80個,私人發展商當前還要因應市況,拿地更趨審慎,難言理想。
2000年,本港都會區僅約9,000幢樓齡30年或以上私樓;截至前年年底,全城數字卻已升穿2.7萬,不知潛藏多少中央政府已明確要求「告別」的劏房,重建壓力其實有增無減。
市建局主席周松崗預料,未來幾年是收購高峰期,時機正好,料斥資960億,下年度起將舉債增加現金流,也會加快平整發展和用盡收購土地重建,增加資源。
倘要悉數收購「油旺研究」牽涉的3,000幢半百舊樓,成本將上萬億元,還要嚴重虧蝕。以市建局僅逾200億現金儲備,無論如何都難以獨撑,發展局局長甯漢豪早前於本報專訪曾透露,不排除將重建區內的官地,直接注入市建局,勢有助減少所需資金。
社會既可討論,官方應否以可負擔的首置單位作「注地」條件,更應審視7年樓齡補償機制,究竟是如市建局所指,用社會資源補貼有能力業主換樓、推貴重建項目,還是像發展局所形容的行之有效,且有利爭取業主支持加快重建。
轉地積增誘因 妥維修省資源
有別新加坡、東京等近鄰,港大曾有研究指出,本港市區重建一大限制是已沒甚空間,提升地積比率,增加參與誘因。城規會本月起容許轉移地積比,固然有助本來無利可圖的項目上馬,但接續的街道擠塞、採光通風等挑戰,仍要小心應對。
除了重建,復修舊樓和保存文物古迹,均是市建局的法定角色。旺角寶安大廈短期內兩度天降石屎後,局方被指太遲批出檢驗修葺資助,難以完全撇脫責任。
不過,港府30年或以上私樓強制驗樓機制不夠周密,已毫無疑問。本港回歸之初的公眾諮詢,可是以20年樓齡為界,且規定每7年驗1次,詎料最終以此為高樓外牆檢驗標準者,竟是新加坡,當地還額外規定非住宅及住宅大廈每5年及10年作結構檢查,真正嘗試防患於未然。
全港舊樓日增,重建是改善民生的機會,但即使傾盡公私力量,仍難將一切推倒重來、根除隱患,始終還要延長可供安全居住的時間。港府20年前已申明,融合妥善維修及有效管理,業主長遠來說可節省開支,物業至少可保值,社會也可節省資源,惟望現屆政府可完成這未竟之事,特別是解決「三無大廈」的沉疴積弊。