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　　2008年後，香港樓市已不能用西方泡沫經濟的「牛熊市」反映，所以筆者實踐創立「龍市理論」，成功解讀市場的新常態。雖然過去幾年在疫情、社會事件及中美貿易戰非常時期的考驗下，龍市理論顯然需要修正，但該理論仍在當下市場提供到極具理據的參考方向。
　
　　西方近代的「牛熊理論」是服務泡沫經濟的，其意義是先讓市場任性地膨脹，但當市場充滿泡沫之後，就會經歷泡沫爆破的調整。回歸後的香港資金流動方式和政府調控市場，難以避免融合社會主義特性，政府處理市場往往也是先去除泡沫，然後再讓市場能量充盈後釋放。
　
　　有人在樓價跌的時候，取笑筆者這大好友，更說到「龍市」是強調永遠上升的。其實這些都是抹黑，人們稱我為大好友，是因為個人樂觀，往往在逆境中找到生路。事實上，龍市理論同樣有升有跌，政府用有形之手去除市場泡沫的階段，稱為「龍市二期」，然後再釋放力量讓樓價上升，就是「龍市一期」。經過這幾年市場考驗，告訴了我們要修正的就是「中央出手調節的時段是可以拉到很長，甚至不單只一個回合」，因為我們的政府，包括中央，可能都要面對國際複雜的環境，包括金融策略上也有進退的需要。那是否龍市理論已經沒有價值呢？筆者又不同意，因為我們仍可以相信調節完之後，政府會再次釋放力量。以牛熊市的邏輯，會認為尋底後要有冗長的調節期才對，但我不同意這種說法。

樓市經過調節後，政府會再次釋放力量使其上升。(Shutterstock)

　
　　為了在全民悲情負面的市道，證明筆者不同的看法，我先要確定近年的樓價下調是否泡沫爆破。我認為不是，原因是市場根本沒有借貸泡沫。
　
　　去年，筆者在發展商會德豐的晚宴分享中發表了「樓市下跌並不是泡沫爆破」，十分高興曾淵滄先生同意本人這個觀點。我認為，如果樓市下跌不是泡沫爆破，市場只是應付非經濟的因素困擾，而不是牛熊市的冗長市場重建和重新積累財富。這正正是龍市理論的重點，過去很多人當了「龍市二期」是「熊市二期」，當了入貨時機是大跌前夕。
　
　　最近股市回升，一升就升了3000多點，令到5萬億元市值的香港財富復活，大家可以看到市場在政府容許後的回復力度。這種情況筆者認為稍後會在地產上出現，股市回升只是開始，重點是中央認為現時是市場復甦起動的時機。另外，配合香港人口趨勢由減少轉為回升，香港資金不單只沒有消失，而且還突破17萬億元的水平。公司註冊處亦看到香港本地公司數目創歷史新高，非香港公司也同創新紀錄。
　
　　數據十分清楚顯示香港正在回復中，並非在迷失中，各位請參考修正後的龍市理論，然後根據個人能承擔的風險去決定投資。

　　有老友同我講，在減息前夕，新樓的銷售情況未如理想，即使減息，樓價亦未必會止跌回升，如果唔減息就大件事。
　
　　我話不用擔心，新樓銷售的主動權在地產商手中，只要地產商放棄一些基本上唔會執行的權利，新樓銷量就會飆升。近日傳媒最熱門報道除了劈價蝕讓之外，就是地產商追差額，不少買了新樓的人擔心到不得了，影響所及，令到不少人唔敢買新樓。只要地產商表示如果客戶不成交，地產商只會殺訂而唔會追收差額，並且會協助客戶取回已交印花稅，買樓的人就有了個底，最多是輸了訂金，唔會被追收差額。而地產商咁樣做還有一個好處，代表地產商認為樓市差不多見底，夠膽唔向不成交的買家追收差額。

只要地產商表示若客戶不成交，只會殺訂而唔會追收差額，買樓的人就會安心得多。(iStock)

　
　　唔使幾耐，銀行亦會面對同樣問題。銀行今次無端端向準時還款的客戶，以抵押品的價值下降為理由追收差額，搞到不少物業投資者要以低價賣走手上最優質的物業，並且發誓以後唔敢問銀行借錢買樓，最後會令到銀行的生意下降。如果銀行想多做生意，在貸款合約一定要列明，如果客戶依期還款，銀行是不會追差額，否則的話，就沒有投資者夠膽問銀行借錢買樓。
　
　　其實，無論是地產商與銀行的追差額條款，以往都很少會執行，但今次銀行call loan，令到問銀行借錢買樓的人變成驚弓之鳥，一般人亦不敢問銀行借錢買樓，最後影響到新樓銷情。單是地產商唔追差額並不夠，如果銀行表明唔會在客戶按期供款的情況下call loan，雙管齊下，市民就夠膽買樓，新樓銷情就會好起來。