過往專欄

　　特首林鄭月娥多次強調，其房屋政策主軸是「以置業為主導」。筆者相信這絕非一般政客的「好聽賣點」、也不是口甜舌滑的含糊志向（vague aspirations），而是一個貼地利民、根治長期不良社會經濟結構的開始。本欄將一連3篇探討這方面的政策建議。

　普羅大眾天天為衣、食、住、行張羅。長遠的人生規劃除了成家立室外，也要為退休生活準備。而美好明天一定需要儲蓄︰年輕時節約及投資滾存的退休金可以「錢生錢」或買年金，應付衣、食、行的開支。但對許多人來說，最困難的是為一生人「住」的開支做足夠準備！

　　所以，最安心實際的退休準備是，與其每月租私樓、徒幫業主供樓自己卻一無所有，不如自己置業，每月供款當儲蓄。25年按揭供滿後，不論樓價升跌，住下去都是免費的，而且愈長命愈「抵住」！

過往房策換亂 致今時缺供應

　　首任特首董先生上任時，提出在10年內（2007年前）把整體置業率由近50%提升至70%的宏大目標。筆者相信22年後的今天，沒有港人會不同意這個政策方向。可惜的是，20多年過去，政策思維欠缺持續性和一致性，顯得零散甚至出現「反置業」的政策措施！

　　截至2018年第三季，本港自置居所率在「票面上」雖是49.1%，但其實當中的14.6個百分點是資助房屋（如居屋、夾屋等），自置私樓的家庭只有約三分之一。這個數字自1988年起幾乎全沒變動，更在過去10年由38%，輾轉下跌至今天的34.5%！須知道，只有私樓業主才能透過樓價升值，充分分享經濟增長的成果；而資助房屋業主出售單位時，需按購買時的折扣補足地價，樓價愈高，需繳補價愈高。

　　不過，明明全港市民都有份為我城建設出力，令本港經濟繁榮、社會穩定，樓價才會上升，為何卻只得三分之一的家庭能全面享受好處？這當然是不公義！

　　當現時「無私樓vs有私樓」的比例是65︰35，而最新《長遠房屋策略》供應目標的公私營房屋比例竟調得更高，變成70︰30，其實令上述私樓置業率低下的問題長遠更加惡化！唯一出路，是重推董建華先生當年的「租者置其屋」計劃，大量私有化公營房屋，才能在短期內顯著提升置業率，真正做到「以置業為主導」﹗這點將在未來的文章詳述。

置業比例偏低 應該重推「租置」

　　若和國際比較，美國是合理的對象，因為聯繫滙率實施近40年，所以現在有物業的65歲以上長者，其實絕大部分的供款也是由美國利率決定，更年輕的業主更加如是。不過，香港家庭的置業率，大部分年齡層都落後美國至少20多個百分點，而且年紀愈大分野愈闊！

　　愈早「上車」，當然愈有機會和時間，去為退休後的生活儲蓄投資。以25年按揭計，25至44歲的組群供完樓便是50至69歲，開始踏入退休年齡。若到下一個年齡層（45至64歲）才買便已經太遲，因為距離65歲只有20年，除非銀行假設打工仔要工作至75歲，否則便不可能承造正常年期的按揭，已沒有機會「上車」﹗

　　換言之，45至64歲年齡群34.2%的置業率恐怕難有多大改善，隨著樓價持續高企，25至44歲一代的置業機會，相信很可能來自家人資助首期。近年社會關注「堅尼系數」反映本港收入分布不均，但其實更大的社會問題肯定是由置業引起財富不均！更尤甚者，令置業變得愈來愈難、愈來愈「世襲」的，還有金管局的按揭措施，而首個港人首置上車盤「煥然懿居」的申請情況，正好印證筆者的想法︰項目接獲逾1萬宗申請，超額申請逾21倍！市建局行政總監韋志成表示，約一半申請者入息是申請資格的下限（家庭月入5.7萬）；約一半申請者資產值少於64萬元。由此可見，不少申請者鑑於按揭成數限制，即使收入較高，亦未必有足夠儲蓄應付私樓首期。

　　筆者贊成韋先生的觀察，本港高收入、但沒「父幹」資助首期而尚未圓置業夢者大有人在。2016年，月入高於6萬（合資格申請首置盤）而正在租樓的家庭近13萬戶；相比之下，《長策》10年私樓建屋總目標也是13.5萬伙！以呎價1.5萬元計，一個實用面積500呎的私樓單位現值750萬。月入6萬的家庭，若能借8成按揭（即首期150萬），以年利率2.25%、還款期30年計，每月供款2.3萬元，佔收入38%；即使加息3厘也是55%，通過壓力測試！

收入難追支出 中產愈住愈細

　　然而，750萬的物業最多只能借貸6成，即首期要求倍增至300萬！所以，把置業機會的天秤大幅傾斜向本身擁有資產的家庭、有「父幹」年輕人；或迫有意置業者投向發展商提供二按的新樓市場，不是別人，正是金管局！

　　相比年輕家庭，中年私樓租戶面對的問題更大！2016年，全港40多萬私樓租戶中，戶主年齡中位數約45歲。可以想像︰其高堂已70至75歲，子女則15至20歲。這家人三代同堂，正租住像太古城這類大單位。戶主自己是高收入的專業人士，卻陷入「兩頭唔到岸」的窘境︰繼續租樓便要負擔跑贏收入的租金升幅；而如上所述，就算今天便放寬按揭成數，他們也不一定能承造20年以上的按揭，等於向以年齡層計最大群的「中坑」宣告，他們這一輩子也不用指望在香港置業，還要擔心退休後如何支付每月3萬、4萬元的租金！「中坑」們上有父母的醫療開支，下有孩子要供書教學，為自己儲首期自然更加困難。其實若政策沒有出錯（如首期只需2成而非4成），根本無必要犧牲中年一代！

　　事實上，印花稅數字顯示港人首置客已佔市場的9成。為達致這個社會目標（social objective），我們應「傾斜用家」，放寬按揭成數，如樓價2,000萬以下容許承造最高8成按揭，但買家購入單位後必須自住，8年內不能放租或放售。

　　可惜，現實是金管局過去10年以避免「銀行體系風險」為名，推出8輪收緊按揭措施，實際上卻是「反置業」政策，令港人難逃大屋搬細屋、市區搬郊區、退休後三代同堂、卻居無定所的無止境厄運！這也加劇「有樓vs.無樓」的貧富對立，不斷為社會製造分化、「上車客」愈買愈納米等嚴重的深層次矛盾！之後繼續詳細金管局的政策錯誤以及解決方案。

　　新一份《施政報告》已展開公眾諮詢，筆者想就房屋政策提出較完整的方案，希望給予政府和市民參考。
　
　　筆者認為任何方案其實也是為達到完整的理想和原則而定，所以推行策略前先訂好目標和原則，以免策略中途有迷失！
　
　　筆者的房屋政策建議希望能達到「人人買到樓，風險可承擔，利益均分配，化深層次矛盾」。沒錯，人人買到樓才可化解香港的深層次矛盾，但要透過房地產為社會財富作更平均的分配，且市場風險是普遍市民能承受，需要既定的法度和方法並不斷堅持去做！
　
　　筆者認為房屋政策必須合乎五大原則，才能充分發揮到社會資源去達到市民的理想：
　
　　1. 高轉流率
　
　　2. 增加入場率令財富轉移
　
　　3. 令政策效益精準針對最需要的受眾
　
　　4. 不應期待麵包價低於麵粉價
　
　　5. 龐大資金要合適運用（17萬億元M3啟動購買力）
　
　　筆者接下來分享以上概念衍生的十大房屋政策，建議如下：
　
1. 重推置業資助貸款計劃
　
　　近20年，香港過分倚賴按揭保險去擔當資助年輕人上車的角色，但有關計劃並不成功，未能置業的年輕人比率增加。按保制度在結構上是保障銀行利益為先，而不是以資助房屋的角度或邏輯去計算成本！最大分別是資助房屋的成本角度是以幫助到合資格受助者成為業主及納稅人為成功的標準，這可省回大量的公帑，正是按揭保險制度做不到的成效。
　
　　過去近十多年裏，很多過不到壓力測試和首期相對緊絀的人，成為受忽略的夾心階層，他們不合乎資格申請公屋，抽居屋也由於海量的申請者而難以抽中，所以香港是不斷積聚這些失意於上車的人，形成了深層次矛盾。筆者建議重啟置業資助貸款直接資助年輕人首期或供樓津貼，去修補這個罅隙，化解怨氣。
　
2. 優化九成按揭保險
　
　　香港的按揭借貸貸款壞帳少，是有條件優化！現時按保往往是擔保整個按揭金額，問題是樓價不可能下跌多於六成半，購買全部樓價保險是過分保障，優化後既幫市民節省保費，同時政府可發放「精打細算為民生」的正面信息。
　
3. 容許提取部分或全部強積金作買樓的首期
　
　　公道自在人心，20多年來強積金的功能並不理想，既然成效欠佳，便有條件更多元化。筆者認為，容許提取部分或全部強積金作買樓的首期，可幫年輕人輕身上車，也令強積金的功能更多元化！同時不會被股市低迷所影響，外國、澳門和內地多個城市已先後採用強積金作買樓的首期，筆者認為香港不應落後！

完善的房屋政策，可化解香港的深層次矛盾。(Shutterstock)

　
4. 增加白居二名額
　
　　白居二是近年做得很好的房屋政策，增加白居二名額不單只令上車人士的機會多了，亦令居屋業主的換樓上游機會增加，而有關方針既然有效，應該增加名額。筆者同意立法會議員周文港提倡白居二配額加至二萬個的方向。
　
5. 回復樓花按揭保證的慣例
　
　　筆者數十年前入行的時候，樓花有慣例是銀行對買家提供按揭保證，確保買入價若日後出現跌價，銀行仍有保證借貸的承諾，這個慣例在近年已沒有。鑑於有樓花買家在入伙前遇到了按揭問題，筆者認為政府可考慮鼓勵銀行重新作出樓花按揭保證的承諾，令有關慣例在市場上再受重用，令消費者買樓花有更多的保障。
　
6. 縮窄抽居屋的抽籤範圍

　　這可令最需要的人士獲得更多機會，有助政策精準針對及目標化（同時也改善轉流）。
　
　　當資源不足的時候，正確是要將資源集中分配給最需要的受眾！
　
　　但香港很多房屋政策都是錯誤地反其道而行，讓更多的人可以合乎資格去抽籤或者輪候，玩這些「五餅二魚」遊戲，可悲的是將最需要人士的機會稀釋！
　
　　以申請居屋為例，之前家庭收入達6.2萬元也可申請，這收入可買到樓價約690萬元的單位，並過到入息要求。現在只需420萬元至450萬元，便可買到天水圍嘉湖山莊的三房單位，而450萬元至500萬元更可選擇質素較佳的單位！於是，真正需要人士的機會就被稀釋，最需要而又未得到上車機會的人只會愈積愈多，這種深層次矛盾其實是由制度不完善而來！
　
　　過去很多人上不到樓，因策略不夠精準，政策需照顧最有需要的人士。
　
7. 鼓勵擁有多個物業的人士減少持有量
　
　　既然逆周期措施可以在旺市的時候實施，令「增加持有物業人士交重稅」，當然也可以在市道淡靜的時候，「對減少持有物業人士減稅」。
　
　　如果官員擔心有人說對有資產者提供優惠，筆者認為這是不正確的擔憂，最重要是對普羅大眾有利的政策能夠實施，任何可增加放盤計劃是對大眾有利，同樣對政府亦有利！
　
　　在同一市場中，很多政策對窮人和富人其實同樣有利，我們不可因為對富人有利，從而否定一些對窮人也有利的政策！
　
8. 公私營房屋七三比優化
　
　　所謂公私營房屋七三比，其實即是以三成私人樓的收益去「供養」或資助七成公營房屋的成本！在招標地連串失敗之後，顯然政府會出現財政赤字，如果仍然堅持七三比供應的話，那麼很大機會進一步不斷消耗庫房，而且終有一日會消耗完。因為公屋並不是盈利項目，公屋政策要行得好，其實也必須要私樓市場能夠暢順運作，最後樓價也要滿足到建築成本、息口和發展商合理利潤，還有地價不太便宜的情形之下才能運作，這是市場的現實！
　
　　解決以上困境的方案，應該是經營好整個樓市！不應只以新的供應去滿足房屋需求，二手樓的轉流率是可以產生很多供應和滿足很多需求的。
　
9. 重啟「租者置其屋計劃」
　
　　筆者認為「租者置其屋計劃」是政府多年來其中一個最成功的房屋政策，有多個成效是其他政策不能做到的，將本來「蝕本」，即收租少同時折扣率大，涉及龐大維修費用的舊公屋出售讓市場去承擔。在目前政府財政欠佳及需要大量興建公屋的情形之下，將財政負擔轉嫁給市場，同時並沒有增加市場負擔，甚至乎買了租置單位的人士也會得到好的投資回報，這也是將財富平均分配的方法。當然有人會批評有關人士享受雙重的房屋資助，更加重要的是這做法是活化了公屋甚至整個資助房屋的系統，筆者認為效益是遠比其副作用大，政府應該把握時間去研究，令政策更臻完美。
　
10. 將房產證券化
　
　　將房產證券化是合乎最近政府想用金融手段的方式，譬如債券去令財務更加健全，同時亦有多個好處。首先，令未儲蓄到足夠首期的人士認購房產證券作儲蓄，假設樓價上升，有關證券自然上升，可達到以車追車的效果；其次，房產證券化亦可提升強積金的效益，如果強積金的成分中增加房產信託基金，可以令到強積金的表現穩定及更多元化。香港有很大量有形及無形資產可以房產證券化，例如居屋未補地價部分，就是一個有用的資產。筆者認為應該善用可以增值的各種資產及概念，令市場更健康發展，包括增加上車機會及令投資更穩定。