按盤價 
《經濟通通訊社２１日專訊》香港政局不穩，年內接連有商業地皮以流標收場，令樓市前景
更添不明朗因素。適逢發展規模龐大的西九高鐵站上蓋商業地王將於明日（２２日）截標，惟因
應近期社會氣氛愈趨緊張，市場紛紛下調地皮估值，最新估值介乎約４７３億至９４９﹒４億元
，每方呎樓面地價約１﹒５萬至３萬元，甚至不排除有流標風險。
＊萊坊：地皮投資額大及資金回收期長增項目流標風險＊
其中，萊坊本月二度下調其估值，累計跌幅約２５％。萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林
浩文表示，考慮到近日市況及未來租金估計，故將每平方呎樓面地價由年中的２萬至２﹒８萬元
，最新再下調到１﹒５萬至２萬元，估值約４７３億至６３０億元。
他認為，地皮是可遇不可求及有戰略性位置，相信市場對項目有興趣，惟地皮投資額大及資
金回收期需長達２０年至３０年，加上地皮屬於「綜合發展區」，有一定的規範要跟隨，相信發
展商會各自計數，預期將有３至４個財團入標，並以合組財團形式入標為主。又指一旦政府設置
的底價未有因應近日市況去調整，將有機會出現流標情況。
天俊測量師行執行董事張楚然稱，連月來社會運動及中美貿易糾紛等因素，將會影響其入標
價，預期每方呎樓面地價約１﹒８萬元，地皮估值約５６９﹒６３億元。但由於地皮有望發展為
西九龍具代表性的商業區核心，相信仍會吸引大型發展商入標競投。
＊中原：地皮有望成九龍區商業地王，估值最高達９４９億＊
至於中原對是次地皮估值則較為樂觀，雖然該行在９月初已調低地皮估值三成，但最新仍估
計地皮總值約６３２﹒９億至９４９﹒４億元，每呎樓面地價約２萬至３萬。
中原地產測量師張競達稱，發展商出價料會因近月社會氣氛不穩而趨向審慎，加上投資金額
龐大，估計是次入標數量不會多。然而，是次項目屬市區罕見大型商業用地，且位置優越，享有
鐵路優勢及近年大熱的大灣區概念，相信地皮有機會成為九龍區商業地王。
西九高鐵站上蓋商業項目為近年最大幅的商業用地，地盤面積高達６４﹒３萬平方呎，最高
可建樓面３１６﹒５萬呎，今年初其估值高見逾１０００億元，有力成為香港史上最貴地皮，惟
受近期社會氣氛緊張影響，市場對地皮估值亦轉趨保守。而根據賣地章程，項目落成後，只可以
全幢大廈形式出售，不可拆售；另中標發展商需要興建綜合車站出入口、有蓋行人天橋，並修建
行人路以連接上述設施。（ｙｗ）
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