2020全方位展望:美大選最大風險,看淡樓市走勢

02/01/2020

樓市篇:中小型住宅價格料跌逾一成 豪宅大跌兩成

 

  2019年香港樓市受外圍環境不穩及本地社會事件影響,樓價先升後跌。仲量聯行預計,香港中小型住宅今年樓價僅輕微上升1.3%,與2018年相若,豪宅則會下跌1%。同時看淡明年樓市走勢,預期明年社會局勢將繼續牽連中小型住宅樓價,並會下跌10%至15%,豪宅則因內地買家大減,價格勢將下挫約20%。

 

 

放寬按揭保購買力

 

  仲量聯行香港主席兼資本市場主管曾煥平(見下圖)表示,現時的豪宅可謂有價無市。過去10年,本地豪宅市場過半是靠內地企業及買家支持,普遍容易受市場氣氛影響。現時內地經濟放緩,嚴控外匯管制,加上中美貿易戰及本港持續的社會運動等不明朗因素影響,減少內地買家的投資意慾。在缺乏內地買家的支持下,預計明年豪宅價格的下調空間大,跌幅約20%。

 

 

  至於中小型住宅,他認為1,000萬元以下的單位抗跌力強,主因是購買群較廣。政府10月公布的施政報告,宣布放寬按揭保險成數,樓價800萬元以下的可造九成按揭,樓價1,000萬元以下的可獲八成按揭,成功釋放更多購買力,「只要有一份穩定的工作,其負擔能力變相增加。」新增的購買力亦有助帶動二手市場,讓業主可以樓換樓,亦會減少「納米樓」的需求。加上未來息口持續低水,將對樓價有一定支持。不過,本港持續的社會運動,打工一族收入受影響,令買家多持觀望態度,樓市仍有下調壓力。

 

  政府早前引入的「一手樓空置稅」條例草案已刊憲,生效在即,計劃就空置逾1年的一手私樓徵收「額外差餉」,預料發展商會加快去貨,盡量推出中小型單位的貨尾,令一手私樓市場供應充裕。發展商為了促銷,新盤定價將受壓,「對發展商而言,樓盤只是一樣商品,即使定價減10%,仍可獲可觀的利潤,減價並非想像中難。」

 

  二手市場多受新盤定價所牽動,同樣有下調空間。市況未見樂觀,發展商投地出價審慎,他相信未來官地拍賣的成交價亦會有回調的機會。但即使樓價下跌,他亦相信本港對中小型單位的需求大,市民有一定購買力,但在多方因素夾擊下,估計明年中小型住宅會下跌有10%至15%,跌幅會較豪宅市場少。

 

失業率升影響樓市

 

  另外,他認為失業率上升亦值得留意。縱觀過去數據走勢顯示,失業率與樓價呈反比關係,即失業率上升,樓價會同時下調,意味失業率持續上升將會影響樓市。政府統計處最新公布,2019年9月至11月份的失業率為3.2%,其中受持續社會運動影響最多的消費及旅遊相關行業,即零售、住宿及餐飲服務業合計的失業率為5.2%,屬過去3年以來的高位,單計餐飲業的失業率更上升至6.2%,是8年以來的新高。

 

  香港現有近400萬勞動人口,上述行業的打工仔佔整體的約15%,即約60萬人受近期的社會運動影響,他認為受影響的人數不少,情況對未來樓價的影響更是不容忽視。他又指,過去香港樓市經歷3次的大跌,包括1997年的金融風暴,1999至2003年科網股爆破至沙士期間,以及2008年的金融海嘯,樓價分別下跌50%、43%及24%,跌幅不少,若未來無有效方法解決是次的社會運動,相信會對樓市帶來更大影響。

 

 

未來3至4年私樓供應平穩維持9.3萬伙

 

  政府在2018提出一手樓空置稅方案,加快各大發展商推售貨尾,且開價貼市,令2019年上半年現「小陽春」,根據美聯物業房地產數據及研究中心數據顯示,2019年上半年,已錄得12,466宗,較2018年同期的7,727宗,急升逾六成。

 

  截至12月23日,今年全年一手樓買賣交易有20,865宗,已較2018年全年買賣交易量15,730宗高逾三成,是2013年《一手住宅物業銷售條例》生效後,錄得最多新盤成交量的一年,也是自2004年來最多,創15年新高,單在10月中放寬按保後,11月份的新盤成交按月升五成四,有2,130宗。

 

  根據運輸及房屋局2019年第三季《私人住宅一手市場供應統計》數據,未來3至4年的一手私人住宅供應量為9.3萬伙,連續六個季度不變。其中已落成但未出售的單位為1.03萬伙,按季多100伙。已批出並可隨時動工的單位,涉及2.3萬伙,按季跌逾兩成,而興建中但未售出的單位,不包括已預售的單位,共涉6萬伙按季上升逾一成。

 

  另外,2019年11月獲地政總署批預售樓花同意書的3個新盤,涉及1,131伙按月跌5%。獲批的新盤包括已推出市場發售的建滔化工(00148)在沙田九肚麗坪路的駿嶺薈涉104伙,嘉華國際(00173)在啟德的嘉峯匯涉及1,006伙,以及香港興業(00480)旗下愉景灣洋房項目意峰,共涉21座樓高2層的洋房,惟發展商暫未公布銷售詳情。

 

  截至11月,待批預售樓花同意書的項目有24個,其中3個為新申請項目,共涉7,475伙。新申請預售項目包括新地(00016)北角海璇二、三期,共涉及351伙,預計2021年3月底落成。以及會德豐(00020)啟德沐泰街12號第二期項目,涉247伙,預計落成時間為2022年6月。

 

公營房屋供應目標10年30.1萬伙 罕見港島項目料2023/24年落成

 

  運輸及房屋局早前公布《長遠房屋策略》周年進度報告,未來10年的總房屋供應目標為43萬個,較上一份報告減少2萬個。公私營房屋比例維持7︰3,即未來10年公營房屋目標供應單位為30.1萬個,私營房屋單位則為12.9萬個。在公營房屋中,公屋及綠置居單位佔21萬個,其餘9.1萬個為居屋、首置盤及房協出售單位等其他資助房屋。意味着政府未來仍會主力發展公營房屋。

 

 

  運輸及房屋居早前亦向立法會房屋事務委員會提交5年公營房屋建設計劃,預計在未來5年合共約有9.53萬個公營房屋單位落成,當中七成五,即7.17萬個為公屋及綠置居單位,地點主要集中於屯門和北區。餘下的兩成五,約2.37萬個單位則為其他資助出售單位。除了早前已售出的項目,未來5年內將會有12個項目落成。當中最矚目的莫過於,多個項目中唯一位於港島的居屋盤,項目位於北角渣華道,單幢設計,將提供200個單位,預計在2023/24年度落成。

 

新一輪綠置居開始申請

 

  近期值得留意的是新一輪綠置居共包括兩個項目,柴灣蝶翠苑及青衣青鴻路青富苑。蝶翠苑更是首個位於港島的項目,共涉3,696伙。兩個項目在上周五(27日)已開始接受申請,截止申請時間為2020年1月9日,將於2020月3月攪珠。單位以市價四九折推售,售價介乎82萬至273萬元。綠表買家可承造九成半按揭,即只需4.1萬元首期即可上車,相信合資格人士都會入表一博。

 

  至於首置盤,政府早兩年已預留觀塘安達臣道一幅地皮作為第二個「港人首置上車盤」,由私人發展商提供1,000個首置單位,相關的住宅地將會於2020年首季拍賣。

 

各類資助房屋申請資格

 

  綠置居:居住公屋滿3年或已獲發《綠表資格證明書》人士

  居屋:白表申請者1人申請者每月入息上限29,000元,資產上限100.5萬元;2人或以上家庭每月總入息上限58,000元,家庭資產上限201萬元

  首置盤:一人申請者每月入息介乎28,501至37,050元,資產上限128萬元;2人或以上家庭每月總入息介乎57,001至74,100元,家庭資產上限255萬元

 

轉載自《iMONEY智富雜誌

 

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