新舊居屋PK戰 市區低價居屋掀熱潮

南昌中型單位佔多

南昌站上蓋的大型商場在今年內開業，將有150 間商舖進駐。

環境

　　凱德苑位處南昌站附近，有多個公、私營屋苑，而且是學校區，總共有7間中、小學包圍，是好是壞見仁見智。區內仍是發展階段，目前，地盤較多，而且屋苑旁邊有大型倉庫，不時有大貨車出入，難免沙塵滾滾，較多嘈音，希望入住後社區發展逐漸成熟，環境會有好轉。

交通

屋苑樓下有巴士站，另一邊面向貨倉一面的單位將設有減音窗。

　　屋苑與南昌站距離5分鐘步程，同時時東涌線和西鐵車站，到港九新界都很方便，屋苑樓下更有巴士到銅鑼灣、旺角等，甚至有通宵巴士；行遠一點，大約10多分鐘便到長沙灣站，附近有更多巴士線，交通更加四通八達。

生活配套

現時較大型超市在碧海南天。

　　在屋苑群和學校區內，附近的休憩設施並不多，最近是深水埗公園及泳池，步行需要約10分鐘。購物和飲食方面，目前要靠富昌商場，但選擇不多，或者要行去另一邊碧海藍天廣場和宇晴匯的商場，同樣要行3、5分鐘；但南昌站上蓋的大型商場預計今年開業，商場內將有戲院和各大型品牌和食肆。

賣點：

　　•交通方便

　　•位於學校區

缺點：

　　•旁邊有大型貨倉

　　•休憩設施少

同區居屋比較

　　怡閣苑位於麗閣邨，兩期共7座大廈在80年代初入伙，過去3年只錄得32宗成交，放盤也不多，現有一個高層530呎已補地價單位，叫價698萬元，呎價13,000多元。屋苑優點是單位夠大，全部超過600呎，全是兩房單位，廚房位置設有露台。附近另有較新的幸俊苑，在2001年入伙，但過去3年只有23宗成交，現時未見放盤。兩個屋苑位近長沙灣站，交通和生活目前都較多選擇。

屋屋按揭Q&A

問︰居屋最高可承造多少按揭？

　　答︰房委會為居屋買家提供按揭貸款保證，綠表買家最高可借金額是樓價95%，白表買家最高可借樓價90%。要注意一點，如果要房委會做擔保，按揭年期最長是25年，相比私樓最長可做30年按揭，同樣的貸款額，業主的每月供款要更多。

問︰居屋買家做按揭需要通過壓力測試嗎？

　　答︰由於有房委會做擔保，買家不需要通過壓力測試，只是要求供款不能超過家庭收入五成。如果超過五成的問題都不大，銀行或會要求買家加入親屬為「諮詢人」，將其收入計算在內，而諮詢人毋須住在同一物業。

問︰居屋買家只可做P按？

　　答︰銀行一般只為居屋買家提供P按計劃。

問︰白居二是否同樣可獲房委會擔保？

　　答︰是。即使以白居二資格購買超過400萬元的二手居屋，同樣可承造九成按揭，同樣毋須通過壓力測試。

問︰白居二可做按揭成數是否與購買新居屋一樣？

　　答︰不是。要做到九成按揭及25年還款期，需視乎屋苑的樓齡。房委會對屋苑的擔保期由首次轉讓日期起計算，保證期30年，部分銀行會直接將30年保證期減去居屋樓齡，以計算可批出九成按揭的最長還款期，換言之，銀行有機會不向逾30年樓齡的屋苑批出九成的按揭貸款，又或樓齡已經達25年，銀行只會批出為期5年的九成按揭，在擔保期過去後，按揭成數降回六成，買家可能要補回首期，並要通過壓力測試。

　　不過，就一般情況，樓齡未夠20年的居屋，銀行都會批出25年按揭，但實際情況仍視乎個別銀行的做法，因此白居二買家應先向銀行了解情況，再決定是否購買單位。

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