今年銷售提早達標 世茂明年續當穩膽

　　今年整體內房經營環境不算容易，幸部分房企成功把握機會證明實力，展現出高於同業的韌力。世茂房地產（00813）是今年其中一間，銷售目標少有可提早完成的房企，可續選為明年跑贏行業的穩膽。

　　據克而瑞數據，以權益銷售金額計算，今年首三季市佔率再度向龍頭傾斜，去到前20之後先見到市佔率佔比下降（見表一）。雖然每年前20名房企都有機會執位，不排除今年表現稍遜的公司，明年可以捲土重來。但在行業大吃小的趨勢下，要一下子突圍絕對不易，相信具備投資價值的內房僅前數十間。在當中再先選已提早完成今年銷售目標的公司，篩選之下包括有世茂、龍湖（00960）、禹洲（01628）及寶龍（01238）在內的7間。

料可保持前十位置

　　當然提早達標亦不完全代表甚麼，因每間內房訂下的目標不盡相同，亦可以是本身訂下的增速不高，今年達成目標亦不代表下年可以達成目標，故需要在當中再篩選。世茂及龍湖兩間是目標過千億企業，而世茂的排名雖然一直與華潤置地（01109）及龍湖互有領先，但亦是三間之中，連續兩年躋身前10位置的一間（見表二）。加上集團前11月權益銷售金額按年增長17%，比起Top 10平均增速13%為高，顯示出其擁有高於內房第一梯隊平均水平的實力。

　　可否保持Top10位置，充裕的土儲自然是關鍵因素。若身後幾間房企土儲排名大幅高於銷售排名，世茂確有機會在未來幾年被超前。參考克而瑞數據，前10房企的土儲權益貨值與銷售排名接近。世茂土儲貨值排名第10，而緊隨身後的招商蛇口（深︰001979）及金科（深︰000656），土儲排名都較後，相信可以對集團造成衝擊較小，最主要都是面對龍湖及潤地競爭。

　　要繼續屹立前10位置，當然不是土儲愈多就得，最重要是配合市場及自身發展節奏。世茂主要的土儲，最大部分來自長三角（見表四）。當中值得留意的地區，就是鄰近上海的南通及張家港。近年兩地房地產保持熱度，故成為大型房企必爭之地。世茂固然在當地有土儲，但銷售同時跟得上才是其賣點，銷售排名分別位列第三及第一位（見表三）。而作為多年福建地膽，目前有兩成土儲來自福建地區，去年多個據點亦繼續保持前列。最後則有四分一土儲，來自潛力較大的大灣區。在整體布局上，市場潛力與自身強項兼備。

　　好的土儲亦需有好的盈利能力，否則得物亦無所用。今年世茂未見有太大的減價促銷情況，截至上半年，毛利率繼續保持近年的三成水平。成績縱然未算最標青，但比上不足比下亦有餘。與第二梯隊相比，較二線龍頭的旭輝（00884）為高。與第一梯隊相比，亦較部分龍頭如碧桂園（02007）、融創（01918）等為高，盈利表現在同業中屬中上水平。

分拆物管酒店業務

　　目前世茂接近95%收入來自物業銷售，餘下5%收入來自自持物業，即酒店營運、物業管理、物業發展及其他業務。世茂計劃2019年至2021年自持物業收入，保持年複合增速四成以上，並在未來3年內，分拆酒店及物管業務上市。截至今年7月，旗下世茂服務已進駐全國50個城市，在管項目逾160個，簽約管理面積約一億平方米。酒店業務方面，2017年集團與國際知名酒店及度假村集團喜達屋合資酒店管理公司。截至去年底已有10間開始營業，51間籌備開幕當中。

　　除了分拆業務對股價的潛在催化，內房股亦向來以高股息作招徠，雅居樂（03383）預測股息率就逾8厘。過去幾年世茂股息雖未能做到漸進式的派息紀錄，不過亦採用穩定的派息比率作為派息政策，近3年維持約四成水平。以業績增長已有一定保證下，今年股息有增長值得信賴，現價預測股息率約5厘回報亦不失禮。

　　風險方面，行業政策之外就是與龍湖一樣，存在股東配股可能。集團上半年融資成本控制在5.6%，較2018年再下降0.2個百分點，在行業中屬中等水平，在民企中屬較低水平（見圖）。上半年銷售回款按年提升47.8%，回款率為81%，按年升5個百分點。上半年現金短債比亦向上，償債壓力較小。單從資金面看，集團未有面對太大資金壓力。不過潤地10月亦在負債比率較低的情況下配股，當時摩通亦發報告指對配股略感意外，故不能完全忽略公司配股，攤薄盈利風險。

　　雖然如此，絕大部分大行仍看好世茂明年表現。花旗、中金及星展更推薦世茂為明年內房板塊的首選股之一，相信值得放入明年投資組合之中。走勢上，世茂自8月起沿升軌向上創下52周新高，現價略為超買，不妨候其稍為回吐至50天線約28元買入。世茂上方阻力小，博其延續升勢，可望最少兩成回報，即33.6元，跌穿25元即一成跌幅止蝕。

轉載自《iMONEY智富雜誌》

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