【嚟緊炒D乜】恒地股價仍低可中長線部署 政府新策利地產發展

25/10/2019

   自行政長官林鄭月娥公布任內第三份《施政報告》後,市民對土地及房屋政策反應不一,但地產股一度攀升。新一輪房屋政策表面上為有志上車人士提供「子彈」,但有分析指,實際只是為下行中樓價再注入動力。究竟如何看懂樓市,哪一隻地產將會落鑊?

 

 《施政報告》提及土地房屋政策,有分析指將會刺激本港樓市發展(資料圖片)

 

首置按揭放寬上限 只對二手樓市有利

 

  香港樓市有一段很長時期的奇怪現象,就是一手樓交投暢旺,二手樓則有價無市,主要是發展商在新盤推出時提供多項優惠,除了本身的首置之外,發展商更推出回佣、折扣等。但最吸引買家的是,發展商連同其他「財仔」(財務公司)提供二按服務,俗稱「呼吸Plan」(即只要你是正常且有正當職業、會呼吸,就會向你提供按揭服務)。

 

  在舊制底下,假設要買一個750萬元單位,按揭最多做到六成,即首期最少三百萬,但發展商或財務公司,為買樓客做「二按」服務,幫買家再做多三至四成按揭,意味買家首期可能只需75萬甚至「0首期」就可上車,更有發展商推出「免兩期供款」優惠等招徠客人,但很多買家上會之後才發現一、二按的利息支付昂貴,供得十分辛苦。

 

  一手市場本來就有很大量的按揭服務為買家提供銀彈,所以港府新的土地政策根本對其作用不大。政府最新的政策最大目的是想刺激二手市場,因為近期中原CCL指數每況愈下,而一手樓定價通常以同區二手樓售價作為參考。二手樓市場而言,當經濟環境好的時候,有價無市亦無相干,最多放租出售;而經濟下行時候樓價或會急跌,出現負資產或斷供情況或更甚,銀行被逼「Call Loan」,連鎖反應下最終又來一次「97翻版」。

 

  因此,不難明白,政府再為樓市吹起泡沫是逼不得已,因為一街負資產的連鎖反映,肯定是政府解決不來的經濟問題,因此唯有靠穩定二手樓市價格,來穩固一手樓的的銷售。因此年輕人上車只會更難,觀看新策推出後,很多二手盤都立即封盤反價,雖然剛過去的周六、周日二手盤成交急升,但按照香港年輕人的購買力,買家是誰相信很多讀者都心裡有數。

 

新策一出二手盤反價 新盤或借勢提價

 

  自新政策推出後,有分析指出,過往600萬元樓價單位,可逐步提升至800萬元,預料新盤亦有藉口開始加價。但近年來中資地產商在港狂搶地,令「麵粉」價格提升,且售價並未有太進取,對本地地產商造成威脅,因此本地地產商會否「大咬口」提升呎價,還看市民承受能力

 

  例如中國恆大(03333)於本港的頭炮項目「珺瓏灣」,上周公布首張價單涉151伙,折實入場費約318萬元起,實用面積223呎起,雖然位於屯門,但很適合夫妻上車。豪宅盤方面,碧桂園(02007)於馬鞍山的「泓碧」,暫時累售372伙,佔該盤整體單位數的70%,最高入場費亦約千八萬,另外13幢別墅以招標形式發售。雖然中資盤都位置偏遠,但相對地價格相宜。

 

  本地地產商似乎除了面對經濟下行之外,還要面對中資地產商的競爭,因此相信近期新盤提高呎價有限。但由於不需要靠過往一、二按的「呼吸plan」上車,對買家利息開支相信減少,亦有利一手樓銷售,但影響程度相對間接且有限。目前上車客還要考慮經濟因素以及失業的風險,相信買樓亦較為審慎,過往買家「打蛇餅」排滿售樓處的風光難再。

 

大行看法普遍樂觀 本地地產商料受惠

 

  大行對於是次《施政報告》看法正面,其中匯證指出,土地政策成為重要議程,相信港府有更多紓困措施應對房屋問題,有利香港發展商,該行相信放寬首置按保上線有利不同收入階層的人「上車」,另外亦看好港鐵(00066),並指可受惠於新的三條路線。

 

  瑞信報告則認為,《施政報告》大致符合市場預期,但放寬按揭上現則令人意外,該行預料放寬後可加快釋放終端用戶的需求,而且目前地產股的每股資產折讓56%,較2010年以來有所擴闊,相信新政策有利買家情緒,看好恆地(00012)及新世界(00017),均給予「跑贏大市」評級。

 

  美銀美林同樣認為,放寬按保上限令人驚喜,相信私樓市場大部分均可受惠,該行指出香港示威活動及相關新聞為本港樓價帶來負面影響,但估計新措施將令潛在買家增加,而短期供應並無改變,為穩固樓價袋來支持。該行將新地(00016)及恆地投資評級由「中性」升至「買入」,主要因為其新盤銷售可見性增加。

 

  早前傳媒亦報道,本地樓市在政府公布新策後爆發小陽春,剛過去的周末及周日以錄得20宗成交,急升2.33倍,其中將軍澳「新都城」一個兩房單位最新成交反咬高12.5%成交,可見新策藥力十足。雖然大行報告唱好本港樓市,但新盤推售未有太過熾熱或超額多倍入飛的情況,可見對一手市場而言,還需要些時間消化。

  

恆地PE低 股價三底加持可考慮持有

 

  事實上,本港地產之中,恆地、新世界、會德豐(00020)、長實(01113)等發展商,市盈率在5至6倍之間,都是十分「抵買」,但恆地更值得推薦,主要由於手上土地儲備充足,市區唐樓收購方面積極,而且是目前持有最多農地的發展商,配合政府的土地發展政策,是無往而不利。

 

  技術走勢方面,目前恆地「三底加持」,最近一個底的弧度顯著,走勢相當好看,但14日RSI處於51左右的中間位置,未見有大資金炒作,可考慮買入放置中長線部署,近日股價在10天線下爭持,可考慮現價分段買入,每跌5毫可入一注溝淡,失守36元即要沽出,短期先望再突破39元,可先沽出一半,另一半可望43元之上。股份近期走勢處於低位,可持有性相當高,除非政治事件繼續發酵,否則風險相對地低。

 

 

 

撰文:李皆穎

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