【海外置業-日本篇】騙案頻生 如何智破日本買樓陷阱?

24/05/2019

  近年日本樓標榜「樓價低回報高」吸引港人「回鄉」投資,但世上沒有免費午餐,要成功賺盡樓價、匯價及租金,必定不可貿然行事,否則容易誤墮陷阱。身兼香港專業地產顧問商會副會長及世紀21中華物業董事楊官華提醒買家,「香港人避免中伏一定要買張機票親身飛過去睇同聽」,切忌貪平,亦要小心無牌代理以「溢價」賣樓,故應先「貨比三家」多比較才決定入市。

 

楊官華在日本經營的茶餐廳開業(受訪者提供)

 

 

  2013年起開拓日本物業市場的楊官華現時除了是物業代理外,亦為客戶提供投資及移民等顧問服務,及後於東京及大阪經營茶餐廳生意,其日本工作團隊由2013年只有他一人,至現時員工逾百人,更出書分享港人移居日本的心得及物業買賣資訊,提醒港人避開日本買樓常遇陷阱。

 

注意事項1:小心無良代理或業主

 

  楊官華指少數業主或代理以「一盤雙賣」甚至作「假放盤」,有買家除了蝕掉訂金,更在以現金付盤買樓後發現業主或代理「消失」,難以追討損失。他亦提到,有無牌代理以「溢價」賣樓,實際向港人售樓的樓價與日本業主放盤價不一,故此買家宜依靠有信譽的地產代理買樓。

 

注意事項2:日本天災風險

 

  日本天災頻繁,除了地震,去年更受25年來最強颱風「飛燕」吹襲,楊官華建議,日本置業時可投保火災地震等保險,以確保物業遇到損毀時可獲賠償。另外,日本在1981年通過《新耐震法》,要求在1981年6月後落成的物業要有6級耐震,2000年後落成的物業更要有7級耐震。

 

注意事項3:稅項

 

  楊官華建議,港人買日本樓時應以持有5至10年為目標,因在5年內將物業轉售圖利須繳交30%資產增值稅,若5年後售出,資產增值稅率則可減半至15%。除了買樓時須繳稅6%至8%;持有物業時需繳1.4%固定資產稅及0.3%都市計劃稅;放租物業淨租金收入稅率則由5%(每年租金收入195萬日圓以下)至40%(每年租金收入1800萬日圓以上)不等。

 

注意事項4:港日買樓流程不同

 

  日本人買樓鮮有「講價」習慣,楊官華指日本賣家開價已可視作明碼實價,並不喜歡對方討價還價,而買賣過程則包括口頭協議、草擬「重要事項說明書」及「決算(完成交易)」,過程沒有律師參與。

 

注意事項5:按揭

 

  對日本業主而言,能夠「Full Pay」付款買樓的海外買家無疑較受歡迎,惟若需借貸超過2000萬日圓,外國人仍可以於日本的中國銀行、交通銀行或台灣第一銀行承造約五成按揭,目前息率約2.6至2.8厘。

 

撰文:余萃雯

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