《嚟緊炒D乜》世房財務結構健康且業務仍見增長　30元入第一注

　　新冠疫苗尚未面世，阻礙經濟恢復，發展商賣樓難度增加。近期中美爭拗持續，致人民幣受壓，內房板塊走勢相對遜色。惟筆者認為，內房股仍有其投資價值，當中世茂房地產(00813)較為突出。

世茂房地產(00813)的土儲普遍聚焦於經濟發展水平較高且需求旺盛的「紅利區域」（世房官網截圖）

　　由於環球經濟衰退以及疫情肆虐，內地部分地方政府開始放鬆樓市政策。另，據中指院的資料顯示，5月內地百城新房平均價格為每平方米1.528萬元（人民幣．下同），按年升3%。目前樓價維持溫和上漲，加上經濟環境較差，因此預計收緊房策的急切性不大。

　　再者，全球目前處於低息環境，內地LPR（貸款市場報價利率）從去年8月改革後明顯下降，截至今年5月最新一次報價，1年期LPR由4.31%降至3.85%，累計降幅46個基點；5年期LPR由初次報價的4.85%降至4.65%，累計下降20個基點，有助企業降低資金成本，料未來房貸利率仍有下跌空間，為內房市場帶來支持。　

　　此外，摩通近日指主要發展商5月在內地銷售升13%，較4月的3%升幅為快，而今年至今銷售跌4%，符預期。在目前情況下，預期上半年的合約銷售持平，並已消除大部分的負面因素。根據克而瑞統計數據，上月內地房地產市場持續復甦，TOP100房企單月實現全口徑銷售金額10915.4億元，按月增長21.3%，按年增速自4月轉正後進一步顯著提升至12.2%。其中，有77家房企單月業績環比提升，67家企業單月業績同比增長，反映本年房地產市場最壞時刻或已過去。

土儲見增長且位置煞食

　　土地儲備是房地產公司最重要發展因素之一。截止去年底，世茂房地產權益前土儲面積為7679.42萬平方米，按年增長38.66%。世房的土儲普遍聚焦於經濟發展水平較高且需求旺盛的「紅利區域」，布局了京津冀、山東半島、長三角、海峽西岸、粵港澳大灣區、成渝等「核心城市群」的發展建設。當中內地近近年大力發展的大灣區，其擁有3800億貨值土儲佔總貨值逾兩成九。上述土儲位置煞食，地區人均收入較其他省份高、人口流動頻繁、城市規劃發展成熟，住屋需求強勁。

　　另外，內地實行「去槓桿」令企業融資管道收緊，加上新冠疫情出現，不少中小型房企直接在市場拋售項目，造就不少大型房企借此機會收購項目。相比在一二線城市通過招拍掛的方式拿地，成本難以控制且競爭對手較多；直接收購拋售項目，能以較低成本補充了大量一二線城市的優質土地儲備。世房要求併購的項目稅後利潤率要達到10%至12%，毛利率接近30%，這在一定程度上降低了公司併購後面臨的盈利壓力和流動性風險。

新冠疫情出現，不少中小型房企直接拋售項目，造就大型房企借此機會收購項目（CNS資料圖片）

現金流及債務結構健康

　　世房於2015至2019年淨負債比率分別為為58.1%、53.4%、58.9%、59.4%和59.7%，與同行相比並不高，低於行業平均值，相比同等規模內房如旭輝(00884)及中國金茂(00817)本年分別達68.5%及74%，說明世房企業槓桿較低，負債風險不大。然而，企業低負債率也被認為是公司缺乏擴展野心或擴展策略失敗，好像新城發展(01030)去年的16.36%的極低負債比率，是因為該公司去年下半年接近無新增土儲，管理層也自認不希望看到，此況嚴重影響未來公司增長能力。

　　截至2019年12月31日，世房的短期債務約367.8億元，長期債務約897.7億元，短期債務佔總債務約29%與上年相若，債務結構以長期債務為主尚算健康，短期而言資金流動性不太緊張。世房現金及現金等值物為523.57億元按年增19.8%，此外還有約500億元未動用的銀行及金融機構融資額度。由於現金多於短期債務，料其有能力償還其短期債務，短期內違約可能性較低。其去年的流動比率為1.36，較2018年稍微降低，但仍較四大內房（碧桂園(02007)、融創中國(01918)、萬科企業(02202)、中國恒大(03333)）及部分位於前列的內房股為高，短期變現能力尚可。

投資11至30名內房為佳

　　本港上市的內地房企眾多，筆者建議大家可投資中型至大型，排名大約處11名至30名的內房為佳，因為此區間地產商仍很有衝勁收購內房公司及投地，不少銷售去年能保持兩成以上增速，市盈率普遍4倍多，派息率亦普遍在5厘以上，財務能力亦不錯，自然有追捧誘因。此外，它們普遍有較充裕現金流，不會因個別樓盤「滯銷」而大幅拖低業績，同時有足夠現金流擴充再者，它們體量尚未處於「四大內房」的「巨無霸」身形，相信仍有一定增長空間。　

本年度銷售總額逆市見增長

　　基本面方面，世房業績穩步上揚。2019年簽約額2600.66億元，同比大幅上升47.6%；簽約面積由2018年的1068.7萬平方米同比大幅增加37.1%至2019年的1465.6萬平方米；營業額上升30.4%至1115.17億元；毛利額上升26.6%至341.31億元，毛利率為30.6%；股東應佔溢利為108.97億元按年增23.3%。

　　在新冠疫情肆虐下，世房仍能逆市取得增長，反映銷售能力強的底子。截至本年5月31日止五個月，其累計合約銷售總額約為802.7億元，累計合約銷售總面積為約458.2萬平方米，較去年同期分別上升12%及14%。

　　估值方面，綜合彭博綜合預測，目前市帳率約為1.6倍，預測股息率約5%，與同行比較屬中上水平。股價走勢方面，該股近期在內房股中較為強勢，已於上月中「破位」且不停尋頂，只是近期稍見回吐。筆者認為該股若下試並企穩30元水平可入第一注，目標先上望35.25元上市高位，但跌穿28元止蝕。

撰文：鄧經書

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