【回歸廿年】九七地價及新盤收票均破紀錄 金融風暴造就樓市暴瀉

22/06/2017

   20年前香港主權移交中國,本港前途的陰霾已經消除,樓市熾熱顯示市民對前景信心,物業市場熱絡程度與現在不無多樣,以政府差餉物業估價署數據顯示,樓價在1995年10月開始,一直維持上升趨勢,樓市一片歌舞昇平。

 


青衣灝景灣一期97年中開售,收票逾3萬凍資106億元 (經濟日報集團資料圖片)

 

資深投資者:97手持數十個物業 樓價大跌走唔到

 

  當年活躍物業買賣的資深投資者陳清白接受《經濟通通訊社》訪問時表示,當時自己手持數十個物業,其中不乏豪宅,一遇上金融風暴,已經沽出部分物業,「但樓價大跌根本就走唔到」,當時自己覺得租金可以抵禦樓價下跌,但物業租金亦跟隨大跌。

 

  「經濟一出問題,公司亦會縮皮,有啲人亦會搬返屋企住」,他直言,當時租金「鬥平」,他買下的北角港運城物業,單位租金由4萬元跌至1.3萬元。

 

  他表示,大家說現時銀行有壓力測試、供款比率又低,所以很安全,當年銀行借錢都很穩陣,但物業價格下跌,銀行就已經賤賣單位,寧願之後才追討業主借貸差額。其實這個情況是當時很多業主的寫照,亦是樓市由盛轉衰的開始。

 

  每個時代都有最具代表性的項目,反映樓市盛況的樓盤,一定要提到新地(00016)及長實(00001)合作發展青衣「灝景灣」,1997年6月開售的灝景灣一期,推出713個單位,總共收到超過3萬票,凍結市場資金106億元,這個收票總數至今沒有樓盤可以打破。

 

  樓盤銷售熾熱,自然讓發展商願意承受更大風險,同年3月有地皮錄得天價成交,由信和置業(00083)牽頭的財團,以118.2億元投得小西灣地皮,每呎地價逾5000元,即後來建成的「藍灣半島」,成為地王,這個紀錄一直維持近20年,最後由今年兩間內地發展商投得的鴨脷洲地皮打破。

 

 

信置(00083)97年牽頭高價投得小西灣地皮。圖為信置主席黃志祥 (經濟日報集團資料圖片)

 

金融風暴前兩年樓價升72%

 

  樓市興旺時,偏偏碰上外圍的風波,在1997年7月由泰國開始蔓延的金融風暴,席捲至其他東南亞國家,波及當地的外匯及金融市場,其他國家的貨幣紛紛成為國際炒家狙擊對象,10月更轉移至香港,目標是攻擊聯繫匯率制度。

 

  更關鍵的是,住宅市場一直持續暢旺,主要受到殖民地時代的香港每年賣地數量限制,當時中國以免英國在香港主權移交前,將本港土地資源全部賣走,而特區政府成立後,這項限制已經放寬。

 

  首任行政長官董建華在1997年10月首份施政報告中提出「八萬五」政策,每年公私營房屋共提供不少於8.5萬個單位,十年內七成市民可以擁有自置居所。

 

  本港樓價在1997年10月,就到達當時的最高位,由1995年10月起的短短24個月,累積上升幅度達72%,期後就調頭向下。由於本港堅持聯繫匯率制度,而亞洲貨幣普遍貶值,變相令到本港物業及資產,相較亞洲其他國家變得不便宜,對外資而言吸引力下跌,亦直接導致後來持續數年通縮,加上潛在供應增加,進一步減低投資者買樓意欲。

 

撰文:黃健臻

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