本港疫情第三波爆發，堂食全禁，商場人流將大減，收租股添加不確定性。領展截至２０２０年３月底，香港物業組合中，零售租金方面，商鋪收入達５５﹒９億元，佔整體收入高達７７％，佔總面積８４﹒２％。當中，６７００萬元是按營業額分成租金，而業務以必需品為主，有超過６４％的每月租金來自食品相關商戶，按理食品銷售有影響。目測下，街市銷售在疫情下不跌反升，似是少了部分憂慮，惟去年街市／熟食收入只是９﹒１６億元，佔整體收入１２﹒６％，幫不了忙。領展早已表明未來經營表現目前難以預測，續租租金下調及租用率下跌將為未來財政年度的財務業績帶來負面影響，影響重大而且無法量化，目前專注於可能的營運成本控制方案，並將繼續監察及保障領展仍維持穩健的財務及流動資金狀況。再者，物業組合中，有２３﹒１％的面積，相對於２５﹒５％的租金收入，將於２０２０至２０２１年到期，未來租金下調壓力會相當明顯。
向外闖，又如何？領展一直計劃向海外發展，年多前進軍中國內地。物業組合總值港幣１９６０億元，其中香港佔８５﹒５％，中國內地佔１６﹒２％，收益已有１４﹒４８億，佔整體一成，發展理想。去年１２月涉資６﹒８３億澳元收購澳洲悉尼的１００ Ｍａｒｋｅｔ Ｓｔｒｅｅｔ項目，為１０層高的甲級辦公室物業。今個星期初再宣布，收購位於倫敦的辦公室物業２５ ＣＡＢＯＴ ＳＱＵＡＲＥ，總代價約３﹒７１４億英鎊（相等於約３６﹒８３２億港元）。項目位於金絲雀碼頭，是英國倫敦的中央商務區之一，價值不菲。經估值師評估，於２０２０年７月１７日為３﹒８１５億英鎊，收購屬輕微折讓。兩宗海外併購，令領展經調整債務對資產總值比率升至約１９﹒２％，財務狀況仍屬健康。
領展向海外發展是理所當然，可分散收益風險。澳洲項目加權平均租約到期日是８﹒４５年，租約要到２０２７年至２０３０年間才屆滿。２０１９年１０月底淨收入約為２６７０萬澳元（約１﹒４８億港元），大約是領展去年收入的１﹒３８％，未算太多。不過，物業由三名租戶，包括Ｓ＆Ｐ／ＡＳＸ１００上市的物業投資者、聯邦政府機構及主權財富基金租用，屬好租客，勝在穩定。英國方面，２５ ＣＡＢＯＴ ＳＱＵＡＲＥ出租率高達９９﹒１％，包括一間國際投資銀行、一個非部長級政府部門、一個法定組織及一個共享工作間營運商，情況似乎也不錯。加權平均租約剩餘年期比澳洲的更長為１０﹒９年，租約到２０２４年至２０３９年之間才屆滿；每年現時淨收入約１８８３萬英鎊（約１﹒９億港元），相對於現時領展收入的１﹒７％。
不過，要留意這間國際投資銀行，佔現時淨收入高達４８﹒９％，它正是Ｍｏｒｇａｎ Ｓｔａｎｌｅｙ。管理層聲稱英國脫歐後，大摩的大本營仍會留在倫敦，惟近期公司動向所見，交易員確實是留守，惟銷售人員方面已移至法蘭克福。同時，有指最後總部定案要留待英國脫歐方案落實後才再決定。因此，這個大租客會否離開，而英國正式脫歐後，英國整體租金走勢會如何暫時未知。據通告披露，今次收購的公司連續兩年虧損，２０１９年底除稅前虧損就達２６６萬英鎊。實際盈利貢獻要留待交易完成後才知悉，通告亦提到英國脫歐後磋商之不確定性亦可導致房地產價格以及英鎊匯率之潛在波動，從而可能對目標物業之可分派收入及估值產生負面影響。再者，是次成交後，領展將委聘專業房地產投資管理人Ｐａｔｒｉｚｉａ ＵＫ Ｌｉｍｉｔｅｄ提供資產管理服務，會編製年度業務計劃及預算，包括出租及翻新等策略性建議，意即要使多一筆錢。面對近期香港情況，再加上海外併購的中線投資開支，相信短期會對基金可供分派收入有負面影響，短期股價走勢上應傾於保守，當然最壞時刻雖然未到，惟亦會過去的情況下，股價再有調整，或許才是中長線吸納的機會。
《宏滙資產管理董事及投資策略總監 林嘉麒》
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