《洞析樓市－魏東》北京寫字樓市場疫情影響開始顯現

　　新冠疫情近期在北京重新爆發，引發多方關注，原本已經略有放鬆的各種防疫手段重又回歸，措施之嚴格有如封城，這給原本預想的下半年樓市反彈帶來巨大的不確定性。從二季度的市場表現看，北京的寫字樓市場有所回暖，不過，在疫情的反復之下，整體市場仍舊低迷，疫情對市場的打擊要遠超人們的預期。

＊疫情對北京寫字樓市場的影響二季度開始顯現＊

　　根據以往經驗，大多業主會以春節後作為時間節點將新項目投放市場，但突如其來的新冠肺炎疫情令本應於２０２０初入市的項目逐一延期。次季，位於中央商務區的三星大廈、恆大中心；位於金融街的金嘉大廈和位於通州商務區的保利大都會和華夏保險創新中心入市，共計為北京全市帶來約３６﹒２萬平方米的新增供應。至此，北京全市和五大核心商圈市場空置率繼續上揚，分別為１６﹒２％和９﹒９％，分別環比上升２﹒４和１﹒９個百分點。
　　同時，由於一季度市場處於停產停工狀態，導致發生在２０１９年底和２０２０年一月初的成交在二季度才逐漸顯現出來，如冬奧奧組委租賃城奧大廈約５０００平方米的辦公面積。雖然市場上仍然不乏有一些敏感的企業租戶出現了退租、縮減面積等現像，但新入市項目的提前預租加之延後的市場租賃成交致使二季度北京全市和五大核心商圈寫字樓市場淨吸納量較一季度均有所好轉，分別為３５８００平方米和５０５２３平方米。

＊疫情導致北京寫字樓市場租金繼續下調＊

　　自二季度大多企業復產復工後，寫字樓業主們紛紛將租賃策略重心從租金水平轉向出租率，為了盡快提高入駐率和最大限度的減少自身損失，業主們為租戶提供了更優惠的租金價格和更大的免租力度。至此，二季度北京全市和五大核心商圈寫字樓有效淨租金按建築面積計算達每月每平方米人民幣３５８﹒５元和４０４﹒８元，分別環比下降５﹒０％和４﹒５％，同比下降９﹒５％和７﹒３％。其中，麗澤金融商務區受目前高空置率的影響，租金環比降幅最大，高達１３﹒３％，其次為燕莎和中央商務區，租金分別環比下降６﹒３％和５﹒４％，其餘各商圈租金環比也都有所下降，範圍區間在２％－４％之間。

＊「新基建」將為北京寫字樓市場增添活力＊

　　雖然「新基建」的概念早在２０１８年就已提出，但２０２０年爆發的新冠肺炎疫情致使政府對其投入了前所未有的政策加持。其中涉及的５Ｇ、人工智能、數據中心、工業互聯網等高科技領域更是為北京科技創新中心的定位駐入新動能，未來將為寫字樓市場創造更多租賃需求。受經濟的下行壓力、上升的空置率，以及尚未完全復蘇的租賃需求影響，預計下半年市場租金水平仍將繼續面臨下行壓力。
　　相信２０２１年，隨著經濟和租賃需求的回暖，寫字樓市場將逐步進入復蘇軌道。而北京作為第三產業最為發達的城市，在金融開放和發展新基建的政策鼓勵下，寫字樓市場前景也將更為樂觀。《戴德梁行北中國區研究部主管　魏東》