《洞析樓市－魏東》金融市場開放，利好寫字樓市場

　　自今年年初以來，中國迅速加快了金融市場開放的步伐，國務院上周發布了關於進一步做好利用外資工作的意見，全面取消在華外資銀行、證券公司、基金管理公司等金融機構業務範圍限制，減少外國投資者投資設立銀行業、保險業機構和開展相關業務的數量型准入條件等。同時，金穩委，銀監會從取消外資股比限制、放寬市場准入條件等方面提出多條銀行和保險業開發新政。此外，支付清算領域，ＰａｙＰａｌ正式進入中國市場，而Ｗｉｒｅｃａｒｄ　ＡＧ也正在等待審批。中國政府對於金融行業的開放無疑引起了外金融機構的高度關注。
　
　　從市場數據看，截止到今年６月份，在境外機構持有的境內人民幣資產中，股票總額為１６４７３億元，佔中國股票市場的３﹒０７％，外資持有中國境內人民幣債權市值近佔總市值的２﹒２％，在保險行業，人保和財保中，２０１８年外資佔比也僅為６﹒１９％。由於歷史以來中國對於境外資金進入中國表現得非常謹慎，導致金融市場活力不足，發展緩慢。在全球化大背景下，中國的資金需要全球流通的需求變得越來越迫切，中國需要用金融的深度開放來完成對全球資源的有效配置從而實現中國經濟的進一步騰飛。
　
　　對境外投資者而言，中國的金融市場具有巨大的吸引力，中國金融業增加值從２００９年的２﹒１８萬億上升到２０１８年的６﹒９１萬億，上漲了２１７％，並且過去十年的平均增速為７﹒２％。中國的保費收入從２００９年的１﹒１１萬億元上升到３﹒４１萬億，上漲了２０７％。目前中國股市上市公司市值同ＧＤＰ的比例僅４６﹒４％，而美國是１４８﹒５％，新加坡是１８８﹒７％，巴菲特認為這個比值在７０－８０％是投資的最佳區間，這說明中國股票市場是被低估了，這也給境外投資者一個抄底的機會。種種數據都顯示，伴隨著中國金融市場的逐漸開放，境外金融機構將會越來越多的進入到中國市場，這無疑將會給中國的寫字樓市場帶來利好。
　
　　以北京為例，作為中國的金融政策制定和監管中心，北京歷來吸引眾多金融機構將總部設立與此。金融業一直以來是北京寫字樓市場成交的主力。２０１５－２０１７年，金融業成交一直領跑北京寫字樓市場，佔比分別為３２％、４０％和３４％。從２０１８年下半年開始，由於國家開始了對Ｐ２Ｐ類企業的嚴格監管，很多相關金融企業出現退租和縮減面積現象，導致北京寫字樓市場金融企業的租賃成交自２０１８年下半年開始逐漸放緩，２０１９年三季度成交佔比下降至１９％。
　
　　作為北京寫字樓市場金融企業的最大聚集區，金融街聚集了大量內外資金融機構。由於金融街企業租戶的穩定性極高，五年來區域內空置率始終保持在５％以下，２０１５－２０１９年前三季度，新租和搬遷至金融街商圈的金融企業租賃面積佔金融企業總簽約面積的１２﹒７％，而中央商務區和東二環得益於核心區域優越的地理位置和相對充裕的可租賃面積，同樣成為金融企業的青睞之地。２０１５年－２０１９年前三季度金融企業新租和搬遷至中央商務區和東二環商圈的租賃面積分別佔金融企業總簽約面積的３８﹒６％和９﹒７％。同時，受近幾年北京城市更新的快速發展，一些位於非核心商圈但地理位置相對優越的城市更新項目也同樣受到了金融企業的青睞，租賃面積分別佔金融企業總簽約面積的１０﹒７％，如廣發銀行北京分行租賃了位於菜市口的城市更新項目中融信托大廈近１９０００平方米的辦公面積。
　
　　值得一提的是，北京的金融企業成交仍主要以內資機構為主，２０１５年－２０１９年前三季度，外資金融企業新租和搬遷的成交面積僅佔金融企業總簽約面積的７﹒７％。其中，以大量外資機構和金融行業聚集的中央商務區更加吸引外資金融企業的關注。２０１５年－２０１９年前三季度，新租和搬遷至中央商務區的外資金融企業租賃面積佔外資金融企業總簽約面積的４４﹒２％。受全球經濟不景氣影響，望京－酒仙橋和亦莊等非核心區域得益於較低的市場租金和充足的可租賃面積也受到了有大面積需求的外資金融企業的青睞。
　
　　長遠來看，金融開放將會是循序漸進的過程，不會立刻給寫字樓帶來明顯的變化，由於大多數境外金融機構進入中國都是先設立代表處，這些需求面積小，成本控制較為嚴格。但從更長期的發展來看，未來３－５年，境外金融機構將會逐漸滲透到中國的主要城市，他們對寫字樓的地段和品質要求較高，且承租能力較強，因此會帶動城市寫字樓市場的需求。在北京，雖然金融街仍是外資金融機構進入北京的首選之地，但由於可租賃面積有限，中央商務區、麗澤商務區等區域將成為外資金融機構進入北京的首選。
《戴德梁行北中國區研究部主管　魏東》