《投資筆記－黃子燊》把脈香港樓市，展望未來吉凶（上）

　　近期，如果各位讀者有留意新聞的話，相信均會發現有關香港樓市的新聞不絕於耳。雖然本欄比較著重國際金融，但香港樓市始終是本地投資者持有的其中一大資產類別。加上我們近期亦發表了對香港樓市的專題報告。因此，在本期，筆者希望為大家談談我們對香港「短期對樓市走向」的看法，而在其後兩期，則會和大家探討一下「中期的樓市走向」，和「有哪類型的物業相對值得投資」。

＊香港樓市短期繼續調整，中期傾向上升＊

　　談起樓市，相信讀者第一個想問的問題，便是香港樓市的走勢到底會是上升，還是下跌？這個問題，可以分為「中線」和「短線」角度去作出解答，我們就問題給出明確答案－「短線而言」，我們相信樓市會繼續調整；但「中線而言」（即２０１９年至２０２２年期間），我們相信樓市整體仍會傾向上升。
　　從「短線」角度，我們看到目前樓市的確已在開始調整。由於參考自１９９４年以來，每個樓市周期的調整期最短的亦接近六個月，而本輪樓市的調整周期於六月才剛剛開始，故此，我們相信在今年年底前，樓市仍會處於調整趨勢。那這一浪樓市的調整浪會調整多少呢？

＊樓市平均每浪調整１３﹒２５％＊

　　我們有兩組數字可以提供參考：首先，第一組數字是和香港樓市以往歷年的調整幅度。我們以中原城市領先指數作統計，自１９９４年至２０１８年，樓市和股市分別曾經歷過六個周期，如果撇除９７至９８年和００至０３年那兩個周期（因為該兩個周期是有額外原因帶動樓市下跌－９７年是金融風暴加上樓市去槓桿；０３年是非典型肺炎加上供應量大增），樓市平均每個周期只會下跌１３﹒２５％。

＊樓市過往跌幅少於恒指一半＊

　　第二組數字，則和恒生指數與樓市的關係有關。簡要而言，參考過往六個股市及樓市的周期，以中原城市領先指數為代表的香港樓市，跌幅往往少於以恒生指數作為代表的香港股市。
　　平均而言，香港樓市的跌幅為恒生指數的５３﹒１５％，而如果不計算９７至９８和００至０３年那兩個周期（原因如上述），則樓市的跌幅為股市的３４﹒７５％。那是甚麼意思呢？即是恒生指數每跌５０％，樓市只會跌１７﹒３７５％（５０％Ｘ０﹒３４７５）。而恒生指數於本年五月時，在３００８１﹒５５點見頂，而我們相信最壞情況，恒生指數將跌至市帳率等於１，即２２，５７６﹒１７點便會見底。如這樣的話，恒生指數即下跌了２４﹒９５％，由於樓市的跌幅平均為恒指的５３﹒１５％，而不計９７及０３周期的話，跌幅則為恒指的３４﹒７５％－因此，本輪調整浪，我們預計最壞情況下，樓市的調整幅度為８﹒６７％（２４﹒９５％Ｘ０﹒３４７５）至１３﹒２％（２４﹒９５％Ｘ０﹒５３１５）。

＊樓市調整８至１３％即見支持＊

　　那是甚麼意思呢？即簡要而言，在作最壞打算的情況下，我們預計樓市最多調整約８至１３％，即中原指數跌至１６５﹒３點至１７３﹒９７點左右便會有支持。那我們為甚麼認為樓市中期仍然會上升呢？原因我們下期再談。
《晉裕環球資產管理投資研究部投資分析師　黃子燊》