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27/09/2019 09:30

《談國論企-黎偉成》內房股業務業績有差異慎選

  《談國論企》即使中國的全國房地產開發投資於2019年1-8月份的同比增長,為年內
最低點,唯較上年同期升幅要高,尤其是商品房銷售的情況仍見有所改善,而在香港上市的內房
股,業績則呈現個別發展之態,選股仍得審慎。

*萬科碧桂園績穩因房地產健康發展*

  但談內房股的2019年中期業績,當然是要以1-6月份的數據作直接有效的比較。來自
中國國家統計局的最新資料,全國房地產開發投資於2019年上半年累計達6﹒16萬億元
(人民幣.下同)的同比增長10﹒9%,不僅較1-5月份的11﹒2%升幅少增0﹒3個百
分點,更形成二連跌和成為2019年前6個月以來增長最慢者,但此數與2018年1-6月
份5﹒55萬億元所增的9﹒7%多增1﹒2個百分點,即環比增速有所減’弱’,但同比有頗
為明顯的提速。此亦為內房股中期業績表現有差異之因。
  惹人注目的該是(一)萬科企業(02202)的股東應佔溢利於2019年上半年
118﹒41億元,同比增長29﹒79%,相對於2018年同期所增24﹒94%要多增
4﹒85個百分點,而這更是在收入1393﹒2億元的同比增長32﹒86%,比上年所增
55﹒15%明顯少增22﹒29個百分點,即:收入增幅明顯收窄,但以純利為主的業績表現
反見改進,佳也。
  萬科企業的收入,以房地產業務為主導和表現良好,所涉1329億元同比增長
33﹒56%;受「困」者為物業服務,因此項收入52﹒82億元的28﹒41%漲幅低於核
心的房地產業務的升幅凡5﹒15個百分點之普。
  最新業務發展表現,當然是要看萬科企業新合同所涉441﹒3億元,同比增長凡
15﹒1%之普,為內房股近期不俗之況,遂使1-8月份累計426﹒32億元的同比增長可
以給持在9﹒85%的相對高增長態勢。和房地產業務於8月份的合同銷佳額度441﹒3億元
,同比增長15﹒15%,始使1-8月份累計4263﹒2億元的升幅,可以提高至
9﹒83%。
  (二)碧桂園(02007)的股東應佔溢利達156﹒35億元,同比增長20﹒93%
,較上年同期的72﹒5%升幅少增51﹒57個百分點,仍可以視之為在高基數底下的相對快
速增長,特別是房地產開發業務,收入於2019年上半年所達1966﹒78億元同比增長
55%,和分類溢利384﹒27億元所增的51﹒19%,乃於2018年同期分別達
70﹒27%和1﹒26倍的快速增長基礎的逾五成的上升,更是在合同銷售由大增轉跌之下所
爭取得到的業務業績表現,包括(1)銷售額2819﹒5億元同比減少31﹒65%,和
(2)所涉面積3129萬平方米亦減28﹒71%,而2018年上半年則分別上升
47﹒8%與36﹒1%。
  但碧桂園(3)所銷售物業的每平方米的平均售價8940元,同比尚升1﹒6%,加上樓
盤能夠按時交付,故此一板塊仍能夠保持快速增長態勢。
該集團俏看內地房地產市場於2019年下半年的發展,因:國家穩妥實施房地產平穩健康發展
長效機制,和城鎮化進程遠未結束,但稍憂市場競爭持續激烈。

*中國恆大少賺惟在銷項目大增*

  至於(三)中國恆大(03333)股東應佔溢利於截至2019上半年達149﹒15億
元,同比減少51﹒63%,而2018年同期則多賺63﹒8%至308﹒05億元,表現差
勁。
  業績逆轉,當然是受困於(I)核心的房地產開發業務走扁:收入2211﹒38億元同比
減少24﹒98%,分部溢利601﹒28億元更減少36﹒61%,而此二數於2018年同
期則分別增加60﹒77%與24﹒6%,乃因合約(i)所銷售建築面積2620萬平方米同
比減少9﹒81%,而上年同期達2905萬平方米卻升17﹒4%,遂使(ii)銷額
2818億元同比減少6﹒51%,相對於2018年上半年達3014億元上升24﹒6%之
況,大有不可同日而語之概。
  屬同樣負面因素,亦有(II)合約平均價於2019年上半年為1﹒0356萬元,同比
增長2﹒76%,較2018年同期1﹒0468萬元所增6﹒8%少增3﹒04個百分點,售
價提速放慢。
  但恆大該可以扭轉收入及純利升轉跌之況,因(III)在銷項目有910個,較上年同期
的735個多175個,而土地儲備3﹒1億平方米較2018年6月末時的3﹒068億平方
米要多,由是只是多銷及能夠入帳,業績當有改進。《資深財經評論員 黎偉成》
(waishinglai210@yahoo﹒com﹒hk)

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