林鄭放寬按揭成數後，二手交投火熱，成交量創了多月來的高位。相比之下，近期的新盤銷情卻較淡靜。筆者估計，是因為新按揭措施並不適用於一手樓花，令交投由一手轉到二手樓市場。
之前一手樓排長龍，二手交投較淡，其中原因是發展商推出二按，讓６００萬以上的樓價也可以做八成按揭。相比之下，二手樓６００萬以上只可以借六成。因而如樓價是６００萬以上，一手樓花是較受上車客歡迎。當然，新樓有豪華會所，不需要裝修也是原因。
不過，林鄭的新措施，並不適用於樓花，只適用於建期，因而令一手樓花不及二手樓吸引。在新政策下，二手樓的一些新或半新屋苑，比如將軍澳很多屋苑，只要幾十萬首期便能買到。比如藍塘傲，樓齡只是兩年，最近成的兩房只是７１０萬，即７１萬首期便可上會。但新樓樓花，如７１０萬，需要靠發展商二按才只能借到八成，不能借足九成。而且，發展商二按，出名是難批，批不到因而需要撻訂的個案經常發生，而且也需要壓力測試。相比之下，如用ｈｋｍｃ的二按借足九成，可以免壓力測試，也可以申請預批。預批成功後才簽臨約買樓，安心很多。
而且，發展商二按一般都是２－３年低息，之後高息，而高息可以去到ｐ利率（即５﹒３７５％）。如果過了蜜月期後，不能轉按到銀行，便要一直供貴息。因此，發展商二按，相比ｈｋｍｃ的按揭保險計劃，後者一定較受歡迎。
再者是，ｈｋｍｃ不需要壓力測試，只要每月供款不超過入息５０％便成。但發展商二按，一般沒有這安排，很多時壓力測試比銀行更嚴謹。
讀者可能會問：但如果一手樓選擇建期，都可以受惠新按揭成數吧。不錯，的確如此。但要留意建期的樓價一般較樓花貴，而且如選擇建期，需要入伙前３個月才可以申請按揭。假設到入伙前樓價不幸大幅下趺，有機會銀行用當時的估價去計按揭成數，而不是用合約買入價去計算，形成可能借唔足。
不過，就算選擇發展商二按，仍有個位可以受惠新措施。假設借了發展商二按，令總成數八成，到二按蜜月期後，如果樓價是１０００萬以下，其實是可以一加二按轉按至銀行，甩貴息的發展商二按。如果未來樓價不跌，那麼甩二按便沒有問題。
《星之谷按揭轉介行政總裁 莊錦輝》
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