本文執筆的前３日，林鄭特首開記者會宣布將立法會選舉延遲一年到明年９月５日，我認為這是一個時局的分界線，所以我在８月起撰寫一輯「地產十年」的文章，我認為推演大局十年，根據大局的變化，我們不難找到應該投資的板塊和合適的投資方式！而事實上，回頭仰望，筆者從事地產代理３８年，大局因素的影響才是最重要，等於十年前若認為中資將主導香港市場及國際資金將氾濫於香港，自然不會相信大幅加息等因素，評估樓市的結果自然也準確得多，對！掌握大局就掌握到投資契機。
押後立法會選舉對於不同政治立場的人來說都是一件大事，都是一個分水嶺，雖然大家感受不同，但顯然無論反對派或之前被ＤＱ的人士如何反對也好，群眾卻已失去了去年社會運動時的激情，依然如常平靜地過生活。當然，經過了一年天災（疫情）和人禍（社會運動）的折騰，香港人已元氣大傷，已經「Ｎｏｔｈｉｎｇ ｔｏ ｌｏｓｅ」了！甚至宣布選舉延期之後，白宮及倫敦的高官都分別譴責港府，但是和之前很大不同的是，他們已經再沒有新方案去制裁香港或中國了。其實過去幾次西方列強的所謂制裁行動都是「講得兇狠！卻仍安穩！」卻只是影響力微弱的項目例如終止引渡協議及所謂禁運軍事用品等等，在眼前的是一個微妙的大局，我現在就是想討論我們如何在這個大局下掌握難得的投資機會！
從大局看，「西去東來」本來就是大勢所趨！其實這是大家都知道的，如果具體去說，西去東來應該會有三個必然的階段。第一，資金會由西方湧去東方！第二，國際不論市場及政治的遊戲規則亦將會由西方那一面主導逐漸轉為由東方主導！第三，軍事最終也由東方主導，軍事可隨著國力增長而增強，這方面非市場範疇本文不去探討。
假設我向前推演十年，筆者會覺得十年後最大ＧＤＰ的國家必然是中國！這個不是假設，而已是一個進行式！而資金不斷湧去東方，這亦不是一個假設，都是在發生中的！執筆當日，香港剛公布截至６月３０日的Ｍ３創了歷史新高，反映到推廣《國安法》這個民間沸騰騰話題的６月期間，資金，包括西方資金仍然如浪水滔滔般湧去較安全的中國市場包括香港，而中國掌握疫情去推出《國安法》，其實是主動地利用已受控的香港做一個紛爭的戰場，中美各國就在這個話題抵制我們吧！就看看你抵制得幾多？當你抗議多１０次，外國發覺譴責無效也無從抵制時，自然明白要生活下去便要學懂妥協、接受甚至追隨中國的節奏，我覺得中國是成功及聰明的！有些人認為中國正面對西方國家的阻攔，我反而認為在大布局上，實力逆轉下的主客交替本是自然不過的事。中央只是需要管理西方國家接受期間的紛擾而已。
說回投資，我認為香港在１０年後將會成為最大金融中心！因為時代選擇了香港，如果中國成為最大ＧＤＰ國家，在這個時段除了香港之外，還有第二個做國際金融中心的選擇嗎？那麼我們就看看香港金融中心現在的體積，其實只是美國的約十分一，假設我以上所說的是大勢的話，在不斷接收新形勢及更多資金下，香港金融中心的規模是應該增大數倍才對，這個估計荒唐嗎？不荒唐！單是今年上半年頭６個月，香港金融中心的成交金額已經比去年上半年未有社會運動之前增大了２３％，大家推演一下，有關假設如果出現的話，在投資者角度去看，我們的港交所（００３８８）事實上是值得投資的項目之一，再看其他特性，我們會看到香港資金會繼續充盈，息口會繼續平，即是說房地產仍然是投資的樂土！我相信我這個推演是合理的，而中方及西方國家亦應該會盤算到，所以香港已成為了兵家必爭之地，過去幾年面對的紛爭亦不是一個偶然，而是一個歷史上必然出現的鬥爭！當然，如果中方能穩守，隨著西去東來這個趨勢的話，能充分反映未來中國趨勢的市場理論，應不是牛熊市，我很希望是筆者創立的「龍市理論」的貢獻。
執筆的當下，不同的評級機構都認為中國是今年唯一可以重新在ＧＤＰ上有增長的主要經濟體，事實上，疫情繼續困擾著西方國家，而且暫時看不到有完結的一天，中國不單只在購買力上恢復，亦極可能是全球唯一完整恢復的生產線，誰才是有條件抵制對方？西方國家要弄清楚恐怕自取其辱。
無論如何，「地產十年」系列文章已經開始撰寫了，無論準確與否也好，但已經是一個清晰的觀點，讓看官去參考了。《祥益地產總裁 汪敦敬》
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