上期提及，在超低利率的環境下，配合樓價高企，進行物業按揭套息投資不失為其中一個有效的投資及財富增值策略。因為物業價格上升，帶來更高的可用投資金，而利率低企則能降低借貸成本，提升套利空間。加按套現可把投資者平常不以為然的隱藏資金像法術一樣變出來，不論是用於投資或買樓，均可以帶來更大財富增值機會。
＊我們都能製造屬於自已的被動收入？＊
我們常常聽到一個較為流行的術語，就是被動收入。不知道是否每個人對被動收入都有不同的理解，但筆者認為被動收入應該是不用花費自已的勞力與時間的，應該是輕輕鬆鬆坐在家裏，然後上網看見每天銀行戶口結餘都在增長的才算被動收入，否則那些每天用了自已１０個小時管理的叫勞動收入。
＊如何解決錢從何來的問題？＊
好了，我們了解到既然有良好的套利空間，又可製造被動收入，那麼下一個問題將會是怎樣做才能構成這個可製造被動收入的動力火車？首先，投資需要資金，不過，你可能會問錢從可何來。在香港，很多希望進入投資市場的人士均表達自身的現金資金不足，但其實可能很多香港人的資產都是投放在物業樓宇之中，所以，如果你的物業已供滿，要做套息操作？無問題！如果你的仍在償還供款，想做套息操作？都無問題！
＊怎樣做才能構成這個可製造被動收入的動力火車？＊
以下將會為按揭套息投資作一個例子以方便解說，以目前本港最高參考按揭利率２﹒６２５％計，假若你的物業估價能做到７００萬元，以現時金管局指引下，最高可做６成按揭，即是在完全盡按的情況下可按足４２０萬元的按揭金額，然後再進行投資，投資收益減去利息支出，將能達致套息效。
＊套利空間將能夠達到逾萬元＊
至於按揭年期方面，一般４５歲或以下的人士有機會成功申請３０年期還款期，若把這４２０萬元的按揭分３０年攤還，根據按揭利率機計算，每月供款僅約為１﹒６９。假若全筆４２０萬元按揭金額用作投資，而每年平均總投資回報能達到６％，每月平均２﹒１萬的投資回報足以支付其按揭供款，加上按揭供款包含本金部分，意味實際淨收入將更大，估算每月合共套利空間可達１﹒１千元，即能夠達到逾萬元的被動收入。
綜合以上所述，我們可知這個被動收入是可以實際建構出來的，至於在投資部分，我們怎樣的投資才是最適合，要怎樣的投資才可達到６％的回報？我們下期再一起探討。
《晉裕環球資產管理投資研究部投資策略師 陳俊業》
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